Jahresabrechnung

Jahresabrechnung - die WEG-Abrechnung einfach erklärt

Die Jahresabrechnung ist im Wohnungseigentumsrecht die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, die der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres aufstellen muss und die zusätzlich alle Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft enthält (§ 28 Abs. 2 WEG). Sie zeigt jedem Eigentümer, ob seine Hausgeld-Vorschüsse ausgereicht haben oder ob eine Nachzahlung bzw. Anpassung fällig wird.

Das Wichtigste in Kürze

- Die Jahresabrechnung ist die gesetzlich vorgeschriebene Abrechnung der WEG über das abgelaufene Kalenderjahr nach § 28 Abs. 2 WEG.

- Sie besteht aus der Gesamtabrechnung aller Einnahmen und Ausgaben, den Einzelabrechnungen je Eigentümer und der Darstellung der Erhaltungsrücklage; ergänzend ist ein Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG zu erstellen.

- Beschlossen wird seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr die Abrechnung selbst, sondern nur noch die Abrechnungsspitze - also Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse.

- Eine gesetzliche Frist gibt es nicht; nach der Rechtsprechung muss die Jahresabrechnung in der Regel innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres vorliegen.

- Fehlerhafte Beschlüsse über die Abrechnungsspitze können Eigentümer innerhalb eines Monats nach § 45 WEG anfechten.

Was ist die Jahresabrechnung einer WEG?

Die Jahresabrechnung ist die finanzielle Rechenschaftslegung der Wohnungseigentümergemeinschaft für ein abgelaufenes Wirtschaftsjahr. Der Verwalter stellt darin die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben zusammen und vergleicht sie mit den Vorschüssen, die die Eigentümer als Hausgeld auf Basis des Wirtschaftsplans gezahlt haben. Rechtsgrundlage ist § 28 Abs. 2 WEG.

Die Jahresabrechnung erfüllt mehrere Funktionen zugleich: Sie schafft Transparenz über die Verwendung der Hausgelder, sie ist Kontrollinstrument gegenüber der Verwaltung, und sie bildet die Grundlage für den Beschluss über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse. Erstellt wird sie als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung nach dem Zufluss- und Abflussprinzip - gebucht wird also, was im Abrechnungsjahr tatsächlich geflossen ist, nicht wie in einer Bilanz.

Im Alltag wird die Jahresabrechnung oft Hausgeldabrechnung oder WEG-Abrechnung genannt. Nicht zu verwechseln ist sie mit der Jahresabrechnung des Energieversorgers für Strom oder Gas - dort geht es um den Vergleich von Verbrauch und Abschlagszahlungen eines einzelnen Haushalts, nicht um die Finanzen einer Eigentümergemeinschaft.

Was gehört in die Jahresabrechnung?

Eine vollständige Jahresabrechnung besteht aus mehreren Bausteinen:

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass in der Jahresabrechnung sowohl die tatsächlichen als auch die geschuldeten Zahlungen zur Erhaltungsrücklage darzustellen sind und dass die Rücklage kein Ausgabenposten, sondern ein Bestandskonto ist (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23). Entnahmen aus der Rücklage dürfen also nicht wie neue Ausgaben behandelt und erneut auf die Eigentümer umgelegt werden.

Was ist die Abrechnungsspitze?

Die Abrechnungsspitze ist der Differenzbetrag zwischen den beschlossenen Hausgeld-Vorschüssen eines Eigentümers und seinem tatsächlichen Kostenanteil laut Einzelabrechnung. Ist der Kostenanteil höher als die Vorschüsse, ergibt sich ein Nachschuss; ist er niedriger, werden die Vorschüsse entsprechend angepasst bzw. entsteht ein Guthaben.

