WEG-Selbstverwaltung: Voraussetzungen, Ablauf & Haftung

WEG-Selbstverwaltung: So verwalten Sie Ihre Eigentümergemeinschaft selbst

Key Takeaways

• Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist gesetzlich nicht verpflichtet, einen externen Verwalter zu bestellen. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft selbst.
• Man unterscheidet die echte Selbstverwaltung (die WEG bleibt verwalterlos) und die unechte Selbstverwaltung (ein Eigentümer wird per Beschluss zum internen Verwalter bestellt).
• Jeder Eigentümer kann grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG verlangen. Ausnahme: Die WEG hat weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer ist zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt die Zertifizierung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).
• Selbstverwaltung spart Verwaltervergütung, kostet aber Zeit und birgt Haftungsrisiken. Eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ist dringend zu empfehlen.
• Sinnvoll ist das Modell vor allem für kleine, harmonische Gemeinschaften mit zwei bis etwa zehn Einheiten, in denen mindestens eine Person Verantwortung übernehmen will.

Keine Verwaltung gefunden - oder bewusst ohne?

Vielleicht kennen Sie die Situation: Die bisherige Hausverwaltung hat gekündigt, und auf Ihre Anfragen antworten neue Verwaltungen entweder gar nicht oder mit Honoraren, bei denen Ihnen die Luft wegbleibt. Gerade kleine Eigentümergemeinschaften mit vier, sechs oder acht Wohnungen erleben das derzeit häufig, denn für professionelle Verwaltungen rechnen sich kleine Objekte oft schlicht nicht. Andere Gemeinschaften wählen den umgekehrten Weg ganz bewusst: Sie wollen die Kontrolle über ihr Haus nicht aus der Hand geben und die Verwaltervergütung lieber in die Erhaltungsrücklage stecken.

In beiden Fällen landet man bei derselben Frage: Kann eine WEG sich eigentlich selbst verwalten? Die kurze Antwort lautet: Ja, das kann sie. Wie das rechtlich funktioniert, welche Stolperfallen lauern und wie Sie den Wechsel in die Selbstverwaltung Schritt für Schritt organisieren, sehen wir uns jetzt im Detail an.

Was bedeutet WEG-Selbstverwaltung?

WEG-Selbstverwaltung bedeutet, dass die Wohnungseigentümer die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums selbst organisieren, ohne eine externe, professionelle Hausverwaltung zu beauftragen. Alle gesetzlichen Pflichten aus dem Wohnungseigentumsgesetz bleiben dabei vollständig bestehen - sie werden nur von den Eigentümern selbst erfüllt statt von einem bezahlten Dienstleister.

Dabei sind zwei Modelle zu unterscheiden, die in der Praxis gern durcheinandergeworfen werden:

Echte Selbstverwaltung: die verwalterlose WEG

Bei der echten Selbstverwaltung wird gar kein Verwalter bestellt, auch keiner aus den eigenen Reihen. Die WEG ist dann verwalterlos. Alle Entscheidungen trifft die Gemeinschaft per Beschluss in der Eigentümerversammlung, und im Außenverhältnis wird die Gemeinschaft ohne Verwalter durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Das macht Rechtsgeschäfte umständlich: Für den Vertrag mit dem Heizungsbauer oder der Gebäudeversicherung müssen im Zweifel alle Eigentümer mitwirken, sofern nicht einzelne Miteigentümer wirksam bevollmächtigt wurden.

An dieser Stelle lohnt eine Klarstellung, denn hier kursiert im Netz ein hartnäckiger Fehler: Das Gesetz verbietet die verwalterlose WEG auch bei größeren Gemeinschaften nicht. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG regelt lediglich, dass die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört - mit der Folge, dass grundsätzlich jeder einzelne Eigentümer die Bestellung eines solchen Verwalters verlangen und notfalls gerichtlich durchsetzen kann. Solange aber niemand diesen Anspruch geltend macht, kann eine Gemeinschaft faktisch dauerhaft ohne Verwalter arbeiten. Manche Ratgeber machen daraus fälschlich ein "Verbot" der Selbstverwaltung ab neun Einheiten. Richtig ist: Ab neun Sondereigentumsrechten steht die Selbstverwaltung schlicht unter dem Vorbehalt, dass kein Eigentümer einen zertifizierten Verwalter einfordert.

