34c GewO

§ 34c GewO: Die Gewerbeerlaubnis für Hausverwalter, Makler und Bauträger erklärt

§ 34c der Gewerbeordnung (GewO) regelt die Erlaubnispflicht für Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter. Wer eine dieser Tätigkeiten gewerbsmäßig ausüben will, benötigt vor Aufnahme der Tätigkeit eine Erlaubnis der zuständigen Behörde - umgangssprachlich oft "34c-Schein" genannt.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Erlaubnis nach § 34c GewO ist für fünf Tätigkeitsgruppen Pflicht: Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter.
• Voraussetzungen sind persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse; Wohnimmobilienverwalter müssen zusätzlich eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen.
• Seit dem 24.07.2026 gilt die gesetzliche Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren nur noch für Wohnimmobilienverwalter - für Immobilienmakler ist sie entfallen.
• Die Kosten der Erlaubnis variieren je nach Bundesland und Umfang, meist zwischen rund 100 und gut 500 Euro.
• Die 34c-Erlaubnis ist eine Zugangserlaubnis, kein Qualifikationsnachweis - davon zu unterscheiden ist der Zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG.

Was regelt § 34c GewO?

§ 34c GewO durchbricht die allgemeine Gewerbefreiheit für besonders sensible Tätigkeiten rund um Immobilien und Finanzierungen. Der Gedanke dahinter: Wer fremdes Vermögen vermittelt oder verwaltet, trägt eine erhebliche Verantwortung - der Gesetzgeber verlangt deshalb eine behördliche Vorabprüfung.

Erlaubnispflichtig ist nach § 34c Abs. 1 GewO, wer gewerbsmäßig

• den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit dazu nachweist (Immobilienmakler),
• den Abschluss von Darlehensverträgen vermittelt (Darlehensvermittler),
• Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereitet oder durchführt (Bauträger) oder solche Vorhaben wirtschaftlich vorbereitet oder durchführt (Baubetreuer),
• das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 BGB verwaltet (Wohnimmobilienverwalter).

Für die Hausverwaltung ist die letzte Gruppe entscheidend: Sowohl die WEG-Verwaltung als auch die gewerbliche Mietverwaltung für Dritte sind seit dem 01.08.2018 erlaubnispflichtig. Wer lediglich eigene Immobilien verwaltet, braucht die Erlaubnis dagegen nicht.

Wer braucht die Erlaubnis - und wer nicht?

Die Erlaubnis braucht jeder, der eine der genannten Tätigkeiten gewerbsmäßig ausübt - also selbständig, planmäßig, auf Dauer und mit Gewinnerzielungsabsicht. Auf die Unternehmensgröße kommt es nicht an: Auch der Einzelverwalter mit einer einzigen fremden WEG fällt darunter.

Bei Gesellschaften gilt: Ist der Gewerbetreibende eine juristische Person (etwa eine GmbH), wird die Erlaubnis der Gesellschaft erteilt; geprüft werden die Geschäftsführer. Bei Personengesellschaften wie GbR, OHG oder KG benötigt jeder geschäftsführende Gesellschafter eine eigene Erlaubnis.

Welche Ausnahmen sieht § 34c Abs. 5 GewO vor?

Keine Erlaubnis benötigen unter anderem Kreditinstitute mit einer Erlaubnis nach dem Kreditwesengesetz, Wertpapierinstitute mit einer Erlaubnis nach § 15 Abs. 1 WpIG, Gewerbetreibende, die Darlehen nur zur Finanzierung eigener Warenverkäufe oder Dienstleistungen vermitteln, sowie Zweigstellen von Unternehmen mit Sitz in einem anderen EU-Mitgliedstaat unter bestimmten Voraussetzungen. Privatpersonen, die nur gelegentlich und nicht gewerbsmäßig handeln, fallen von vornherein nicht unter die Erlaubnispflicht.

