WEG (Wohnungseigentumsgesetz)

WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Definition, Inhalte und aktuelle Regelungen

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist das Bundesgesetz, das in Deutschland das Eigentum an einzelnen Wohnungen regelt - von der Aufteilung eines Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer bis hin zu Eigentümerversammlung, Beschlussfassung und Verwaltung. Es stammt aus dem Jahr 1951 und wurde zuletzt durch die WEG-Reform 2020 sowie durch das Gesetz vom 10. Oktober 2024 (u. a. virtuelle Eigentümerversammlung, Steckersolargeräte) umfassend modernisiert.

Das Wichtigste in Kürze

- Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt seit 1951 das Eigentum an einzelnen Wohnungen in Deutschland und ist die rechtliche Grundlage jeder Wohnungseigentümergemeinschaft.

- Die zentrale Unterscheidung des Gesetzes ist die zwischen Sondereigentum (Ihre Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus).

- Beschlüsse der Eigentümerversammlung werden seit der WEG-Reform 2020 grundsätzlich mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst (§ 25 WEG).

- Seit dem 1. Dezember 2023 hat grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG).

- Seit dem 17. Oktober 2024 sind rein virtuelle Eigentümerversammlungen zulässig und Steckersolargeräte gehören zu den privilegierten baulichen Veränderungen.

Was regelt das Wohnungseigentumsgesetz?

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt, wie Eigentum an einzelnen Wohnungen eines Gebäudes begründet wird und wie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer organisiert ist. Der vollständige Titel lautet "Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht" - im Alltag hat sich die Kurzform WEG durchgesetzt.

Ohne dieses Gesetz gäbe es die Eigentumswohnung, wie wir sie kennen, im Grunde nicht. Denn nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gehört ein Gebäude eigentlich untrennbar zum Grundstück. Das WEG durchbricht diesen Grundsatz: Es erlaubt, ein Grundstück rechtlich so aufzuteilen, dass einzelne Wohnungen unterschiedlichen Eigentümern gehören können. Das Wohnungseigentumsgesetz ist damit die rechtliche Grundlage für jede einzelne der Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland.

Konkret regelt das Gesetz vor allem vier Themenkomplexe:

1. die Begründung von Wohnungseigentum (Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Grundbuch),
2. die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum,
3. die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander sowie
4. die Organisation der Gemeinschaft: Eigentümerversammlung, Beschlüsse, Verwalter und Verwaltungsbeirat.

Der aktuelle Gesetzestext ist kostenlos auf gesetze-im-internet.de abrufbar, einem Angebot des Bundesministeriums der Justiz.

Ein Kürzel, zwei Bedeutungen: WEG als Gesetz und als Gemeinschaft

Die Abkürzung "WEG" wird im Immobilienalltag doppelt verwendet - und das sorgt regelmäßig für Verwirrung. Zum einen steht WEG für das Wohnungseigentumsgesetz, also den Gesetzestext. Zum anderen wird auch die Wohnungseigentümergemeinschaft, also die Gesamtheit aller Eigentümer einer Anlage, umgangssprachlich als "WEG" bezeichnet. Das Gesetz selbst nennt diese Gemeinschaft übrigens "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" (GdWE).

Wenn also der Verwalter von "der WEG" spricht, meint er in aller Regel die Gemeinschaft. Steht dagegen "§ 25 WEG" in einem Schreiben, ist das Gesetz gemeint. In diesem Glossar-Beitrag geht es um das Gesetz.

Wie ist das Wohnungseigentumsgesetz aufgebaut?

Das WEG gliedert sich in vier Teile: Wohnungseigentum (§§ 1-29), Dauerwohnrecht (§§ 31-42), Verfahrensvorschriften (§§ 43-45) und ergänzende Bestimmungen (§§ 46-49). Für Wohnungseigentümer ist im Alltag fast ausschließlich der erste Teil relevant. Die folgende Tabelle zeigt, welcher Paragraph was regelt:

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: die zentrale Unterscheidung

Die wichtigste Weichenstellung des Gesetzes ist die Aufteilung des Gebäudes in zwei Eigentumsformen. Sondereigentum ist das, was Ihnen allein gehört - Gemeinschaftseigentum ist das, was allen Eigentümern gemeinsam gehört.