Unechte Selbstverwaltung: ein Eigentümer wird Verwalter

Bei der unechten Selbstverwaltung bestellt die Gemeinschaft per Mehrheitsbeschluss einen Eigentümer aus den eigenen Reihen zum Verwalter. Dieser interne Verwalter hat rechtlich dieselbe Stellung wie ein externer Profi: Er vertritt die Gemeinschaft nach außen, beruft die Eigentümerversammlung ein, erstellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung und setzt Beschlüsse um. Für die Bestellung gelten die Fristen des § 26 Abs. 2 WEG: höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei Jahre.

Zwei Punkte sollten Sie bei diesem Modell kennen. Erstens: Erhält der interne Verwalter mehr als eine bloße Aufwandsentschädigung, verwaltet er also gewerblich gegen Entgelt, greifen die Berufszulassungsregeln des § 34c Gewerbeordnung mit Erlaubnispflicht und Weiterbildungspflicht. Zweitens: Der Anspruch der Miteigentümer auf einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG besteht grundsätzlich auch hier - mit der bereits erwähnten Ausnahme für kleine Gemeinschaften. Konkret heißt das: In einer WEG mit weniger als neun Sondereigentumsrechten kann ein Eigentümer ohne IHK-Zertifizierung dauerhaft als Verwalter arbeiten, solange nicht mindestens ein Drittel der Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.

Echte und unechte Selbstverwaltung im Vergleich

Ist ein Verwalter für die WEG Pflicht?

Nein, eine gesetzliche Pflicht zur Bestellung eines Verwalters besteht nicht. Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer - das Gesetz geht also gerade davon aus, dass die Gemeinschaft selbst der Träger der Verwaltung ist. Ein Verwalter ist nur das ausführende Organ, das die Gemeinschaft bestellen kann, aber nicht muss.

Die praktisch entscheidende Einschränkung haben wir bereits kennengelernt: Seit dem 1. Dezember 2023 gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG die Bestellung eines zertifizierten Verwalters im Sinne des § 26a WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Jeder einzelne Eigentümer kann sie deshalb verlangen. Für die Selbstverwaltung bedeutet das im Grunde: Sie funktioniert dauerhaft nur, wenn die Gemeinschaft geschlossen dahintersteht - oder wenn die Kleine-WEG-Ausnahme greift. Genau deshalb ist die Selbstverwaltung letztlich immer auch eine Frage des Miteinanders und nicht nur des Rechts.

Voraussetzungen: Wann funktioniert Selbstverwaltung?

Aus der Beiratspraxis lässt sich recht klar sagen, unter welchen Bedingungen Selbstverwaltung gelingt - und wann sie zum Dauerärgernis wird. Die wichtigsten Voraussetzungen:

• Überschaubare Größe: Bewährt hat sich das Modell bei etwa zwei bis zehn Einheiten. Je mehr Parteien, desto höher Aufwand und Konfliktpotenzial.
• Mindestens ein Kümmerer: Ohne eine Person, die bereit ist, dauerhaft Verantwortung zu übernehmen, scheitert jede Selbstverwaltung. Eine beschlossene Aufwandsentschädigung kann hier ein fairer Anreiz sein.
• Grundkenntnisse oder Lernbereitschaft: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Beschlussrecht und Fristen sind kein Hexenwerk, aber sie müssen beherrscht werden.
• Funktionierende Kommunikation: Zerstrittene Gemeinschaften sollten die Finger von der Selbstverwaltung lassen. Ohne neutralen Dritten eskalieren Konflikte schneller.
• Klare Zuständigkeiten und Werkzeuge: Ein geordnetes Ablagesystem, ein sauber geführtes Konto und dokumentierte Beschlüsse sind Pflicht, ob mit Software oder ohne.

Welche Aufgaben übernimmt eine WEG in Selbstverwaltung?