Ein Hinweis zur Aktualität: Für Darlehensvermittler ist eine Verlagerung der Erlaubnis in den neuen § 34k GewO zum 20.11.2026 vorgesehen; bestehende 34c-Erlaubnisse zur Darlehensvermittlung gelten bis zum Inkrafttreten fort.

Welche Voraussetzungen gelten für die Erlaubnis?

Die Behörde prüft im Kern zwei persönliche Voraussetzungen - und bei Verwaltern eine dritte:

Zuverlässigkeit: Die erforderliche Zuverlässigkeit besitzt in der Regel nicht, wer in den letzten fünf Jahren vor Antragstellung wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betruges, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt wurde.

Geordnete Vermögensverhältnisse: Diese fehlen in der Regel, wenn über das Vermögen des Antragstellers ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde oder er im Schuldnerverzeichnis eingetragen ist.

Berufshaftpflichtversicherung: Wohnimmobilienverwalter müssen zusätzlich den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung nachweisen. Die Anforderungen an die Versicherung regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Ein Sachkundenachweis - etwa eine Prüfung oder ein bestimmter Abschluss - ist für die 34c-Erlaubnis dagegen nicht erforderlich. Genau das unterscheidet sie vom Zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG (dazu unten mehr).

Wie läuft die Beantragung ab?

Der Antrag wird vor Aufnahme der Tätigkeit bei der zuständigen Behörde gestellt. Je nach Bundesland ist das das Gewerbeamt, Ordnungsamt, Landratsamt, der Kreis oder die IHK (in Bayern etwa die IHK für München und Oberbayern). Maßgeblich ist der Betriebssitz. Die einmal erteilte Erlaubnis gilt bundesweit.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Üblicherweise verlangt die Behörde von natürlichen Personen:

• ausgefülltes Antragsformular nach § 34c GewO
• Personalausweis oder Reisepass (ggf. Aufenthaltstitel)
• polizeiliches Führungszeugnis zur Behördenvorlage
• Auszug aus dem Gewerbezentralregister
• Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts
• Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis des Amtsgerichts
• Bescheinigung des Insolvenzgerichts
• für Wohnimmobilienverwalter: Nachweis der Berufshaftpflichtversicherung

Juristische Personen reichen zusätzlich Handelsregisterauszug, Gesellschaftsvertrag und die persönlichen Nachweise für jeden Geschäftsführer ein. Die Bearbeitung dauert erfahrungsgemäß mehrere Wochen - die Erlaubnis muss vor dem Start vorliegen.

Was kostet die Erlaubnis nach § 34c GewO?

Die Gebühren sind nicht bundeseinheitlich geregelt und hängen von Bundesland, Behörde, Rechtsform und der Zahl der beantragten Tatbestände ab. Zur Orientierung:

Hinzu kommen Nebenkosten für Führungszeugnis, Registerauszüge und Bescheinigungen (zusammen meist unter 100 Euro). Die exakte Gebühr nennt die zuständige Behörde vorab.

Welche Pflichten gelten nach Erteilung der Erlaubnis?

Mit der Erlaubnis beginnen die laufenden Berufspflichten aus der MaBV - etwa Buchführungs-, Informations- und Anzeigepflichten. Zwei Pflichten stechen heraus:

Weiterbildungspflicht: Neuer Rechtsstand seit dem 24.07.2026

Hier hat sich die Rechtslage jüngst geändert. Mit dem am 23.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündeten Gesetz zum Bürokratierückbau ist die gesetzliche Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler entfallen. Für Wohnimmobilienverwalter bleibt die Weiterbildungspflicht nach § 34c Abs. 2a GewO dagegen unverändert bestehen: 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren. Sie gilt auch für Beschäftigte, die unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirken.

