Finanzen & Abrechnung

Gebäudeversicherung

Versicherungsschutz für das Gebäude gegen Risiken wie Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel.

Gebäudeversicherung - Definition, Leistungen und Besonderheiten in der WEG

Die Gebäudeversicherung (Wohngebäudeversicherung) ist eine Sachversicherung, die Schäden am Gebäude selbst und an fest verbundenen Bestandteilen absichert - klassischerweise gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. In der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) schließt nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft die Versicherung für das gesamte Gebäude ab; die angemessene Versicherung zum Neuwert gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung.

Das Wichtigste in Kürze

Die Gebäudeversicherung deckt Schäden am Gebäude und fest eingebauten Bestandteilen ab; der Grundschutz umfasst üblicherweise Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel.
Für einzelne Hausbesitzer ist die Gebäudeversicherung freiwillig, in der WEG gehört die Versicherung des Gemeinschaftseigentums zum Neuwert samt Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung.
In der Eigentümergemeinschaft ist die Gemeinschaft Versicherungsnehmerin; der Verwalter kümmert sich um Abschluss, Prämienzahlung und Schadenabwicklung.
Elementarschäden wie Starkregen oder Hochwasser sind im Grundschutz nicht enthalten und müssen als Zusatzbaustein vereinbart werden.
Der BGH hat entschieden, dass der Selbstbehalt der Gebäudeversicherung bei einem Leitungswasserschaden grundsätzlich von allen Eigentümern gemeinsam getragen wird - auch wenn der Schaden nur eine Wohnung betrifft (Urteil vom 16.09.2022, V ZR 69/21).

Was ist eine Gebäudeversicherung?

Die Gebäudeversicherung schützt Eigentümer vor den finanziellen Folgen von Sachschäden am Gebäude. Versichert ist das Bauwerk selbst - vom Fundament über Wände und Dach bis zu fest eingebauten Bestandteilen wie Heizungsanlage, Sanitärinstallationen, Einbauküche oder Bodenbelägen. Häufig sind auch Nebengebäude wie Garagen oder Carports auf dem Grundstück mitversichert, sofern sie im Vertrag angegeben sind.

Üblich ist heute die sogenannte verbundene Wohngebäudeversicherung: Sie bündelt mehrere Gefahren (Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel) in einer Police. Bei Mehrfamilienhäusern mit Wohnungseigentum wird regelmäßig das gesamte Gebäude versichert, ohne zwischen Gemeinschaftseigentum [INTERNER LINK: Gemeinschaftseigentum] und Sondereigentum [INTERNER LINK: Sondereigentum] zu unterscheiden - ein Punkt, der im Schadenfall wichtig wird, dazu später mehr.

Welche Schäden sind versichert - und welche nicht?

Werfen wir zunächst einen Blick auf den Leistungsumfang. Der Grundschutz und die typischen Erweiterungen lassen sich so zusammenfassen:

Kategorie	Typische Inhalte
Grundschutz Feuer	Brand, Blitzschlag, Explosion; auch Folgeschäden durch Löschwasser und Ruß
Grundschutz Leitungswasser	Schäden durch bestimmungswidrig austretendes Leitungswasser, Rohrbruch an Zu- und Ableitungen, Heizungsrohren und angeschlossenen Anlagen
Grundschutz Sturm/Hagel	Sturmschäden ab Windstärke 8; Hagelschäden unabhängig von der Windstärke
Zusatzbaustein Elementar	Starkregen, Überschwemmung, Hochwasser, Rückstau, Erdrutsch, Schneedruck
Weitere Zusatzbausteine	Glasbruch, Photovoltaikanlagen, grobe Fahrlässigkeit, Aufräum- und Abbruchkosten erweitert
Typische Ausschlüsse	Krieg, Kernenergie, Sturmflut; je nach Tarif Schwamm- und Sengschäden, Plansch- und Reinigungswasser

Elementarschäden sind im klassischen Grundschutz nicht enthalten - gerade angesichts zunehmender Starkregenereignisse ist dieser Zusatzbaustein für viele Gemeinschaften aber dringend prüfenswert. Im Schadenfall ersetzt die Versicherung die Reparaturkosten, bei einem Totalschaden den Neuwert: also die Kosten, ein gleichartiges Gebäude zu heutigen Preisen wieder zu errichten, inklusive Abbruch-, Aufräum- und Planungskosten.

Ist die Gebäudeversicherung Pflicht?

Für den privaten Hausbesitzer lautet die Antwort: nein. Seit 1994 gibt es in Deutschland keine allgemeine gesetzliche Versicherungspflicht für Wohngebäude mehr; lediglich finanzierende Banken verlangen den Abschluss regelmäßig als Kreditbedingung.

