Hausordnung

Hausordnung

Die Hausordnung ist ein Regelwerk, das das Zusammenleben der Bewohner eines Mehrfamilienhauses verbindlich ordnet - etwa durch Vorgaben zu Ruhezeiten, zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen und zur Sicherheit im Haus. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehört die Aufstellung einer Hausordnung nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung; sie wird in der Regel per Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung festgelegt.

Das Wichtigste in Kürze

• In der WEG zählt die Aufstellung einer Hausordnung nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung; beschlossen wird sie meist per Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung.
• Für Wohnungseigentümer ist die beschlossene Hausordnung unmittelbar bindend; für Mieter gilt sie nur, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags ist.
• Typische Inhalte sind Ruhezeiten, Reinigungspflichten, Nutzung von Gemeinschaftsräumen, Brandschutz und Sicherheitsregeln.
• Unzulässig sind Klauseln, die Grundrechte einschränken - etwa Besuchsverbote, ein Duschverbot nach 22 Uhr oder ein generelles Haustierverbot.
• Bei Verstößen kommen Abmahnung, Unterlassungsansprüche und bei mietvertraglich vereinbarter Hausordnung im Wiederholungsfall auch eine Kündigung in Betracht.

Was regelt eine Hausordnung?

Eine Hausordnung regelt die alltäglichen Berührungspunkte des Zusammenlebens - also genau die Themen, an denen sich Nachbarschaftskonflikte üblicherweise entzünden. Zu den typischen Inhalten gehören:

• Ruhezeiten: meist Nachtruhe von 22 bis 6 Uhr, häufig ergänzt um eine Mittagsruhe
• Nutzung von Gemeinschaftsräumen und -flächen: Waschküche, Trockenraum, Fahrradkeller, Garten
• Reinigungs- und Räumpflichten: Treppenhausreinigung, Winterdienst, Kehrwoche
• Sicherheit und Brandschutz: Freihalten von Flucht- und Rettungswegen, keine Gegenstände im Treppenhaus, Regeln zum Schließen der Haustür
• Sonstiges: Grillen auf Balkon oder Gemeinschaftsflächen, Rauchen in Gemeinschaftsbereichen, Lagerung in Keller und Tiefgarage

Was konkret geregelt wird, hängt vom Haus und den Bedürfnissen der Bewohner ab - eine gesetzlich vorgeschriebene Musterfassung gibt es nicht.

Ist eine Hausordnung Pflicht? Die rechtlichen Grundlagen

Ein eigenes "Hausordnungsgesetz" existiert nicht. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft ordnet aber § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG die Aufstellung einer Hausordnung ausdrücklich der ordnungsmäßigen Verwaltung zu - jeder einzelne Eigentümer kann sie also verlangen. Beschlossen wird sie üblicherweise mit einfacher Mehrheit in der Eigentümerversammlung (§ 23 WEG); alternativ kann die Erstellung der Verwaltung übertragen und das Ergebnis per Beschluss angenommen werden. Auch eine Verankerung in der Teilungserklärung oder per Vereinbarung ist möglich, in der Praxis aber die Ausnahme.

Im reinen Mietshaus gibt der Vermieter die Hausordnung vor. Inhaltlich muss sie sich dabei stets im Rahmen der Gesetze und des Mietvertrags bewegen: Sie darf bestehende Pflichten konkretisieren, aber keine neuen Pflichten oder Kosten einführen, die vertraglich nicht vereinbart sind.

Wer erstellt die Hausordnung - und für wen gilt sie?

Hier liegt der Punkt, der in der Praxis am häufigsten missverstanden wird. Der Beschluss der Eigentümerversammlung bindet alle Wohnungseigentümer unmittelbar - Mieter im Haus sind an die Hausordnung dagegen nur gebunden, wenn sie Bestandteil ihres Mietvertrags ist. Vermietende Eigentümer müssen die Hausordnung deshalb ausdrücklich in den Mietvertrag einbeziehen, etwa als Anlage. Hängt die Hausordnung lediglich als Aushang im Treppenhaus, entfaltet sie gegenüber Mietern nur eine begrenzte Wirkung: Sogenannte ordnende Regelungen (z. B. Ruhezeiten oder Schließzeiten) können so kommuniziert werden, echte Zusatzpflichten wie Treppenhausreinigung oder Winterdienst lassen sich per Aushang jedoch nicht begründen.