Zum Sondereigentum zählen die in sich abgeschlossenen Räume Ihrer Wohnung samt Ausstattung, etwa Bodenbeläge, Sanitärobjekte oder nicht tragende Innenwände. Als Teileigentum bezeichnet das Gesetz Sondereigentum an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, z. B. Läden oder Büros.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören das Grundstück sowie alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind: Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, zentrale Heizungsanlage, Versorgungsleitungen - und nach § 5 Abs. 2 WEG etwa auch Fenster und Wohnungseingangstüren. Wer welche Kosten trägt, richtet sich im Grundsatz nach den Miteigentumsanteilen (§ 16 WEG).

Ergänzt wird das Gesetz durch zwei Dokumente, die jede Gemeinschaft individuell prägen: Die Teilungserklärung legt fest, welche Räume Sondereigentum sind, und die Gemeinschaftsordnung kann eigene Spielregeln aufstellen, etwa abweichende Kostenverteilungen oder Stimmrechte. Das WEG bildet den gesetzlichen Rahmen, die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung füllen ihn für die konkrete Anlage aus.

Welche Rechte und Pflichten haben Wohnungseigentümer?

Wohnungseigentümer dürfen mit ihrem Sondereigentum grundsätzlich nach Belieben verfahren - es bewohnen, vermieten oder anderweitig nutzen (§ 13 WEG). Zugleich verpflichtet das Gesetz jeden Eigentümer, die gemeinschaftlichen Regeln einzuhalten und auf die übrigen Eigentümer Rücksicht zu nehmen (§ 14 WEG).

Zu den zentralen Pflichten gehören insbesondere:

• die anteilige Tragung der Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums, im Alltag über das monatliche Hausgeld,
• die Zahlung beschlossener Sonderumlagen,
• der pflegliche Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum sowie
• die Duldung notwendiger Maßnahmen, etwa wenn Handwerker für eine Reparatur die Wohnung betreten müssen.

Verletzt ein Eigentümer seine Pflichten so schwerwiegend, dass den übrigen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zuzumuten ist, kann die Gemeinschaft als letztes Mittel sogar die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen (§ 17 WEG).

Eigentümerversammlung, Beschlüsse und Stimmrecht

Entscheidungen trifft die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung, die der Verwalter mindestens einmal jährlich einberufen muss (§§ 23, 24 WEG). Seit der WEG-Reform 2020 genügt für Beschlüsse grundsätzlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen - ein Quorum für die Beschlussfähigkeit gibt es nicht mehr. Beim Stimmrecht gilt nach § 25 WEG das Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt.

Neu ist die Möglichkeit der rein virtuellen Eigentümerversammlung: Seit dem 17. Oktober 2024 können die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass Versammlungen für längstens drei Jahre vollständig online stattfinden (§ 23 Abs. 1a WEG). Wird ein solcher Beschluss vor dem 1. Januar 2028 gefasst, muss bis einschließlich 2028 dennoch mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung stattfinden, sofern die Eigentümer darauf nicht einstimmig verzichten.

Für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum gilt seit der Reform ebenfalls die einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG). Bestimmte Maßnahmen sind darüber hinaus privilegiert: Jeder einzelne Eigentümer kann nach § 20 Abs. 2 WEG angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die der Barrierefreiheit, dem Laden von Elektrofahrzeugen, dem Einbruchsschutz, dem Anschluss an ein schnelles Telekommunikationsnetz oder - seit Oktober 2024 - der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke) dienen. Sollen die Kosten einer baulichen Veränderung auf alle Eigentümer verteilt werden, verlangt § 21 WEG im Regelfall eine doppelt qualifizierte Mehrheit: mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile - oder die Kosten amortisieren sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums.