Alle. So nüchtern muss man es sagen: Die Pflichten einer ordnungsmäßigen Verwaltung gelten unabhängig davon, wer sie erfüllt. Zur Orientierung die wichtigsten Aufgabenfelder als Checkliste:

• Einberufung, Durchführung und Protokollierung der jährlichen Eigentümerversammlung unter Wahrung der gesetzlichen Fristen (§ 24 WEG)
• Erstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung mit Einzelabrechnungen (§ 28 WEG)
• Einzug des Hausgelds, Überwachung der Zahlungseingänge, Mahnwesen
• Führung eines Gemeinschaftskontos auf den Namen der WEG und Verwaltung der Erhaltungsrücklage
• Umsetzung gefasster Beschlüsse
• Organisation von Instandhaltung und Reparaturen, Beauftragung von Handwerkern, Wartungsverträge
• Abschluss und Pflege der Versicherungen (Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht)
• Dokumentation: Beschluss-Sammlung, Belege, Verträge, Schriftverkehr

Marios Tipp: Beschließen Sie gleich zu Beginn der Selbstverwaltung einen klaren Zuständigkeits- und Kompetenzkatalog: Wer darf bis zu welcher Summe Reparaturen ohne gesonderten Beschluss beauftragen, wer führt das Konto, wer die Beschluss-Sammlung? Solche Spielregeln kosten am Anfang eine halbe Stunde Diskussion und ersparen später jahrelangen Streit darüber, wer was durfte. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass die meisten Konflikte in selbstverwalteten Gemeinschaften nicht an der Sache scheitern, sondern an ungeklärten Zuständigkeiten.

Schritt für Schritt in die Selbstverwaltung

Werfen wir nun einen Blick auf den praktischen Weg dorthin. Wenn Ihre Gemeinschaft die Selbstverwaltung ernsthaft erwägt, hat sich folgendes Vorgehen bewährt:

1. Stimmung ausloten: Sprechen Sie vor jeder formalen Entscheidung mit allen Eigentümern. Selbstverwaltung gegen den Willen einzelner Miteigentümer ist riskant, weil jeder Eigentümer grundsätzlich einen zertifizierten Verwalter verlangen kann.
2. Modell wählen: Echte Selbstverwaltung (nur für sehr kleine WEGs sinnvoll) oder unechte Selbstverwaltung mit internem Verwalter.
3. Beschluss fassen: Beim unechten Modell bestellt die Eigentümerversammlung den internen Verwalter per Mehrheitsbeschluss, sinnvollerweise mit klar definierter Laufzeit im Rahmen des § 26 Abs. 2 WEG. Regeln Sie im selben Zug Aufwandsentschädigung und Aufgabenumfang, idealerweise in einem schriftlichen Verwaltervertrag.
4. Konto und Finanzen ordnen: Das Gemeinschaftskonto muss auf den Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer laufen, nicht auf eine Privatperson. Prüfen Sie frühzeitig, welche Bank ein WEG-Konto für selbstverwaltete Gemeinschaften anbietet - nicht jede tut das, und die Kontoeröffnung ist erfahrungsgemäß eine der zäheren Hürden.
5. Versicherungen anpassen: Neben Gebäude- und Haftpflichtversicherung sollte eine Vermögensschadenhaftpflicht für die verwaltende Person bzw. die Gemeinschaft abgeschlossen werden.
6. Unterlagen übernehmen: Lassen Sie sich von der bisherigen Verwaltung sämtliche Unterlagen vollständig übergeben: Beschluss-Sammlung, Abrechnungen, Verträge, Schlüssel, Kontounterlagen. Quittieren Sie die Übergabe mit Protokoll.
7. Jahreskalender aufsetzen: Termine für Versammlung, Abrechnung, Wirtschaftsplan, Wartungen und Ablesungen einmal sauber durchplanen - das ist die halbe Miete für ein geordnetes erstes Jahr.

Kosten, Haftung und Versicherungen

Die Selbstverwaltung ist günstiger als eine externe Verwaltung, aber nicht kostenlos. Realistisch einplanen sollten Sie: eine etwaige Aufwandsentschädigung für den internen Verwalter, Kosten für Software oder Vorlagen, gelegentliche Beratung durch Anwalt oder Steuerberater bei kniffligen Fragen sowie Weiterbildung. Dem steht die eingesparte Verwaltervergütung gegenüber, die je nach Objekt schnell einen vierstelligen Betrag pro Jahr ausmacht.

Der eigentliche Preis der Selbstverwaltung ist jedoch das Haftungsrisiko. Wer als interner Verwalter Fristen versäumt, Beschlüsse fehlerhaft umsetzt oder die Abrechnung falsch erstellt, kann sich gegenüber der Gemeinschaft schadensersatzpflichtig machen - einen gesetzlichen Haftungsrabatt für Laien gibt es nicht. Ehrenamt schützt vor Haftung nicht. Deshalb gehört eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung aus meiner Sicht zur Grundausstattung jeder selbstverwalteten WEG. Ob zusätzlich eine erweiterte Absicherung sinnvoll ist, hängt vom Objekt ab und sollte im Zweifel mit einem Versicherungsfachmann geklärt werden.

