WEG-Verwaltung

Eigentümerversammlung

Auch bekannt als: WEG-Versammlung

Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, in dem Beschlüsse zu Verwaltung, Finanzen und baulichen Maßnahmen gefasst werden.

Eigentümerversammlung: Definition, rechtliche Grundlagen und Ablauf im Überblick

Die Eigentümerversammlung ist das oberste Beschlussorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), in dem die Wohnungseigentümer über alle Angelegenheiten des gemeinschaftlichen Eigentums entscheiden. Rechtsgrundlage ist § 23 Abs. 1 WEG: Angelegenheiten, über die die Eigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.

Das Wichtigste in Kürze

- Die ordentliche Eigentümerversammlung wird vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG).

- Die Einladung erfolgt in Textform (z. B. per E-Mail); die Einberufungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 WEG).

- Seit der WEG-Reform 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig.

- Gefasste Beschlüsse binden alle Wohnungseigentümer - auch abwesende und überstimmte.

- Seit Oktober 2024 kann die Gemeinschaft mit Dreiviertelmehrheit rein virtuelle Eigentümerversammlungen beschließen (§ 23 Abs. 1a WEG).

Was ist die Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung (gesetztlich: Wohungseigentümerversammlung) ist die Zusammenkunft aller Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft und deren zentrales Entscheidungsgremium. Hier wird über alles beschlossen, was das gemeinschaftliche Eigentum betrifft: von der Jahresabrechnung über den Wirtschaftsplan und Instandhaltungsmaßnahmen bis zur Bestellung des Verwalters. Man kann sie sich als eine Art Parlament der WEG vorstellen: Die Versammlung trifft die Entscheidungen, der Verwalter setzt sie als ausführendes Organ um, und der Verwaltungsbeirat unterstützt und kontrolliert.

Die Versammlung ist nicht öffentlich. Teilnahmeberechtigt sind grundsätzlich nur die im Grundbuch eingetragenen Wohungseigentümer sowie deren Bevollmächtigte. Mieter haben kein Teilnahmerecht. Externe Dritte wie Sachverständige können nur zugelassen werden, wenn die Versammlung dies beschließt.

Warum ist die Eigentümerversammlung relevant?

Die Eigentümerversammlung ist deshalb so bedeutsam, weil ihre Beschlüsse verbindlich sind. Ein wirksam gefasster Beschluss gilt für alle Wohnungseigentümer - auch für diejenigen, die nicht anwesend waren, dagegen gestimmt oder sich enthalten haben. Beschließt die Mehrheit bspw. eine Sonderumlage für die Dachsanierung, ist jeder Eigentümer zur Zahlung seines Anteils verpflichtet. Die Versammlung wirkt sich damit unmittelbar auf das Vermögen jedes einzelnen Eigentümer aus.

Auch für Kaufinteressenten einer Eigentumswohnung ist die Eigentümerversammlung ein wichtiger Begriff: Die Protokolle der letzten Versammlungen geben Aufschluss über anstehende Maßnahmen, den Zustand der Erhaltungsrücklage und das Konfliktklima in der Gemeinschaft.

Schaubild der drei Organe einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Eigentümerversammlung als Beschlussorgan, Verwalter als Ausführungsorgan, Verwaltungsbeirat als Kontrollorgan

Welche rechtlichen Grundlagen gelten für die Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung ist in den $$ 23 bis 25 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt. Maßgeblich ist der Rechtsstand nach der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 (WEMoG) sowie der Gesetzesänderung vom 10. Oktober 2024 zur virtuellen Eigentümerversammlung.

Norm	Regelungsinhalt
§ 23 WEG	Beschlussfassung in der Versammlung, Online-Teilnahme, virtuelle Versammlung, Umlaufbeschluss
§ 24 WEG	Einberufung, Frist und Textform, Vorsitz, Niederschrift (Protokoll), Beschluss-Sammlung
§ 25 WEG	Stimmrecht und Beschlussfassung (Kopfprinzip, Vertretung in Textform)

Wie oft findet die Eigentümerversammlung statt?

Die ordentliche Eigentümerversammlung muss mindestens einmal im Jahr stattfinden und wird vom Verwalter einberufen (§24 Abs. 1 WEG). Sie behandelt die wiederkehrenden Themen wie Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Entlastung des Verwalters.

Daneben gibt es die außerordentliche Eigentümerversammlung für dringende Angelegenheiten, etwa einen erheblichen Gebäudeschaden. Der Verwalter muss sie zudem einberufen, wenn mehr als ein Vierterl der Wohnungseigentümer dies in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG). Ist kein Verwalter vorhanden, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einladen.

Welche Fristen und Formvorgaben gelten für die Einladung?

Für die Einberufung gelten klare gesetzliche Vorgaben: Die Einladung zur Eigentümerversammlung erfolgt in Textform, die Einberufungsfrist soll mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG). Textform bedeutet: Ein Brief ist nicht zwingend, auch eine E-Mail genügt. Die Drei-Wochen-Frist ist eine Soll-Vorschrift; nur in Fällen besonderer Dringlichkeit darf sie unterschritten werden.

Inhaltlich muss die Einladung Datum, Uhrzeit und Ort der Versammlung sowie die Tagesordnung enthalten. Dabei gilt: Zur Gültigkeit eines Beschlussses ist erforderlich, dass der Beschlussgegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Ein pauschaler Punkt wie "Sonstiges" reicht als Grundlage für einen wirksamen Beschluss nicht aus. Verstöße gegen Frist oder Bezeichnungspflicht machen die betroffenen Beschlüsse in der Regel anfechtbar.