Verwalter, zertifizierter Verwalter und Verwaltungsbeirat

Die laufende Verwaltung übernimmt in den meisten Gemeinschaften ein Verwalter. Er wird von den Eigentümern für höchstens fünf Jahre bestellt, bei der ersten Bestellung nach Begründung der Gemeinschaft für höchstens drei Jahre, und kann jederzeit abberufen werden (§ 26 WEG). Zu seinen gesetzlichen Aufgaben gehören u. a. die Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung, die Umsetzung der Beschlüsse sowie nach § 28 WEG die Aufstellung des Wirtschaftsplans, der Jahresabrechnung und eines Vermögensberichts.

Seit dem 1. Dezember 2023 hat grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Zertifizierter Verwalter ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse abgelegt hat (§ 26a WEG); bestimmte Qualifikationen wie Volljuristen oder Immobilienkaufleute sind der Prüfung gleichgestellt. Eine Ausnahme gilt für Kleinanlagen: Bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, wurde ein Eigentümer selbst zum Verwalter bestellt und verlangt weniger als ein Drittel der Eigentümer die Zertifizierung, muss kein zertifizierter Verwalter bestellt werden.

Als Bindeglied zwischen Eigentümern und Verwaltung können die Eigentümer einen Verwaltungsbeirat bestellen (§ 29 WEG). Er unterstützt und überwacht den Verwalter und prüft insbesondere Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, bevor die Versammlung darüber beschließt. Beiratsmitglieder handeln ehrenamtlich und haften bei unentgeltlicher Tätigkeit nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

Die WEG-Reform 2020 und die Änderungen von 2024

Die größte Modernisierung seiner Geschichte erfuhr das Gesetz durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das am 1. Dezember 2020 in Kraft trat. Die wichtigsten Neuerungen im Überblick:

• Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist vollständig rechtsfähig (§ 9a WEG) und tritt als Trägerin der Verwaltung auf.
• Beschlüsse, auch über bauliche Veränderungen, werden mit einfacher Mehrheit gefasst; das frühere Beschlussfähigkeits-Quorum entfiel.
• Einzelne Eigentümer erhielten Ansprüche auf privilegierte Maßnahmen wie Wallbox, Barrierefreiheit, Einbruchsschutz und Glasfaseranschluss.
• Eigentümer erhielten das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen; die Position des Verwalters wurde zugleich gestärkt, etwa durch eigenständige Entscheidungsbefugnisse bei Maßnahmen untergeordneter Bedeutung (§ 27 WEG).
• Die Figur des zertifizierten Verwalters wurde eingeführt (§ 26a WEG); der Anspruch der Eigentümer darauf gilt seit dem 1. Dezember 2023.
• Die Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen wurde ermöglicht.

Mit dem Gesetz vom 10. Oktober 2024, in Kraft seit dem 17. Oktober 2024, kamen zwei praxisrelevante Punkte hinzu: die rein virtuelle Eigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1a WEG) und die Aufnahme von Steckersolargeräten in den Katalog der privilegierten baulichen Veränderungen (§ 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG). Wer mit älteren Ratgebern oder Vertragsmustern arbeitet, sollte deshalb stets prüfen, ob diese den aktuellen Rechtsstand abbilden.