Seit der WEG-Reform 2020 hat die Abrechnungsspitze zentrale Bedeutung: Die Eigentümerversammlung beschließt nicht mehr über die Jahresabrechnung als Ganzes, sondern nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Abrechnung selbst ist nur noch die Rechengrundlage dieses Beschlusses. Der BGH hat zudem entschieden, dass ein Beschluss, der dem alten Sprachgebrauch folgend die "Genehmigung der Abrechnung" formuliert, deshalb nicht nichtig ist, sondern als Beschluss über die Abrechnungsspitzen auszulegen ist (BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23).

Fristen: Bis wann muss die Jahresabrechnung vorliegen?

Das Gesetz nennt keine ausdrückliche Frist für die Erstellung der Jahresabrechnung. Nach der Rechtsprechung gilt: Die Abrechnung ist zeitnah nach Ablauf des Wirtschaftsjahres zu erstellen, in der Regel innerhalb von drei bis sechs Monaten - für das Kalenderjahr also üblicherweise bis zum 30. Juni des Folgejahres. Abweichende Fristen können sich aus Teilungserklärung oder Verwaltervertrag ergeben. Kommt die Abrechnung nicht, können die Eigentümer sie unter Fristsetzung einfordern und notfalls gerichtlich durchsetzen; der Anspruch richtet sich dabei gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, für die der Verwalter als Organ handelt (BGH, Urteil vom 19.04.2024, V ZR 167/23).

Ein Sonderfall betrifft vermietende Eigentümer: Die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter muss nach § 556 Abs. 3 BGB spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Eine verspätete WEG-Jahresabrechnung verlängert diese Frist nicht - der Vermieter muss notfalls auf Grundlage der verfügbaren Unterlagen und seines Einsichtsrechts abrechnen, sonst verliert er Nachforderungen gegenüber dem Mieter.

Rechtliche Grundlagen und WEG-Reform 2020

Die Pflicht zur Jahresabrechnung ergibt sich aus § 28 Abs. 2 WEG in der Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG), das am 01.12.2020 in Kraft getreten ist. Die Reform hat drei Punkte grundlegend geändert: Beschlossen werden nur noch die Abrechnungsspitzen, der frühere optionale Vermögensstatus wurde durch den verpflichtenden Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG ersetzt, und Ansprüche rund um die Abrechnung richten sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer statt gegen den Verwalter persönlich.

Vor der Beschlussfassung soll der Verwaltungsbeirat - sofern bestellt - die Jahresabrechnung prüfen und mit seiner Stellungnahme versehen (§ 29 Abs. 2 WEG, einsehbar unter dejure.org).

Jahresabrechnung prüfen und anfechten

Als Eigentümer sollten Sie die Jahresabrechnung vor der Versammlung prüfen. Bewährt hat sich diese Reihenfolge:

1. Vollständigkeit: Sind Gesamtabrechnung, Ihre Einzelabrechnung, die Rücklagenentwicklung und der Vermögensbericht vorhanden?
2. Rechnerische Richtigkeit: Anfangsbestand plus Einnahmen minus Ausgaben muss den Endbestand ergeben; stimmen die ausgewiesenen Kontostände?
3. Verteilerschlüssel: Wurde der aktuell gültige Schlüssel aus Teilungserklärung oder Beschlusslage angewendet?
4. Plausibilität einzelner Positionen: Auffällige Kostensprünge im Vergleich zum Vorjahr hinterfragen und ggf. Belegeinsicht nehmen - dieses Recht steht jedem Eigentümer zu.

Typische Fehlerquellen sind falsche Kostenzuordnungen, veraltete Verteilerschlüssel, Rechenfehler und die fehlerhafte Behandlung der Erhaltungsrücklage.

Hält ein Eigentümer den Beschluss über die Abrechnungsspitzen für fehlerhaft, kann er ihn anfechten: Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Erfolg hat die Anfechtung allerdings nur, wenn der Fehler die Abrechnungsspitze und damit die Zahlungspflicht tatsächlich beeinflusst (BGH, V ZR 195/23); zudem kann ein Beschluss bei abgrenzbaren fehlerhaften Positionen auch nur teilweise für ungültig erklärt werden (BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24). Angesichts der kurzen Frist gilt: im Zweifel frühzeitig fachkundigen Rat einholen - hier endet die Eigenprüfung und beginnt die Anwaltssache.