Die inhaltlichen Anforderungen an die Weiterbildung ergeben sich aus Anlage 1 zur MaBV; zulässig sind Präsenzformate, begleitetes Selbststudium mit Lernerfolgskontrolle und betriebsinterne Maßnahmen. Wer sowohl als Makler tätig war als auch verwaltet, muss sich seit der Neuregelung nur noch für den Verwaltungsbereich verpflichtend weiterbilden.

Prüfbericht für Bauträger und Baubetreuer

Bauträger und Baubetreuer müssen jährlich einen Prüfbericht eines geeigneten Prüfers vorlegen, unaufgefordert bis zum 31.12. des Folgejahres. Wurden im Berichtsjahr keine prüfpflichtigen Tätigkeiten ausgeübt, genügt eine selbst erstellte Negativerklärung.

Wie unterscheidet sich § 34c GewO vom Zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG?

Diese beiden Regelungen werden häufig verwechselt - dabei beantworten sie völlig verschiedene Fragen. Die Erlaubnis nach § 34c GewO ist eine gewerberechtliche Zugangserlaubnis, der Zertifizierte Verwalter nach [§ 26a WEG](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26a.html) ist ein wohnungseigentumsrechtlicher Qualifikationsnachweis. Die 34c-Erlaubnis prüft Zuverlässigkeit und Finanzen, aber keinerlei Fachwissen. Die IHK-Prüfung zum zertifizierten Verwalter weist dagegen rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse nach - und nur die Bestellung eines zertifizierten Verwalters entspricht in der WEG regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung.

Für die Praxis heißt das: Ein gewerblicher WEG-Verwalter braucht in aller Regel beides - die 34c-Erlaubnis als Eintrittskarte ins Gewerbe und die Zertifizierung als Qualifikationsnachweis gegenüber den Eigentümergemeinschaften.

Häufige Fragen zu § 34c GewO

Was bedeutet 34c GewO?

§ 34c GewO ist die Vorschrift der Gewerbeordnung, die für Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter eine behördliche Erlaubnis vor Aufnahme der gewerblichen Tätigkeit vorschreibt.

Wie bekomme ich den 34c-Schein?

Sie stellen bei der für Ihren Betriebssitz zuständigen Behörde einen Antrag und weisen Zuverlässigkeit (Führungszeugnis, Gewerbezentralregister) sowie geordnete Vermögensverhältnisse (Finanzamt, Schuldnerverzeichnis, Insolvenzgericht) nach. Wohnimmobilienverwalter legen zusätzlich eine Berufshaftpflichtversicherung vor.

Was kostet der 34c-Schein?

Je nach Bundesland, Behörde und Umfang meist zwischen rund 100 und gut 500 Euro, zuzüglich Nebenkosten für Nachweise. Bei mehreren Tatbeständen oder juristischen Personen kann es teurer werden.

Wer braucht keine Erlaubnis nach § 34c?

Wer ausschließlich eigene Immobilien verwaltet oder nur gelegentlich und nicht gewerbsmäßig tätig wird. Außerdem greifen Ausnahmen etwa für Kreditinstitute und Wertpapierinstitute mit eigener aufsichtsrechtlicher Erlaubnis.

Braucht ein Hausverwalter einen Sachkundenachweis für die 34c-Erlaubnis?

Nein. Die 34c-Erlaubnis setzt keinen Sachkundenachweis voraus. Fachliche Kenntnisse weist der WEG-Verwalter über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG nach - ein separates Verfahren bei der IHK.

Quellenverzeichnis

• § 34c GewO - Gewerbeordnung (gesetze-im-internet.de)
• § 15b MaBV - Weiterbildung (gesetze-im-internet.de)
• § 26a WEG - Zertifizierter Verwalter (gesetze-im-internet.de)
• IHK für München und Oberbayern: Berufspflichten § 34c GewO (Rechtsstand zur Weiterbildungspflicht seit 24.07.2026)
• Senatorin für Wirtschaft Bremen: Erlaubnisse nach § 34c GewO
• IHK Berlin: Erlaubnisse nach § 34c GewO - Schritt für Schritt