Abgrenzung: WEG-Gesetz, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Mietrecht

Das Wohnungseigentumsgesetz wird häufig mit verwandten Regelwerken verwechselt. Die Abgrenzung ist aber eindeutig:

• Teilungserklärung: Sie ist kein Gesetz, sondern ein notarielles Dokument, das die konkrete Aufteilung eines bestimmten Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum festlegt (§ 8 WEG). Das WEG liefert die Rechtsgrundlage dafür.
• Gemeinschaftsordnung: Sie ist die "Verfassung" der einzelnen Gemeinschaft und kann von vielen gesetzlichen Regelungen abweichen, etwa bei Kostenverteilung oder Stimmrecht. Wo sie schweigt, gilt das WEG.
• Mietrecht (BGB): Es regelt das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Wohnung, gelten beide Rechtsgebiete parallel: Gegenüber der Gemeinschaft gilt das WEG, gegenüber dem Mieter das Mietrecht des BGB.
• Wohnungseigentumsgesetz in Österreich: Auch Österreich hat ein "Wohnungseigentumsgesetz" (WEG 2002). Trotz gleichen Namens handelt es sich um ein eigenständiges Gesetz mit teils deutlich anderen Regeln.

FAQ: Häufige Fragen zum Wohnungseigentumsgesetz

Was besagt das Wohnungseigentumsgesetz?

Das Wohnungseigentumsgesetz besagt, dass an einzelnen Wohnungen eines Gebäudes echtes Eigentum begründet werden kann, und regelt das Zusammenleben der Eigentümer: die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, die Rechte und Pflichten der Eigentümer, die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung sowie die Bestellung und die Aufgaben des Verwalters.

Wann müssen alle Eigentümer zustimmen?

Einstimmigkeit ist seit der WEG-Reform 2020 nur noch selten erforderlich. Beschlüsse werden grundsätzlich mit einfacher Mehrheit gefasst. Die Zustimmung aller Eigentümer ist vor allem für Vereinbarungen nötig, die die Grundlagen der Gemeinschaft ändern, etwa Änderungen der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung, sowie in Sonderfällen wie dem Verzicht auf die jährliche Präsenzversammlung bei virtuellen Versammlungen bis 2028.

Welche Pflichten hat der Eigentümer einer Eigentumswohnung?

Eigentümer müssen die Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums anteilig tragen (Hausgeld, ggfs. Sonderumlagen), das Gemeinschaftseigentum pfleglich behandeln, Beschlüsse der Gemeinschaft beachten und notwendige Maßnahmen dulden, etwa den Zutritt zur Wohnung für Erhaltungsarbeiten. Details ergeben sich aus §§ 14 und 16 WEG sowie aus der Gemeinschaftsordnung.

Was gehört bei einer WEG zum Gemeinschaftseigentum?

Zum Gemeinschaftseigentum gehören das Grundstück und alle Gebäudeteile, die für Bestand und Sicherheit erforderlich sind oder gemeinschaftlich genutzt werden: Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Aufzug, zentrale Heizung und Versorgungsleitungen. Nach § 5 Abs. 2 WEG zählen auch Fenster und Wohnungseingangstüren dazu, selbst wenn sie nur einer Wohnung dienen.

Was hat die WEG-Reform 2020 geändert?

Die Reform hat die Gemeinschaft voll rechtsfähig gemacht, Beschlüsse auf einfache Mehrheit umgestellt, Ansprüche auf privilegierte Maßnahmen wie Wallboxen und Barrierefreiheit geschaffen, die Rechte der Eigentümer auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen gestärkt und den zertifizierten Verwalter eingeführt. Sie gilt seit dem 1. Dezember 2020.

Wo finde ich das Wohnungseigentumsgesetz aktuell als PDF?

Den stets aktuellen Gesetzestext stellt das Bundesministerium der Justiz kostenlos auf gesetze-im-internet.de bereit - dort auch als PDF-Gesamtausgabe. Vorsicht bei PDF-Dateien aus anderen Quellen: Sie geben häufig einen veralteten Rechtsstand wieder.

Quellenverzeichnis

• Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Volltext: gesetze-im-internet.de/woeigg
• § 20 WEG - Bauliche Veränderungen: gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html
• § 23 WEG - Wohnungseigentümerversammlung: gesetze-im-internet.de/woeigg/__23.html
• Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, Themenseite Wohnungseigentumsrecht: bmjv.de
• VDIV Deutschland, Informationen zur virtuellen Eigentümerversammlung: vdiv.de