Gemeinschaftsordnung

Gemeinschaftsordnung: Definition, Inhalte und Bedeutung für Eigentümer

Die Gemeinschaftsordnung ist das verbindliche interne Regelwerk einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie legt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander fest, ist in der Regel Teil der Teilungserklärung und wird durch die Eintragung im Grundbuch für alle aktuellen und künftigen Eigentümer bindend.

Das Wichtigste in Kürze

- Die Gemeinschaftsordnung regelt das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer: Stimmrechte, Kostenverteilung, Nutzungsregeln und Sondernutzungsrechte.

- Rechtsgrundlage ist § 10 WEG: Die Eigentümer können durch Vereinbarung von den gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes abweichen.

- Eine Gemeinschaftsordnung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Fehlt sie, gelten die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

- Änderungen erfordern grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer sowie notarielle Form und Grundbucheintragung, sofern keine Öffnungsklausel etwas anderes erlaubt.

- Beim Kauf einer Eigentumswohnung übernehmen Sie die Gemeinschaftsordnung automatisch, deshalb gehört sie vor dem Notartermin auf den Prüftisch.

Was ist die Gemeinschaftsordnung?

Die Gemeinschaftsordnung (kurz: GemO) ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die das Verhältnis der Eigentümer untereinander und die Grundregeln für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums festlegt. Man kann sie durchaus als "Verfassung" der Eigentümergemeinschaft bezeichnen: Während die Teilungserklärung das Gebäude rechtlich in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufteilt, regelt die Gemeinschaftsordnung, wie die Eigentümer miteinander umgehen, entscheiden und Kosten verteilen.

Die rechtliche Grundlage findet sich in § 10 Abs. 1 WEG: Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit das Gesetz nichts anderes ausdrücklich bestimmt. Damit sich diese Vereinbarungen auch gegen spätere Erwerber (sogenannte Sondernachfolger) auswirken, müssen sie nach § 10 Abs. 3 WEG als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sein. In der Praxis wird die Gemeinschaftsordnung deshalb fast immer zusammen mit der Teilungserklärung notariell beurkundet und im Grundbuch verankert.

Nicht alles ist dabei frei verhandelbar: Sogenannte unabdingbare Regelungen des WEG können auch durch die Gemeinschaftsordnung nicht ausgehebelt werden. So kann bspw. die Bestellung eines Verwalters nicht generell ausgeschlossen werden.

Was regelt eine Gemeinschaftsordnung?

Die Gemeinschaftsordnung regelt die zentralen Spielregeln des Zusammenlebens und Wirtschaftens in der Eigentümergemeinschaft. Der genaue Inhalt unterscheidet sich von Gemeinschaft zu Gemeinschaft, typischerweise finden sich aber folgende Regelungsblöcke:

Stimmrecht und Beschlussfassung

Das Gesetz sieht in § 25 Abs. 2 WEG das Kopfprinzip vor: Jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Wohnungen ihm gehören. Die Gemeinschaftsordnung kann davon abweichen und etwa das Wertprinzip festlegen, bei dem sich das Stimmgewicht nach den Miteigentumsanteilen richtet. Gerade hier lohnt sich ein genauer Blick, denn das Stimmrechtsprinzip entscheidet im Konfliktfall über Mehrheiten.

Kostenverteilung und Umlageschlüssel

Gesetzlicher Ausgangspunkt ist § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG: Die Kosten der Gemeinschaft werden nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt. Viele Gemeinschaftsordnungen enthalten jedoch abweichende Schlüssel, etwa eine Verteilung der Aufzugskosten nur auf die oberen Etagen. Solche abweichenden Umlageschlüssel sind für die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan verbindlich und gehören zu den praktisch wichtigsten Inhalten der Gemeinschaftsordnung.

Ist eine Gemeinschaftsordnung Pflicht?

Nein, eine Gemeinschaftsordnung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht auch ohne sie. Fehlt eine Gemeinschaftsordnung, gelten schlicht die gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes, ergänzt um das BGB. In der Praxis enthält allerdings nahezu jede Teilungserklärung eine Gemeinschaftsordnung, weil das Gesetz eben nicht jede Besonderheit einer konkreten Wohnanlage abbilden kann. Bei sehr alten Gemeinschaften aus den 1960er- und 1970er-Jahren fehlt sie gelegentlich, dann ist das Gesetz der alleinige Maßstab.

Wer erstellt die Gemeinschaftsordnung und wo finde ich sie?

In den meisten Fällen erstellt der aufteilende Eigentümer, also häufig der Bauträger, die Gemeinschaftsordnung zusammen mit der Teilungserklärung nach § 8 WEG, noch bevor die erste Wohnung verkauft wird. Nachträglich kann eine Gemeinschaftsordnung nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer geschaffen werden, was in der Praxis selten gelingt.

Einsehen können Sie die Gemeinschaftsordnung an mehreren Stellen: beim Grundbuchamt (als Teil der Grundbuchakte), beim Verwalter, der die Verwaltungsunterlagen für die Gemeinschaft aufbewahrt, und im Regelfall in Ihren Kaufunterlagen, denn die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung gehört zu den Standarddokumenten jedes Wohnungskaufs.

Für wen ist die Gemeinschaftsordnung bindend?