In der Wohnungseigentümergemeinschaft sieht die Sache anders aus. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG gehören die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Jeder einzelne Eigentümer kann diese Versicherungen daher verlangen und notfalls über § 18 Abs. 2 WEG durchsetzen. In der Praxis schließen Gemeinschaften statt einer reinen Feuerversicherung fast immer die umfassendere verbundene Wohngebäudeversicherung ab - sie erfüllt die gesetzliche Anforderung und deckt zusätzlich Leitungswasser- und Sturmrisiken ab. (Ein verbreiteter Zitierfehler übrigens: Die Regelung steht in § 19 Absatz 2 Nummer 3 WEG, nicht in "§ 19 Abs. 3".)

Gebäudeversicherung in der Eigentümergemeinschaft: Wer versichert was?

Hier hilft eine klare Arbeitsteilung, die in der Praxis so aussieht:

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist Versicherungsnehmerin der Gebäudeversicherung für das gesamte Gebäude. Den Abschluss und die laufende Betreuung übernimmt die Hausverwaltung [INTERNER LINK: Hausverwaltung] auf Grundlage der Beschlüsse der Eigentümerversammlung [INTERNER LINK: Eigentümerversammlung].
Die Prämie wird als Kosten der Gemeinschaft über das Hausgeld [INTERNER LINK: Hausgeld] auf alle Eigentümer verteilt, in der Regel nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG).
Der einzelne Eigentümer versichert selbst nur, was die Gebäudeversicherung nicht abdeckt: vor allem seinen Hausrat (bewegliches Inventar wie Möbel, Kleidung, Elektrogeräte) über eine eigene Hausratversicherung und je nach Situation eine private Haftpflicht. Bei Vermietung kann zusätzlich eine Mietausfallabsicherung sinnvoll sein.

[BILD: Schaubild "Wer versichert was in der WEG?" mit drei Ebenen: Gemeinschaft (Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht), vermietender/selbstnutzender Eigentümer (Hausrat, ggf. Mietausfall), Mieter (eigener Hausrat, Privathaftpflicht) | ALT: Schaubild zur Aufteilung der Versicherungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zwischen Gemeinschaft, Eigentümer und Mieter]

Wichtig zu wissen: Da die Police das ganze Gebäude erfasst, sind auch Gebäudebestandteile im Bereich des Sondereigentums (etwa fest verlegtes Parkett oder die Badinstallation) über die gemeinschaftliche Gebäudeversicherung gedeckt. Das ist im Schadenfall ein Vorteil - wirft aber die Frage auf, wer den Selbstbehalt trägt.

Was kostet die Gebäudeversicherung und wer trägt sie?

Die Prämie hängt im Wesentlichen von Lage (u. a. Naturgefahren-Einstufung nach Postleitzahl), Baujahr, Bauartklasse, Wohnfläche, Versicherungsumfang und Selbstbeteiligung ab. Pauschale Zahlen sind daher mit Vorsicht zu genießen; die jährlichen Beitragsanpassungen orientieren sich zudem am Baupreisindex ("gleitender Neuwert", siehe unten). Für Eigentümer dreier Konstellationen gilt:

Selbstnutzer tragen ihren Prämienanteil über das Hausgeld; steuerlich absetzbar ist er nicht.
Vermieter können den auf die vermietete Wohnung entfallenden Anteil der Gebäudeversicherung als Betriebskosten [INTERNER LINK: Betriebskosten] auf die Mieter umlegen (§ 2 Nr. 13 Betriebskostenverordnung [INTERNER LINK: Betriebskostenverordnung (BetrKV)]) - sofern der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Zusätzlich zählt der Prämienanteil bei Vermietung zu den Werbungskosten.
Die Gemeinschaft weist die Versicherungskosten in Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung [INTERNER LINK: Jahresabrechnung] aus.

Schadenfall in der WEG: Ablauf und Selbstbehalt

Die drei Schritte im Schadenfall

Tritt ein Schaden ein - nehmen wir den Klassiker, den Leitungswasserschaden im Bad - läuft es idealerweise so: Erstens den Schaden unverzüglich der Verwaltung melden, die ihn an den Versicherer weitergibt. Zweitens den Schaden dokumentieren (Fotos!) und die Schadenstelle möglichst unverändert lassen. Drittens Schadenminderung betreiben (Wasser abstellen, trocknen lassen), aber Reparaturen nur in Abstimmung mit Versicherer und Verwaltung beauftragen. Diese Obliegenheiten stehen im Versicherungsvertrag - wer sie verletzt, riskiert Kürzungen.

Wer trägt den Selbstbehalt?

Viele Policen vereinbaren eine Selbstbeteiligung pro Schadenfall, um die Prämie zu senken. Lange war umstritten, wer diesen Selbstbehalt zahlt, wenn der Schaden nur eine einzelne Wohnung trifft. Der BGH hat mit Urteil vom 16.09.2022 (Az. V ZR 69/21) geklärt: Bei einem Leitungswasserschaden im räumlichen Bereich des Sondereigentums ist der vereinbarte Selbstbehalt - vorbehaltlich einer abweichenden Regelung - von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen, verteilt nach dem geltenden Kostenschlüssel. Die Begründung: Der Selbstbehalt teilt das Schicksal der Prämie und ist damit Teil der Gemeinschaftskosten; wer von der niedrigeren Prämie profitiert, muss auch das Risiko mittragen. Die Gemeinschaft kann allerdings per Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine abweichende Verteilung festlegen, wenn dafür sachliche Gründe bestehen.