Zeitstrahl der Fristen rund um die Eigentümerversammlung: Einladung mindestens drei Wochen vorher, Versammlung, Protokoll, ein Monat Anfechtungsfrist ab Beschlussfassung

Wer ist stimmberechtigt und wie wird abgestimmt?

Stimmberechtigt ist, wer im Grundbuch als Wohungseigentümer eingetragen ist. Wer nicht teilnehmen kann, darf sich per Vollmacht vertreten lassen; die Vollmacht bedarf der Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Für das Stimmgewicht kennt die Praxis drei Prinzipien:

Stimmprinzip	Bedeutung
Kopfprinzip	Jeder Eigentümer hat eine Stimme - unabhängig von der Zahl seiner Einheiten. Gesetzlicher Standard nach § 25 Abs. 2 WEG.
Objektprinzip	Jede Wohn- oder Teileigentumseinheit hat eine Stimme.
Wertprinzip	Das Stimmgewicht richtet sich nach den Miteigentumsanteilen (MEA).

Objekt- und Wertprinzip gelten nur, wenn die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung sie ausdrücklich vorsieht. Für die meisten Beschlüsse genügt die einfach Mehrheit der abgegebenen Stimmen; Enthaltungen werden nicht mitgezählt. Seit der WEG-Reform 2020 können auch bauliche Veränderungen grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, wobei die Kostenverteilung von der Höhe der Zustimmung abhängt.

Was passiert mit den Beschlüssen nach der Versammlung?

Über die gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift (Protokoll) anzufertigen, die vom Versammlungsvorsitzenden, einem Wohnungseigentümer und ggfs. dem Beiratsvorsitzenden zu unterschreiben ist (§ 24 Abs. 6 WEG). Zusätzlich führt der Verwalter eine Beschluss-Sammlung, in der der Wortlaut aller Beschlüsse fortlaufend dokumentiert wird (§ 24 Abs. 7 WEG).

Wer einen Beschluss für rechtswidrig hält, kann ihn mit der Anfechtungsklage überprüfen lassen. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht erhoben werden; die Frist läuft ab dem Tag der Versammlung, nicht erst ab Zugang des Protokolls. Bis zu einer gerichtlichen Entscheidung bleibt der angefochtene Beschluss wirksam.

Abgrenzung: Eigentümerversammlung und verwandte Begriffe

Die Eigentümerversammlung wird häufig mit benachbarten Begriffen des WEG-Rechts verwechselt. Die wichtigsten Abgrenzungen:

Umlaufbeschluss: Ein Beschluss kann auch ohne Versammlung gefasst werden, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung schriftlich erklären (§ 23 Abs. 3 WEG). Der Umlaufbeschluss ist damit eine Alternative zur Versammlung, ersetzt sie aber wegen des Einstimmigkeitserfordernisses nur in unstrittigen Fällen.

Verwaltungsbeirat: Der Beirat ist ein von der Versammlung gewähltes Gremium einzelner Eigentümer, das den Verwalter unterstützt und überwacht. Er ist kein Beschlussorgan. Entscheiden kann nur die Versammlung.

Mieterversammlung: Eine Zusammenkunft der Mieter eines Hauses hat mir der Eigentümerversammlung nichts zu tun. Mieter sind in der Eigentümerversammlung weder teilnahme- noch stimmberechtigt.

Protokoll und Beschluss-Sammlung: Das Protokoll dokumentiert den Verlauf einer einzelnen Versammlung, die Beschluss-Sammlung enthält fortlaufend den Wortlaut aller jemals gefassten Beschlüsse der Gemeinschaft.

FAQ: Häufige Fragen zur Eigentümerversammlung

Ist eine jährliche Eigentümmerversammlung Pflicht?

Ja. Der Verwalter muss die Versammlung mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Zusätzliche außerordentliche Versammlungen sind möglich und auf Verlangen von mehr als einem Viertel der Eigentümer sogar verpflichtend.

Was passiert, wenn man nicht zur Eigentümerversammlung geht?

Eine Teilnahmepflicht besteht nicht. Die gefassten Beschlüsse gelten aber auch für abwesende Eigentümer, und die Versammlung ist unabhängig von der Teilnehmerzahl beschlussfähig. Wer fernbleibt, sollte deshalb zumindest eine Vollmacht in Textform erteilen.

Wie viele Eigentümer müssen anwesend sein?

Seit dem 1. Dezember 2020 gibt es kein Anwesenheitsquorum mehr. Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig - theoretisch auch mit nur einem anwesenenden Eigentümer.

Wer darf an der Eigentümerversammlung teilnehmen?

Nur die im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer und ihre Bevollmächtigten. Die Versammlung ist nicht öffentlich; Dritte können ausnahmsweise per Beschluss zugelassen werden.

Kann die Eigentümerversammlung online stattfinden?

Ja. Die Gemeinschaft kann die hybride Teilnahme per Beschluss ermöglichen (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Seit Oktober 2024 kann sie mit Dreiviertelmehrheit außerdem rein virtuelle Versammlungen für längstens drei Jahre beschließen. Bis einschließlich 2028 ist dann grundsätzlich weiterhin jährlich eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten.

Welche Frist gilt für die Einladung zur Eigentümerversammlung?

Die Einberufungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen und die Einladung muss in Textform erfolgen (§ 24 Abs. 4 WEG). Nur bei besonderer Dringlichkeit darf die Frist unterschritten werden.

Quellen:

Autor: Mario