Marios Tipp: Behandeln Sie die Erhaltungsrücklage in der Selbstverwaltung mit derselben Disziplin, die Sie von einem Profi erwarten würden. Die größte Versuchung verwalterloser Gemeinschaften ist es, die Rücklage "vorübergehend" niedrig zu halten, weil ja alle sparen wollen. Wenn dann die Heizung ausfällt, ist die Sonderumlage programmiert - und mit ihr der Streit. Kalkulieren Sie die Zuführung lieber konservativ und schreiben Sie sie im Wirtschaftsplan fest.

Vor- und Nachteile der WEG-Selbstverwaltung

Fazit: Für wen lohnt sich die Selbstverwaltung?

Ich bin der Meinung, dass die Selbstverwaltung für kleine, gut funktionierende Gemeinschaften eine ernsthafte und oft unterschätzte Option ist - gerade in Zeiten, in denen professionelle Verwaltungen kleine Objekte reihenweise ablehnen. Wer eine engagierte Person im Haus hat, klare Spielregeln beschließt und sich mit einer Vermögensschadenhaftpflicht absichert, bekommt eine schlanke, transparente und günstige Verwaltung. Ehrlicherweise gilt aber auch das Gegenteil: In größeren oder zerstrittenen Gemeinschaften, bei Sanierungsstau oder komplexer Technik ist der externe Profi sein Geld in aller Regel wert. Die Selbstverwaltung ist eben kein Sparmodell für jedermann, sondern ein Arbeitsmodell für Engagierte.

FAQ zur WEG-Selbstverwaltung

Kann eine WEG sich selbst verwalten?

Ja. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst. Eine Pflicht zur Bestellung eines externen Verwalters besteht nicht. Die Gemeinschaft kann verwalterlos bleiben (echte Selbstverwaltung) oder einen Eigentümer zum internen Verwalter bestellen (unechte Selbstverwaltung).

Kann ich meine Eigentumswohnung selbst verwalten?

Ihre eigene Wohnung, also Ihr Sondereigentum, verwalten Sie ohnehin selbst. Bei der Selbstverwaltung der WEG geht es um das gemeinschaftliche Eigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage. Hier können Sie sich als einzelner Eigentümer per Beschluss zum internen Verwalter der Gemeinschaft bestellen lassen.

Was passiert, wenn die WEG keinen Verwalter hat?

Die Pflichten bleiben bestehen und treffen die Gemeinschaft selbst. Die Eigentümer müssen Versammlung, Abrechnung, Wirtschaftsplan und Instandhaltung eigenständig organisieren. Nach außen wird die verwalterlose Gemeinschaft durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Zudem kann grundsätzlich jeder Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG verlangen.

Braucht der Eigentümer-Verwalter eine Zertifizierung?

Nicht zwingend. In Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten darf ein Eigentümer ohne Zertifizierung als Verwalter bestellt werden, solange nicht mindestens ein Drittel der Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Verwaltet der Eigentümer gewerblich gegen Vergütung, gelten zusätzlich die Zulassungsregeln des § 34c GewO.

Welche Versicherung braucht eine WEG in Selbstverwaltung?

Neben der Gebäudeversicherung und der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist vor allem eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung wichtig. Sie deckt finanzielle Schäden ab, die durch Verwaltungsfehler wie Fristversäumnisse oder fehlerhafte Abrechnungen entstehen können.

Wie lange kann ein interner Verwalter bestellt werden?

Für die Bestellung gelten dieselben Regeln wie für externe Verwalter: höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Die wiederholte Bestellung ist zulässig.

Quellenverzeichnis

• § 18 WEG - Verwaltung und Benutzung (gesetze-im-internet.de)
• § 19 WEG - Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss (gesetze-im-internet.de)
• § 26 WEG - Bestellung und Abberufung des Verwalters (gesetze-im-internet.de)
• § 27 WEG - Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (gesetze-im-internet.de)
• Wohnungseigentumsgesetz - Gesamtausgabe (gesetze-im-internet.de)