Da die Eigentümergemeinschaft ihre Hausordnung per Beschluss ändern kann, empfiehlt sich für vermietende Eigentümer eine Anpassungsklausel im Mietvertrag, damit spätere Änderungen auch gegenüber dem Mieter wirken. Für die Einhaltung der Hausordnung in der WEG ist im Alltag der Verwalter zuständig; er nimmt Beschwerden entgegen und mahnt Verstöße an.

Was darf nicht in der Hausordnung stehen?

Die Hausordnung ist kein Freibrief für beliebige Verbote. Regelungen, die unverhältnismäßig in die private Lebensführung eingreifen, sind unwirksam. Ein Überblick:

Kurz gesagt: Ordnen ja, gängeln nein. Musik in Zimmerlautstärke, Wäschetrocknen in der eigenen Wohnung oder Alltagsgeräusche wie Duschen bleiben auch während der Ruhezeiten erlaubt.

Abgrenzung: Hausordnung und Gemeinschaftsordnung

Die beiden Begriffe klingen verwandt, meinen aber Verschiedenes. Die Hausordnung regelt das praktische Zusammenleben aller Bewohner im Alltag - vom Eigentümer bis zum Mieter, sofern einbezogen. Die Gemeinschaftsordnung ist dagegen Teil der Teilungserklärung und legt die grundlegenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander fest, etwa Stimmrechte, Kostenverteilung oder Sondernutzungsrechte. Sie hat damit quasi Verfassungsrang in der WEG, während die Hausordnung eher die Alltagsregeln liefert. Änderungen der Gemeinschaftsordnung erfordern grundsätzlich eine Vereinbarung aller Eigentümer, die Hausordnung lässt sich per Mehrheitsbeschluss anpassen.

Verstöße gegen die Hausordnung: Welche Konsequenzen drohen?

Bei Verstößen gilt ein gestuftes Vorgehen. Zunächst steht das klärende Gespräch bzw. eine Beschwerde beim Verwalter an; hilft das nicht, folgt eine schriftliche Abmahnung. Bei fortgesetzten Störungen kann die Gemeinschaft Unterlassungsansprüche geltend machen - hierfür muss der Verwalter allerdings regelmäßig durch Beschluss der Eigentümerversammlung ermächtigt werden. Verstößt ein Mieter gegen eine mietvertraglich vereinbarte Hausordnung, liegt ein Vertragsverstoß vor: Der vermietende Eigentümer kann abmahnen und bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen letztlich auch kündigen. Einmalige Bagatellen - der vergessene Putzdienst etwa - rechtfertigen solche Schritte natürlich nicht.

Häufige Fragen zur Hausordnung

Was gehört alles in eine Hausordnung?

Üblich sind Regelungen zu Ruhezeiten, zur Nutzung von Gemeinschaftsräumen und -flächen, zu Reinigungs- und Räumpflichten, zu Sicherheit und Brandschutz sowie zu Themen wie Grillen oder Rauchen in Gemeinschaftsbereichen.

Ist eine Hausordnung verpflichtend?

In der WEG gehört die Aufstellung einer Hausordnung nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung; jeder Eigentümer kann sie verlangen. Im Mietshaus besteht keine Pflicht, eine Hausordnung aufzustellen - sie ist aber dringend zu empfehlen.

Was darf nicht in einer Hausordnung stehen?

Unwirksam sind Regelungen, die unverhältnismäßig in Grundrechte und die private Lebensführung eingreifen, etwa Besuchsverbote, ein Dusch- oder Badeverbot nach 22 Uhr, ein generelles Haustierverbot, das Verbot üblichen Kinderlärms oder Vorgaben zur Wohnungstemperatur.

Gilt die Hausordnung der WEG automatisch für Mieter?

Nein. Der Beschluss bindet nur die Eigentümer. Gegenüber Mietern wird die Hausordnung erst verbindlich, wenn sie ausdrücklich in den Mietvertrag einbezogen wurde - idealerweise mit einer Anpassungsklausel für spätere Änderungen.

Wer setzt die Hausordnung durch?

Im Alltag der Verwalter: Er nimmt Beschwerden entgegen und mahnt Verstöße an. Für gerichtliche Schritte der Gemeinschaft ist regelmäßig ein ermächtigender Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich; gegenüber Mietern handelt der jeweilige vermietende Eigentümer.

Quellen:

• § 19 WEG - Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss (gesetze-im-internet.de)
• § 23 WEG - Wohnungseigentümerversammlung (gesetze-im-internet.de)