Videoüberwachung im Mehrfamilienhaus: Was erlaubt ist (2026)

Videoüberwachung im Mehrfamilienhaus - was rechtlich erlaubt ist

Das Wichtigste in Kürze

• Eine dauerhafte Videoüberwachung von Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Aufzug oder Waschküche ist im Mehrfamilienhaus in aller Regel unzulässig, weil das Persönlichkeitsrecht der Bewohner überwiegt.
• Im Eingangsbereich und auf dem Grundstück ist eine Kamera nur zulässig, wenn alle Bewohner zustimmen oder im Einzelfall ein besonders gewichtiges Sicherheitsinteresse die strenge Abwägung besteht - schon ein einziger Widerspruch kippt das Vorhaben regelmäßig.
• Auch Kamera-Attrappen und nicht aktivierte Anlagen sind nach der Rechtsprechung unzulässig, weil bereits der erzeugte Überwachungsdruck das Persönlichkeitsrecht verletzt.
• Rechtsgrundlage für jede zulässige Videoüberwachung ist Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO: Sie erfordert einen dokumentierten Zweck, eine Interessenabwägung, ein Hinweisschild und kurze Löschfristen.
• Für Hausverwaltungen gilt: Erst Alternativen prüfen (Beleuchtung, Schließanlage, Kontrollgänge), dann Beschluss- und Datenschutzprozess sauber dokumentieren - sonst drohen Beseitigungsansprüche, einstweilige Verfügungen und Bußgelder.

Kamera anbringen und Ruhe im Haus - warum ist das nicht so einfach?

Schmierereien im Aufzug, aufgebrochene Kellerabteile, fremde Personen im Hausflur: Irgendwann fällt in fast jeder Eigentümerversammlung der Satz "Dann hängen wir eben eine Kamera auf". Verständlich - und trotzdem einer der rechtlich heikelsten Vorschläge, die Sie als Verwaltung auf dem Tisch haben können. Denn im Mehrfamilienhaus treffen zwei Grundpositionen frontal aufeinander: das Sicherheits- und Eigentumsinteresse der Gemeinschaft und das allgemeine Persönlichkeitsrecht jedes einzelnen Bewohners. Die Gerichte haben diese Abwägung in den letzten zwei Jahrzehnten dutzendfach entschieden - und zwar bemerkenswert einheitlich zugunsten des Persönlichkeitsrechts. Werfen wir also einen Blick darauf, wo Videoüberwachung möglich ist, wo sie sicher scheitert und wie Sie als Verwaltung das Thema rechtssicher steuern.

Warum ist Videoüberwachung im Mehrfamilienhaus so streng geregelt?

Videoüberwachung im Mehrfamilienhaus ist deshalb streng geregelt, weil sie lückenlose Bewegungsprofile der Bewohner ermöglicht: Wer wann kommt und geht, wer welchen Besuch empfängt - all das lässt sich aus den Aufnahmen ablesen. Die Bewohner können der Überwachung im eigenen Haus nicht ausweichen. Deshalb werten die Gerichte eine Kamera in Innenbereichen regelmäßig als schweren Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht.

Datenschutzrechtlich ist jede Kamera, die Personen erfasst, eine Verarbeitung personenbezogener Daten. Zulässig ist sie für private Betreiber praktisch nur über Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO: Es braucht ein berechtigtes Interesse (etwa Schutz des Eigentums), die Überwachung muss zur Zweckerreichung erforderlich sein, und die schutzwürdigen Interessen der Betroffenen dürfen nicht überwiegen. Genau an dieser letzten Stufe scheitern die meisten Kameras im Mehrfamilienhaus, denn das Persönlichkeitsrecht der Bewohner wiegt nach ständiger Rechtsprechung schwerer als das allgemeine Präventionsinteresse. Hinzu kommt: Gibt es ein milderes Mittel - bessere Beleuchtung, eine neue Schließanlage, Kontrollgänge des Hausmeisters -, ist die Kamera schon nicht erforderlich.

Wo ist Videoüberwachung erlaubt und wo verboten?

Die Antwort hängt fast vollständig vom überwachten Bereich ab. Die folgende Übersicht fasst die Rechtsprechungslinien zusammen:

Was gilt für das Treppenhaus und den Hausflur?

