Hausmeister

Hausmeister: Aufgaben, Kosten und Rolle in WEG und Mietshaus

Der Hausmeister (in der Betriebskostenverordnung "Hauswart" genannt) ist die Person oder das Unternehmen, das sich um die praktisch-technische Betreuung eines Gebäudes kümmert: Reinigung, Pflege der Außenanlagen, Winterdienst, Kontrolle der technischen Anlagen und die Einhaltung der Hausordnung. Seine Kosten zählen zu den Betriebskosten und sind unter bestimmten Voraussetzungen auf Mieter umlagefähig.

Das Wichtigste in Kürze

- Der Hausmeister übernimmt praktisch-technische Aufgaben am Gebäude; sein konkreter Aufgabenkatalog ergibt sich aus dem Hausmeistervertrag bzw. Leistungsverzeichnis.

- Hausmeisterkosten sind nach § 2 Nr. 14 BetrKV als Betriebskosten auf Mieter umlagefähig, nicht jedoch die Anteile für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Verwaltung.

- In einer WEG wird der Hausmeister durch Beschluss der Eigentümerversammlung beauftragt; vor größeren Auftragsvergaben sind in der Regel Vergleichsangebote einzuholen.

- "Hausmeister" ist keine geschützte Berufsbezeichnung; zulassungspflichtige Handwerksarbeiten muss er Fachfirmen überlassen.

- Hausmeister und Hausverwaltung sind strikt zu unterscheiden: Der eine arbeitet am Gebäude, die andere verwaltet die Gemeinschaft.

Was macht ein Hausmeister?

Die Aufgaben des Hausmeisters sind praktisch-technischer Natur: Er sorgt dafür, dass Gebäude und Grundstück ordnungsgemäß genutzt, gepflegt und in einem funktionsfähigen Zustand gehalten werden. Was genau dazugehört, ist gesetzlich nicht festgelegt, sondern wird im Hausmeistervertrag bzw. einem Leistungsverzeichnis individuell vereinbart. Der Aufgabenumfang eines Hausmeisters ergibt sich immer aus dem konkreten Vertrag, nicht aus einer gesetzlichen Berufsdefinition.

Typische Tätigkeitsfelder im Überblick:

Gerade der Winterdienst hat es in sich: Hier geht es um die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers bzw. der Gemeinschaft. Wird sie auf den Hausmeister übertragen, muss dessen Arbeit dennoch kontrolliert werden, denn bei einem Glatteisunfall stellt sich im Grunde immer die Frage, ob geräumt und gestreut wurde und wer das überwacht hat.

Was darf ein Hausmeister nicht?

So vielseitig der Hausmeister ist, es gibt klare Grenzen. Zulassungspflichtige Handwerksarbeiten, etwa Arbeiten an elektrischen Leitungen oder an der Gasinstallation, gehören in die Hände eingetragener Fachbetriebe. Der Hausmeister darf kleinere Reparaturen ausführen, aber eben keine Arbeiten, die eine Eintragung in die Handwerksrolle voraussetzen.

Auch organisatorisch sind Grenzen gesetzt: Der Hausmeister trifft keine Verwaltungsentscheidungen, er kann weder Regeln der Gemeinschaft ändern noch Ausnahmen von der Hausordnung genehmigen. Und Privataufträge einzelner Bewohner ("Können Sie mir kurz in der Wohnung helfen?") liegen außerhalb seines Vertrags; sie sind, wenn überhaupt, gesondert zu vereinbaren und privat zu bezahlen.

Hausmeister, Hausverwaltung, Facility Management: Was ist der Unterschied?

Diese Begriffe werden häufig verwechselt, bezeichnen aber unterschiedliche Rollen. Der Hausmeister arbeitet am Gebäude, die Hausverwaltung verwaltet das Objekt bzw. die Eigentümergemeinschaft. Die Verwaltung kümmert sich um Abrechnungen, Beschlüsse, Verträge und die kaufmännische Organisation; in der WEG sind ihre Aufgaben in § 27 WEG geregelt. Der Hausmeister setzt dagegen praktische Tätigkeiten vor Ort um und wird dabei oft von der Verwaltung koordiniert.

Facility Management wiederum bezeichnet professionelle Dienstleistungsunternehmen, die die technische, infrastrukturelle und teils kaufmännische Gebäudebewirtschaftung übernehmen, häufig bei größeren Objekten oder Gewerbeimmobilien. Ein Hausmeisterservice ist letztlich die kleinere, wohnwirtschaftliche Variante davon: ein externer Dienstleister, der klassische Hausmeisterleistungen auf Vertragsbasis erbringt.

Wer beauftragt den Hausmeister in einer WEG?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet die Eigentümerversammlung per Beschluss über die Anstellung eines Hausmeisters oder die Beauftragung eines Hausmeisterservices. Der Verwalter setzt den Beschluss anschließend um und schließt den Vertrag im Namen der Gemeinschaft.

Damit der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, sollten vor der Vergabe grundsätzlich Vergleichsangebote eingeholt werden; die Rechtsprechung verlangt das bei Aufträgen von einigem Gewicht regelmäßig, bei geringem Auftragsvolumen kann darauf verzichtet werden. Der Beschluss selbst sollte die wesentlichen Eckpunkte enthalten: Vertragspartner, Laufzeit, Vergütung und die Kernaufgaben. Ein sauber formuliertes Leistungsverzeichnis ist dabei kein Bürokratismus, sondern die Grundlage für Kontrolle, Abrechnung und, falls nötig, eine spätere Kündigung.

Angestellter Hausmeister oder Hausmeisterservice?

