Hausgeld

Hausgeld: Definition, Zusammensetzung und Höhe einfach erklärt

Das Hausgeld ist die in der Regel monatliche Vorschusszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an seine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) leistet, um die laufenden Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu decken. Es setzt sich im Wesentlichen aus Betriebskosten, Verwaltungskosten und der Zuführung zur Erhaltungsrücklage zusammen und wird auf Grundlage des Wirtschaftsplans beschlossen.

Das Wichtigste in Kürze

- Das Hausgeld ist ein monatlicher Vorschuss der Wohnungseigentümer auf Basis des jährlichen Wirtschaftsplans (§ 28 Abs. 1 WEG).

- Es besteht aus drei Blöcken: Betriebskosten, Verwaltungskosten und Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage).

- Als Richtwert gelten etwa 2,50 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat; die tatsächliche Höhe hängt stark von Alter, Zustand und Ausstattung der Anlage ab.

- Die Zahlung des Hausgelds ist Pflicht, auch bei Leerstand der Wohnung.

- Bei Vermietung können nur die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden; Verwaltungskosten und Erhaltungsrücklage trägt der Eigentümer selbst.

Was ist das Hausgeld?

Das Hausgeld ist der finanzielle Beitrag jedes Wohnungseigentümers zu den Kosten der Gemeinschaft. Wer eine Eigentumswohnung besitzt, dem gehört eben nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch ein Anteil am Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus, Dach, Fassade, Heizungsanlage, Aufzug oder Außenanlagen. Für deren Betrieb, Verwaltung und Erhaltung fallen laufend Kosten an, die alle Eigentümer gemeinsam tragen.

Die rechtliche Grundlage liefert § 28 Abs. 1 WEG: Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Grundlage dieses Beschlusses ist der Wirtschaftsplan, den der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr aufstellt. Das Hausgeld ist also kein frei festgelegter Betrag der Verwaltung, sondern beruht auf einem Beschluss der Eigentümerversammlung über den Wirtschaftsplan. Gezahlt wird üblicherweise monatlich auf das Gemeinschaftskonto; die Fälligkeit können die Eigentümer nach § 28 Abs. 3 WEG per Beschluss regeln.

Nicht zu verwechseln ist das Hausgeld übrigens mit dem Wohngeld: Das Wohngeld ist ein staatlicher Zuschuss zu den Wohnkosten für Haushalte mit geringem Einkommen und hat mit der WEG nichts zu tun. Im Alltag werden beide Begriffe dennoch gern durcheinandergeworfen.

Was ist im Hausgeld enthalten?

Das Hausgeld deckt drei große Kostenblöcke ab. Für vermietende Eigentümer ist dabei entscheidend, welche Positionen später als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können und welche nicht:

Die Pflicht zur Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, sie gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Werfen wir kurz einen Blick auf den Sinn dahinter: Die Rücklage schützt die Gemeinschaft davor, größere Reparaturen kurzfristig über Sonderumlagen finanzieren zu müssen.

Wie hoch ist das Hausgeld?

Als grober Richtwert gelten etwa 2,50 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung entspricht das ungefähr 200 bis 360 Euro monatlich. Das Hausgeld fällt in der Regel rund 20 bis 30 Prozent höher aus als die Nebenkosten einer vergleichbaren Mietwohnung, weil es zusätzlich Verwaltungskosten und Erhaltungsrücklage enthält.

Die tatsächliche Höhe hängt von mehreren Faktoren ab: Alter und Zustand des Gebäudes (ältere Anlagen brauchen höhere Rücklagen), Ausstattung (Aufzug, Tiefgarage, Grünanlagen erhöhen die Betriebskosten), Größe der Anlage und regionale Preisunterschiede bei Dienstleistungen.

Ein Hinweis für Kaufinteressenten, der in der Praxis oft übersehen wird: Ein auffällig niedriges Hausgeld ist nicht automatisch ein Vorteil. Dahinter steckt nicht selten eine zu knapp bemessene Erhaltungsrücklage, und die rächt sich später in Form von Sonderumlagen.

Wie wird das Hausgeld berechnet?

Die Berechnung folgt einem festen Schema: Der Verwalter stellt den Wirtschaftsplan mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des Kalenderjahres auf. Die Gesamtsumme wird dann über den geltenden Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Eigentümer verteilt. Gesetzlicher Regelfall ist nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG die Verteilung nach Miteigentumsanteilen (MEA); die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können abweichende Schlüssel vorsehen. Für Heizung und Warmwasser gilt die verbrauchsabhängige Abrechnung nach der Heizkostenverordnung.

Ein einfaches Beispiel: Der Wirtschaftsplan einer WEG sieht Gesamtkosten von 60.000 Euro für das Jahr vor. Einer Eigentümerin gehören 150/10.000stel Miteigentumsanteile, also 1,5 Prozent. Ihr Jahresanteil beträgt 900 Euro, ihr monatliches Hausgeld folglich 75 Euro zuzüglich der individuell kalkulierten Heiz- und Wasserkostenvorschüsse, je nachdem, wie die Gemeinschaft plant.

Nach Ablauf des Jahres stellt der Verwalter die Jahresabrechnung auf. Die Eigentümer beschließen dann nach § 28 Abs. 2 WEG über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse. Vereinfacht gesagt: Waren die tatsächlichen Kosten höher als geplant, zahlen Sie nach; waren sie niedriger, entsteht ein Guthaben.

Muss ich Hausgeld zahlen?