Im Treppenhaus ist Videoüberwachung so gut wie ausnahmslos unzulässig. Das gilt selbst dann, wenn die Kamera gar nicht aufzeichnet: Schon die Möglichkeit der Beobachtung erzeugt einen Überwachungsdruck, den kein Bewohner hinnehmen muss. Eine seltene Ausnahme ließ das AG Köln zu, als ein seh- und gehbehinderter Mieter den klassischen Türspion nicht nutzen konnte (Urteil v. 20.12.1994, 208 C 57/94) - ein echter Sonderfall, keine Blaupause.

Was gilt für den Eingangsbereich?

Der Eingangsbereich ist die einzige Gemeinschaftsfläche, für die der BGH eine Überwachung grundsätzlich für möglich hält - allerdings unter strengen Voraussetzungen und beschränkt auf das Notwendige (BGH, Urteil v. 24.5.2013, V ZR 220/12). In der Praxis scheitern solche Anlagen trotzdem regelmäßig: Das LG München I ließ eine mit über 90 Prozent Zustimmung beschlossene Anlage kippen, weil sich ein einziger Bewohner wehrte und Kontrollgänge des Hausmeisters als milderes Mittel ausreichten (Hinweisbeschluss v. 7.6.2022, 14 S 2185/22). Anders könnte die Abwägung ausfallen, wenn konkrete Straftaten verhindert werden sollen - nicht bloß Verstöße gegen die Hausordnung.

Was gilt für Videoklingeln und digitale Türspione?

Hier ist die Rechtsprechung zuletzt deutlich strenger geworden. Digitale Türspione, die den Hausflur erfassen, müssen entfernt werden - sogar dann, wenn die Aufnahmen weder gespeichert noch übertragen werden können (LG Karlsruhe, Urteil v. 17.5.2024, 11 S 162/23). Das AG Hannover hat Ende 2025 sogar einen Beschluss der Eigentümerversammlung für ungültig erklärt, der digitale Türspione pauschal genehmigte: Wenn Verwaltung und Gemeinschaft nicht kontrollieren können, ob und wie aufgezeichnet wird, entsteht ein unzulässiger Überwachungsdruck (AG Hannover, Urteil v. 17.12.2025, 480 C 6084/25). Zulässig bleibt die klassische Klingelkamera, die erst nach Betätigen der Klingel kurz aktiviert wird und ihr Bild nur in die jeweilige Wohnung überträgt.

Sind Kamera-Attrappen eine legale Alternative?

Nein, auf Attrappen sollten Sie sich nicht verlassen. Auch eine Attrappe oder eine nicht aktivierte Kamera kann unzulässig sein, weil bereits die Androhung der Überwachung die Bewohner in ihrer Handlungsfreiheit beeinträchtigt (AG Lichtenberg, Beschluss v. 24.1.2008, 10 C 156/07; AG Schöneberg, Urteil v. 8.6.2012, 19 C 166/12). Wer sich beobachtet fühlen muss, verhält sich anders - darauf kommt es an, nicht auf die Technik im Gehäuse. Etwas anderes hat das LG München I lediglich für Außenbereiche wie die Tiefgarage angedeutet, wo Hinweisschilder und Attrappen als milderes Mittel gegenüber echter Überwachung genannt wurden. Verlassen sollte sich eine Verwaltung darauf nicht.

Was gilt in der Wohnungseigentümergemeinschaft?

In der WEG führt der Weg zur Kamera über einen Beschluss - und genau da liegt das Problem. Zwar können bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum seit der WEG-Reform 2020 nach § 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Ein Beschluss über eine Videoüberwachung, die das Persönlichkeitsrecht auch nur eines Eigentümers verletzt, widerspricht jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären. Die Gerichte verlangen der Sache nach die Zustimmung aller Betroffenen, sobald Gemeinschaftsflächen erfasst werden. Rechtssicher wird eine Kamera in der WEG deshalb im Grunde nur, wenn wirklich alle Eigentümer - und bei vermieteten Wohnungen auch die Mieter - einverstanden sind und die Anlage technisch so beschränkt ist, wie es der BGH verlangt.

Was gilt im vermieteten Mehrfamilienhaus?