Wichtige Begriffe: gleitender Neuwert, Unterversicherung, grobe Fahrlässigkeit

Drei Vertragsbegriffe entscheiden im Ernstfall über viel Geld:

Gleitender Neuwert: Statt einer starren Versicherungssumme wird der Schutz jährlich an die Baupreis- und Lohnentwicklung angepasst (oft über den historischen "Wert 1914" als Rechengröße). So bleibt die Deckung auch bei steigenden Baukosten ausreichend - der Standard bei Wohngebäuden.
Unterversicherung(sverzicht): Liegt die Versicherungssumme unter dem tatsächlichen Gebäudewert, darf der Versicherer Leistungen anteilig kürzen. Ein vereinbarter Unterversicherungsverzicht schließt diese Einrede aus - ein Muss-Kriterium bei Vertragsprüfung.
Grobe Fahrlässigkeit: Grundsätzlich darf der Versicherer bei grob fahrlässig verursachten Schäden entsprechend der Schwere des Verschuldens kürzen. Moderne Tarife enthalten den "Verzicht auf die Einrede der groben Fahrlässigkeit" - gerade in Mehrfamilienhäusern sinnvoll, denn die Gemeinschaft haftet hier letztlich für Missgeschicke Einzelner mit.

Abgrenzung zu verwandten Versicherungen

Hausratversicherung: deckt das bewegliche Inventar der Wohnung ab - Sache jedes einzelnen Bewohners, nicht der Gemeinschaft.
Elementarschadenversicherung: kein eigenständiger Vertrag, sondern Zusatzbaustein zur Gebäudeversicherung gegen Naturgefahren wie Starkregen und Hochwasser.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: deckt Schäden Dritter (etwa der Passant, der auf dem ungestreuten Gehweg stürzt) und ist in der WEG neben der Gebäudeversicherung Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG.
Gebäudeversicherung der Mietverwaltung: Bei klassischen Mietshäusern mit einem einzigen Eigentümer gelten dieselben Versicherungsinhalte, nur ohne die WEG-spezifische Beschluss- und Umlagemechanik.

FAQ: Häufige Fragen zur Gebäudeversicherung

Was ist in einer Gebäudeversicherung alles versichert?

Das Gebäude selbst samt fest verbundenen Bestandteilen (Dach, Wände, Fenster, Heizung, Sanitär, Einbauten) gegen die versicherten Gefahren Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel; je nach Vertrag zusätzlich Nebengebäude und Zusatzbausteine wie Elementar oder Glasbruch.

Was deckt die Gebäudeversicherung nicht ab?

Bewegliches Inventar (dafür: Hausratversicherung), im Grundschutz keine Elementarschäden wie Hochwasser oder Starkregen, außerdem typischerweise Schäden durch Krieg, Kernenergie und Sturmflut sowie je nach Tarif Schwamm- oder Sengschäden.

Ist eine Gebäudeversicherung für die WEG Pflicht?

Die angemessene Versicherung des Gemeinschaftseigentums zum Neuwert und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht gehören nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Jeder Eigentümer kann sie einfordern - faktisch ist die verbundene Wohngebäudeversicherung in Eigentümergemeinschaften Standard.

Wer zahlt die Gebäudeversicherung in der Eigentümergemeinschaft?

Alle Eigentümer gemeinsam über das Hausgeld, in der Regel verteilt nach Miteigentumsanteilen. Vermieter können ihren Anteil als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Wer zahlt den Selbstbehalt bei einem Wasserschaden in meiner Wohnung?

Grundsätzlich die Gemeinschaft nach dem geltenden Kostenschlüssel - auch wenn der Schaden nur Ihre Wohnung betrifft (BGH, Urteil vom 16.09.2022, V ZR 69/21). Eine abweichende Verteilung kann die Gemeinschaft beschließen.

Kann ich die Gebäudeversicherung steuerlich absetzen?

Bei selbstgenutztem Wohneigentum nein. Vermieter setzen den Prämienanteil als Werbungskosten an bzw. legen ihn über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um.

Quellen

§ 19 WEG - Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html
Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Gesamtausgabe: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/
BGH, Pressemitteilung zum Urteil vom 16.09.2022, V ZR 69/21 (Verteilung des Selbstbehalts): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2022/2022135.html
VDIV, Beitrag zum BGH-Urteil V ZR 69/21: https://vdiv.de/publikationen/magazine/detail/weg-recht-verteilung-des-im-gebaeudeversicherungsvertrag-vereinbarten-selbstbehalts-auf-die-sondereigentuemer
Die Versicherer (GDV-Verbraucherportal), Was leistet die Wohngebäudeversicherung: https://www.dieversicherer.de/versicherer/wohnen/wohngebaeudeversicherung

Autor: Mario