Abgrenzung: Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Nebenkostenabrechnung

Wirtschaftsplan: die Vorschau auf das kommende Jahr mit den daraus abgeleiteten Hausgeld-Vorschüssen (§ 28 Abs. 1 WEG). Die Jahresabrechnung ist sein Gegenstück im Rückblick.

Hausgeldabrechnung: gebräuchliche Bezeichnung für die Einzelabrechnung des Eigentümers innerhalb der Jahresabrechnung; häufig auch synonym für die gesamte Jahresabrechnung verwendet.

Nebenkostenabrechnung / Betriebskostenabrechnung: die Abrechnung des Vermieters gegenüber seinem Mieter nach § 556 BGB. Sie ist von der WEG-Jahresabrechnung zu trennen, auch wenn vermietende Eigentümer die Daten daraus ableiten - nicht alle Hausgeldpositionen sind auf Mieter umlagefähig (z. B. Verwaltungskosten und Rücklagenzuführung nicht).

Vermögensbericht: der jährliche Bericht über Rücklagenstand und Gemeinschaftsvermögen nach § 28 Abs. 4 WEG - ein eigenständiges Dokument neben der Jahresabrechnung.

Häufige Fragen zur Jahresabrechnung (FAQ)

Was gehört alles in eine Jahresabrechnung?

Die Gesamtabrechnung aller Einnahmen und Ausgaben der WEG, eine Einzelabrechnung für jeden Eigentümer mit dessen Kostenanteil und Vorschüssen, die Entwicklung der Erhaltungsrücklage sowie die Angabe der verwendeten Verteilerschlüssel. Ergänzend ist ein Vermögensbericht zu erstellen.

Bis wann muss die Jahresabrechnung erstellt sein?

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Nach der Rechtsprechung muss die Jahresabrechnung in der Regel innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres vorliegen, für das Kalenderjahr also üblicherweise bis zum 30. Juni des Folgejahres.

Was passiert, wenn die Jahresabrechnung zu spät kommt?

Eigentümer können die Erstellung unter Fristsetzung von der Gemeinschaft verlangen und notfalls einklagen. Vermietende Eigentümer müssen beachten, dass die zwölfmonatige Frist für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter (§ 556 Abs. 3 BGB) trotzdem läuft.

Was ist die Abrechnungsspitze?

Die Differenz zwischen den beschlossenen Vorschüssen eines Eigentümers und seinem tatsächlichen Kostenanteil laut Einzelabrechnung. Über diese Nachschüsse bzw. Vorschussanpassungen - und nur über sie - beschließt die Eigentümerversammlung seit der WEG-Reform 2020.

Kann ich die Jahresabrechnung anfechten?

Angefochten wird nicht die Abrechnung selbst, sondern der Beschluss über die Abrechnungsspitzen. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim Amtsgericht erhoben werden (§ 45 WEG) und hat nur Erfolg, wenn der Fehler die Zahlungspflicht tatsächlich beeinflusst.

Wer prüft die Jahresabrechnung?

Vor der Beschlussfassung soll der Verwaltungsbeirat die Abrechnung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen (§ 29 Abs. 2 WEG). Unabhängig davon hat jeder Eigentümer das Recht, die Abrechnung zu prüfen und Einsicht in die Belege zu nehmen.

Quellen

• § 28 WEG - Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
• § 29 WEG - Verwaltungsbeirat
• § 45 WEG - Fristen der Anfechtungsklage
• § 44 WEG - Beschlussklagen
• § 556 BGB - Vereinbarungen über Betriebskosten
• BGH, Urteile vom 19.04.2024 (V ZR 167/23), 19.07.2024 (V ZR 102/23), 20.09.2024 (V ZR 195/23) und 11.04.2025 (V ZR 96/24)