Für Vermieter und die von ihnen beauftragte Hausverwaltung ist die Lage noch klarer: Gegen den Willen auch nur eines Mieters darf keine Kamera installiert werden. Mieter können die Überwachung per einstweiliger Verfügung untersagen und den Abbau bereits installierter Kameras verlangen (LG Berlin, Urteil v. 31.10.2000, 65 S 279/00). Und wer zu verdeckten Kameras greift, verliert doppelt: Der BGH hat heimliche Aufnahmen vom Wohnungseingang eines Mieters mit einem Verwertungsverbot belegt - sie durften im Prozess um eine unerlaubte Untervermietung nicht verwendet werden (BGH, Urteil v. 12.3.2024, VI ZR 1370/20). Heimliche Videoüberwachung ist im Mietshaus nicht nur unzulässig, sondern auch prozessual wertlos.

Welche DSGVO-Pflichten gelten, wenn eine Überwachung ausnahmsweise zulässig ist?

Kommt eine Kamera nach alledem doch in Betracht - etwa mit Zustimmung aller Bewohner oder bei einer zulässigen Klingelanlage -, beginnt die eigentliche Arbeit erst. Sehen wir uns die Pflichten der Reihe nach an:

1. Zweck festlegen und dokumentieren: Konkrete Vorfälle (Daten, Schäden, Anzeigen) schriftlich festhalten - "Prävention" allein genügt nicht.
2. Interessenabwägung durchführen: Warum reichen mildere Mittel nicht? Diese Abwägung nach Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO gehört schriftlich in die Akte.
3. Erfassungsbereich minimieren: Keine Nachbargrundstücke, kein öffentlicher Gehweg, keine Wohnungstüren; Schwenk- und Zoomfunktionen technisch begrenzen.
4. Hinweisschilder anbringen: Vor Betreten des überwachten Bereichs sichtbar, mit Verantwortlichem, Zweck, Rechtsgrundlage und Kontaktdaten - die Transparenzpflichten der DSGVO gelten uneingeschränkt.
5. Speicherfrist begrenzen: Aufnahmen sind zu löschen, sobald sie nicht mehr erforderlich sind; die Datenschutzaufsichtsbehörden nennen als Richtwert regelmäßig maximal 72 Stunden, sofern kein Vorfall zu sichern ist.
6. Zugriff und Sicherheit regeln: Wer darf Aufnahmen einsehen? Verschlüsselung, Protokollierung und ein Verzeichnis der Verarbeitungstätigkeiten sind Pflicht; bei umfangreicher systematischer Überwachung ist eine Datenschutz-Folgenabschätzung durchzuführen.
7. Betroffenenrechte bedienen: Auskunfts- und Löschersuchen müssen beantwortet werden - auch von Besuchern.

Verstöße sind kein Kavaliersdelikt: Neben zivilrechtlichen Beseitigungs- und Unterlassungsansprüchen drohen aufsichtsbehördliche Anordnungen und Bußgelder nach der DSGVO.

Marios Tipp Wenn in der Versammlung der Ruf nach Kameras laut wird, steckt dahinter fast immer ein konkretes Ärgernis - und das lässt sich meist auch ohne Überwachung lösen. Ich rate dazu, zuerst die Vorfälle sauber zu dokumentieren und dann die milderen Mittel durchzugehen: Beleuchtung mit Bewegungsmeldern, eine moderne Schließanlage, abschließbare Kellerbereiche, häufigere Hausmeister-Rundgänge. Damit nehmen Sie dem Thema die Emotion, und die Gemeinschaft spart sich einen Beschluss, der mit hoher Wahrscheinlichkeit vor Gericht landet.

Rechtssichere Alternativen zur Videoüberwachung

Bevor Sie eine Kamera auch nur zur Abstimmung stellen, lohnt der Blick auf Maßnahmen, die keinerlei Persönlichkeitsrechte berühren - und die Gerichte ausdrücklich als mildere Mittel benennen:

• Bewegungsgesteuerte Beleuchtung in Eingangsbereich, Hof und Tiefgarage
• Austausch der Schließanlage und dokumentierte Schlüsselverwaltung
• Einbruchhemmende Haus- und Kellertüren, abschließbare Fahrradräume
• Regelmäßige, dokumentierte Kontrollgänge des Hausmeisters
• Gegensprechanlage mit zulässiger, anlassbezogener Klingelkamera
• Anzeigen bei konkreten Straftaten - die Polizei kann bei Serien gezielt ermitteln

Häufige Fragen zur Videoüberwachung im Mehrfamilienhaus

Ist eine Videoüberwachung im Mehrfamilienhaus erlaubt?