Ja. Mit dem Beschluss über die Vorschüsse entsteht für jeden Eigentümer eine Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinschaft. Das Hausgeld ist auch dann in voller Höhe zu zahlen, wenn die Wohnung leer steht oder nicht genutzt wird. Lediglich verbrauchsabhängige Positionen fallen bei Leerstand naturgemäß geringer aus und gleichen sich über die Jahresabrechnung teilweise wieder aus.

Zahlt ein Eigentümer nicht, entstehen sogenannte Hausgeldrückstände. Die Verwaltung ist dann gehalten, die Forderungen durchzusetzen, notfalls per Mahnverfahren oder Klage. Für die übrigen Eigentümer ist das durchaus relevant: Ausfälle müssen letztlich von der Gemeinschaft aufgefangen werden, im Zweifel über eine Sonderumlage.

Hausgeld bei Vermietung: Was ist umlagefähig?

Vermieten Sie Ihre Eigentumswohnung, können Sie einen Teil des Hausgelds über die Nebenkostenabrechnung an Ihren Mieter weitergeben. Umlagefähig sind aber nur die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung, deren § 2 die zulässigen Kostenarten in 17 Positionen auflistet, von der Grundsteuer über Wasser, Heizung und Aufzug bis zu den Hausmeisterkosten.

Nicht umlagefähig sind dagegen die Verwaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage sowie sämtliche Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung. Diese Positionen bleiben beim Eigentümer. Voraussetzung für die Umlage ist außerdem, dass der Mietvertrag die Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter ausdrücklich vorsieht.

Ist das Hausgeld steuerlich absetzbar?

Für vermietende Eigentümer: teilweise ja. Die nicht auf den Mieter umgelegten Kostenanteile können grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt werden. Eine wichtige Besonderheit gilt für die Erhaltungsrücklage: Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14.01.2025 (Az. IX R 19/24) bestätigt, dass die Einzahlung in die Erhaltungsrücklage noch keine Werbungskosten darstellt. Zuführungen zur Erhaltungsrücklage sind steuerlich erst in dem Jahr abziehbar, in dem die Gemeinschaft die Mittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt.

Selbstnutzer können kein Hausgeld als Werbungskosten geltend machen, aber unter den Voraussetzungen des § 35a EStG einen Teil der im Hausgeld enthaltenen haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen (z. B. Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege) direkt von der Steuerschuld abziehen. Die nötigen Werte weist üblicherweise die Jahresabrechnung oder eine Bescheinigung des Verwalters aus. Für die konkrete Gestaltung ist der Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

Hausgeld, Wohngeld, Nebenkosten: Was ist der Unterschied?

Drei Begriffe, drei Bedeutungen: Das Hausgeld ist die Vorschusszahlung des Wohnungseigentümers an seine WEG. Das Wohngeld ist ein staatlicher Mietzuschuss nach dem Wohngeldgesetz und hat mit Wohnungseigentum nichts zu tun. Die Nebenkosten (genauer: Betriebskosten) sind der Teil der Wohnkosten, den ein Mieter zusätzlich zur Kaltmiete trägt. Die Schnittmenge: Die umlagefähigen Betriebskosten sind zugleich ein Bestandteil des Hausgelds. Das Hausgeld umfasst aber eben mehr, nämlich zusätzlich Verwaltungskosten und Erhaltungsrücklage.

Häufige Fragen zum Hausgeld

Wie hoch darf das Hausgeld sein?

Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. Maßgeblich ist der beschlossene Wirtschaftsplan, der sich an den tatsächlich zu erwartenden Kosten orientieren muss. Üblich sind etwa 2,50 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Ob 200 Euro viel oder wenig sind, hängt also von Wohnfläche, Zustand und Ausstattung der Anlage ab; bei einer kleinen Wohnung in gepflegtem Zustand wäre das eher hoch, bei einer großen Wohnung mit Aufzug und Tiefgarage völlig normal.

Wird das Hausgeld monatlich oder jährlich gezahlt?

In der Regel monatlich als Vorschuss. Die Eigentümer können die Fälligkeit nach § 28 Abs. 3 WEG aber per Beschluss abweichend regeln.

Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?

Grundsätzlich zahlt der Verkäufer das Hausgeld bis zum wirtschaftlichen Übergang, danach der Käufer. Nachschüsse oder Guthaben aus der Jahresabrechnung treffen nach herrschender Praxis denjenigen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnung Eigentümer ist. Weil das zu Überraschungen führen kann, sollte der Kaufvertrag den Umgang mit Abrechnungsspitzen ausdrücklich regeln.

Warum ist das Hausgeld höher als die Nebenkosten einer Mietwohnung?

Weil es zusätzlich zu den Betriebskosten auch die Verwaltungskosten und die Erhaltungsrücklage enthält, die ein Mieter nicht zahlt. Daher der übliche Aufschlag von rund 20 bis 30 Prozent gegenüber vergleichbaren Mietnebenkosten.

Was ist eine Sonderumlage?

Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche, einmalige Zahlung der Eigentümer neben dem laufenden Hausgeld. Sie wird beschlossen, wenn der Wirtschaftsplan oder die Rücklage nicht ausreichen, etwa für eine unerwartete Reparatur oder zur Deckung von Hausgeldausfällen.

Quellen:

• § 28 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht)
• Wohnungseigentumsgesetz im Volltext (u. a. § 16, § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG)
• § 2 Betriebskostenverordnung (Aufstellung der Betriebskosten)
• BFH, Urteil vom 14.01.2025, Az. IX R 19/24 (Erhaltungsrücklage und Werbungskosten)
• Wohnen im Eigentum e. V.: Steuererklärung und Vermietung, Zahlungen in die Erhaltungsrücklage