Für die Erledigung der Hausmeisteraufgaben haben Eigentümergemeinschaften und Vermieter im Wesentlichen drei Modelle zur Auswahl:

Externer Hausmeisterservice (Dienstleister): Vorteile sind die klare vertragliche Aufgabenbeschreibung, kein Arbeitgeberaufwand (Lohnabrechnung, Sozialversicherung, Vertretung bei Krankheit und Urlaub) und die einfache Kündbarkeit. Nachteile können längere Reaktionszeiten und weniger Objektbindung sein.

Angestellter Hausmeister: Vorteile sind die ständige Präsenz vor Ort und die enge Bindung ans Objekt, gerade wenn eine Hausmeisterwohnung vorhanden ist. Dem stehen Arbeitgeberpflichten, Entgeltfortzahlung und höherer Verwaltungsaufwand gegenüber. Bei kleineren Objekten ist häufig ein Minijob die praktikable Variante.

Eigentümer übernimmt Hausmeisteraufgaben: Diese Lösung ist kostengünstig und die Motivation ist naturgemäß hoch. Sie birgt aber Konfliktpotenzial (Rollenvermischung, Qualitätsfragen, Haftung) und sollte ebenfalls sauber per Beschluss und mit klarem Aufgabenkatalog geregelt werden.

Welche Variante passt, hängt letztlich von Größe und Ausstattung der Anlage ab. Für alle drei Modelle gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot: Die Kosten müssen in einem angemessenen Verhältnis zur Leistung stehen.

Sind Hausmeisterkosten umlagefähig?

Ja, dem Grunde nach. Die Kosten für den Hauswart gehören nach § 2 Nr. 14 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu den umlagefähigen Betriebskosten. Dazu zählen die Vergütung, Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen, die der Eigentümer dem Hausmeister für seine Arbeit gewährt. Voraussetzung für die Umlage auf Mieter ist wie immer, dass der Mietvertrag die Betriebskostenumlage vorsieht.

Es gibt allerdings eine wichtige Einschränkung: Nicht umlagefähig sind die Anteile der Hausmeistervergütung, die auf Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Verwaltungstätigkeiten entfallen. Führt der Hausmeister also z. B. Reparaturen aus oder übernimmt er Verwaltungsaufgaben, muss der Vermieter diese Anteile herausrechnen und in der Abrechnung nachvollziehbar abgrenzen. Ein weiterer Punkt: Erledigt der Hausmeister Arbeiten, die als eigene Betriebskostenposition erfasst sind (etwa Gartenpflege oder Gebäudereinigung), dürfen diese Kosten nicht doppelt angesetzt werden.

Für Wohnungseigentümer laufen die Hausmeisterkosten über das Hausgeld und die Jahresabrechnung der WEG. Vermietende Eigentümer sollten darauf achten, dass die Abrechnung die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Anteile getrennt ausweist, sonst wird die eigene Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter angreifbar.

Ist "Hausmeister" eine geschützte Berufsbezeichnung?

Nein. Es gibt weder eine klassische Ausbildung zum Hausmeister noch eine gesetzlich vorgeschriebene Qualifikation; im Grunde kann sich jeder so nennen und einen Hausmeisterservice gründen. Viele Hausmeister bringen allerdings eine handwerkliche Ausbildung mit, und für einzelne Tätigkeiten (Stichwort zulassungspflichtiges Handwerk) gelten ohnehin die allgemeinen Regeln. Zeitgemäße Bezeichnungen sind auch Hauswart (so nennt ihn die Betriebskostenverordnung), Objektbetreuer, Haustechniker oder Facility Manager. Für Auftraggeber heißt das: Nicht der Titel zählt, sondern Referenzen, Leistungsverzeichnis und Versicherungsschutz.

Häufige Fragen zum Hausmeister

Was für Tätigkeiten macht ein Hausmeister?

Typisch sind Reinigung und Pflege von Gebäude und Außenanlagen, Winterdienst, Gartenarbeiten, die Kontrolle technischer Anlagen, kleinere Reparaturen, das Bereitstellen der Mülltonnen sowie die Funktion als Ansprechpartner für Bewohner und Handwerker. Verbindlich ist immer der individuelle Vertrag bzw. das Leistungsverzeichnis.

Was darf der Hausmeister nicht machen?

Zulassungspflichtige Handwerksarbeiten (z. B. an Elektro- oder Gasinstallationen), Verwaltungsentscheidungen und eigenmächtige Ausnahmen von Regeln der Gemeinschaft. Auch private Aufträge einzelner Bewohner gehören nicht zu seinem Pflichtenkreis.

Wer zahlt den Hausmeister?

Im Mietshaus der Vermieter, der die umlagefähigen Anteile über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergeben kann. In der WEG die Eigentümergemeinschaft über das Hausgeld, verteilt nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel.

Wer beauftragt und kündigt den Hausmeister in einer WEG?

Beides beschließt die Eigentümerversammlung; der Verwalter setzt den Beschluss um. Für die Kündigung sollte der Verwalter eine schriftliche Vollmacht der Gemeinschaft beifügen, da einseitige Erklärungen ohne Vollmachtsnachweis zurückgewiesen werden können.

Wie nennt man heute den Hausmeister?

Neben dem klassischen "Hausmeister" sind Hauswart, Objektbetreuer, Haustechniker oder Facility Manager gebräuchlich. Rechtlich macht die Bezeichnung keinen Unterschied, entscheidend ist der vereinbarte Leistungsumfang.

Quellen:

• § 2 Betriebskostenverordnung (Aufstellung der Betriebskosten, Nr. 14 Hauswart)
• Wohnungseigentumsgesetz im Volltext (u. a. § 19, § 27 WEG)