In Gemeinschaftsbereichen ist sie im Regelfall verboten. Zulässig ist sie nur, wenn alle Bewohner zustimmen oder im Einzelfall ein gewichtiges Interesse - etwa die Verhinderung konkreter Straftaten - die strenge Abwägung besteht und kein milderes Mittel zur Verfügung steht.

Ist Videoüberwachung im Treppenhaus erlaubt?

Nein, im Treppenhaus ist Videoüberwachung praktisch ausnahmslos unzulässig. Das gilt nach der Rechtsprechung sogar für Kameras ohne Aufzeichnungsfunktion, weil bereits der Überwachungsdruck das Persönlichkeitsrecht verletzt.

Ist Kameraüberwachung in einer Eigentümergemeinschaft erlaubt?

Nur mit Zustimmung aller Betroffenen. Ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht: Wehrt sich auch nur ein Eigentümer, erklären die Gerichte den Beschluss regelmäßig für ungültig, wie das LG München I 2022 selbst bei über 90 Prozent Zustimmung entschieden hat.

Ist Videoüberwachung im Mehrfamilienhaus nach der DSGVO zulässig?

Nur unter engen Voraussetzungen nach Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO: dokumentierter Zweck, Erforderlichkeit, überwiegendes berechtigtes Interesse, minimierter Erfassungsbereich, Hinweisschilder und kurze Löschfristen. In Innenbereichen überwiegen die Interessen der Bewohner fast immer.

Ist ein Hinweisschild bei Videoüberwachung Pflicht?

Ja. Wo eine Überwachung zulässig ist, muss vor Betreten des Bereichs deutlich sichtbar auf sie hingewiesen werden - inklusive Angaben zum Verantwortlichen, zum Zweck und zu den Betroffenenrechten. Ein fehlendes Schild macht auch eine ansonsten zulässige Anlage rechtswidrig.

Darf ein Mieter eine Kamera an seiner Wohnungstür anbringen?

Nur sehr eingeschränkt. Erlaubt ist eine Klingelkamera, die erst nach dem Klingeln kurz aktiviert wird und nur in die eigene Wohnung überträgt. Digitale Türspione, die den Hausflur erfassen, sind nach aktueller Rechtsprechung unzulässig - selbst ohne Speicherfunktion.

Fazit

Ich bin der Meinung, dass die Videoüberwachung im Mehrfamilienhaus für Verwaltungen in erster Linie ein Kommunikations- und Prozessthema ist, kein Technikthema. Die Rechtsprechung ist seit Jahren eindeutig: Gemeinschaftsflächen sind tabu, ein einziger Widerspruch kippt fast jedes Vorhaben, und Attrappen sind keine Hintertür. Wer als Verwaltung trotzdem vorschnell installieren lässt, handelt sich Beseitigungsansprüche, Anfechtungsklagen und im schlimmsten Fall Bußgelder ein. Der bessere Weg: Vorfälle dokumentieren, mildere Mittel umsetzen und - falls die Gemeinschaft eine Kamera wirklich einstimmig will - den DSGVO-Prozess von der Interessenabwägung bis zur Löschfrist lückenlos aufsetzen. Das ist mehr Arbeit als ein Bestellklick im Elektronikhandel, aber letztlich der einzige Weg, der vor Gericht hält.

Quellenverzeichnis

• Art. 6 DSGVO - Rechtmäßigkeit der Verarbeitung (Gesetzestext)
• § 20 WEG - Bauliche Veränderungen (Gesetzestext)
• Zitierte Entscheidungen (Auswahl): BGH, Urteil v. 24.5.2013, V ZR 220/12; BGH, Urteil v. 8.4.2011, V ZR 210/10; BGH, Urteil v. 21.10.2011, V ZR 265/10; BGH, Urteil v. 12.3.2024, VI ZR 1370/20; LG München I, Hinweisbeschluss v. 7.6.2022, 14 S 2185/22; AG Hannover, Urteil v. 17.12.2025, 480 C 6084/25