Die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung bindet alle Wohnungseigentümer, und zwar auch diejenigen, die erst später durch Kauf, Erbschaft oder Zwangsversteigerung Eigentümer werden. Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, übernimmt die Gemeinschaftsordnung automatisch, ohne dass es einer gesonderten Zustimmung bedarf. Für Kaufinteressenten bedeutet das im Grunde: Lesen Sie die Gemeinschaftsordnung vor dem Notartermin. Ein Verbot der gewerblichen Nutzung, ein Zustimmungsvorbehalt bei der Tierhaltung oder ein ungünstiger Kostenschlüssel lassen sich nachträglich kaum noch ändern.

Wie kann die Gemeinschaftsordnung geändert werden?

Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung ist möglich, aber aufwendig. Da es sich um eine Vereinbarung handelt, ist grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Damit die Änderung auch gegenüber künftigen Erwerbern wirkt, muss sie zudem ins Grundbuch eingetragen werden, wofür notariell beglaubigte Erklärungen nötig sind. Sind Wohnungen finanziert, kann darüber hinaus die Zustimmung der Grundpfandgläubiger (also meist der Banken) erforderlich sein.

Drei Erleichterungen sollten Sie kennen:

1. Öffnungsklausel: Viele Gemeinschaftsordnungen enthalten eine Klausel, die Änderungen bestimmter Regelungen per Mehrheitsbeschluss erlaubt. Ob und wie weit das gilt, hängt strikt vom Wortlaut ab.
2. Gesetzliche Beschlusskompetenz bei der Kostenverteilung: Seit der WEG-Reform 2020 können die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom Gesetz oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung mit einfacher Mehrheit beschließen. Der Umlageschlüssel für einzelne Kostenarten lässt sich damit heute auch dann per Beschluss ändern, wenn die Gemeinschaftsordnung etwas anderes vorsieht. Für andere Regelungsbereiche der Gemeinschaftsordnung, etwa Stimmrechte oder Sondernutzungsrechte, gilt diese Beschlusskompetenz allerdings nicht.
3. Anspruch auf Anpassung: Nach § 10 Abs. 2 WEG kann jeder Eigentümer die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, wenn ein Festhalten an der Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint. Die Hürden hierfür sind hoch, letztlich ist das eine Frage des Einzelfalls und häufig Anwaltssache.

Gemeinschaftsordnung, Teilungserklärung, Hausordnung: Was ist der Unterschied?

Die drei Begriffe werden im Alltag oft vermischt, meinen aber unterschiedliche Dinge. Die Teilungserklärung teilt das Eigentum auf, die Gemeinschaftsordnung regelt das Miteinander der Eigentümer, und die Hausordnung ordnet den Alltag im Haus.

Bei Widersprüchen zwischen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung geht im Zweifel die speziellere Regelung der Gemeinschaftsordnung vor. Die Hausordnung wiederum darf der Gemeinschaftsordnung nicht widersprechen.

Häufige Fragen zur Gemeinschaftsordnung

Was ist der Unterschied zwischen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung?

Die Teilungserklärung nach § 8 WEG begründet das Wohnungseigentum: Sie teilt das Grundstück in Miteigentumsanteile auf und ordnet jedem Anteil ein Sondereigentum zu. Die Gemeinschaftsordnung ist in der Regel ein Bestandteil dieser Teilungserklärung und regelt das Innenverhältnis der Eigentümer, also Stimmrechte, Kosten und Nutzung. Ohne Teilungserklärung gibt es kein Wohnungseigentum, ohne Gemeinschaftsordnung gilt eben das Gesetz.

Wo finde ich die Gemeinschaftsordnung einer WEG?

Die Gemeinschaftsordnung ist beim Grundbuchamt hinterlegt und kann dort von Eigentümern und bei berechtigtem Interesse auch von Kaufinteressenten eingesehen werden. Daneben hält der Verwalter sie als zentrale Verwaltungsunterlage vor, und sie liegt üblicherweise den Kaufunterlagen bei.

Ist eine Gemeinschaftsordnung Pflicht?

Nein. Eine Gemeinschaftsordnung ist keine Voraussetzung für die Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Fehlt sie, gelten ausschließlich die gesetzlichen Regelungen des WEG, was in der Praxis allerdings zu Lücken und Streit führen kann. Deshalb wird sie fast immer vereinbart.

Was ist der Unterschied zwischen Gemeinschaftsordnung und Hausordnung?

Die Gemeinschaftsordnung ist eine grundbuchrechtlich abgesicherte Vereinbarung mit hohen Änderungshürden. Die Hausordnung regelt dagegen die alltäglichen Fragen des Zusammenlebens (Ruhezeiten, Treppenhausreinigung, Müll) und kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss aufgestellt und angepasst werden. Sie gilt auch für Mieter.

Was ist eine Öffnungsklausel?

Eine Öffnungsklausel ist eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die es erlaubt, bestimmte Vereinbarungsinhalte durch Mehrheitsbeschluss statt durch einstimmige Vereinbarung zu ändern. Sie schafft Flexibilität, ihr genauer Anwendungsbereich ergibt sich aber immer aus dem konkreten Wortlaut.

Kann die Kostenverteilung trotz Gemeinschaftsordnung geändert werden?

Ja, für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gibt den Eigentümern seit der WEG-Reform 2020 die Kompetenz, per Mehrheitsbeschluss von der Gemeinschaftsordnung abweichende Verteilungsschlüssel zu beschließen. Der Beschluss muss allerdings ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, sonst ist er anfechtbar.

Quellen:

• § 10 WEG (Allgemeine Grundsätze, Vereinbarungen)
• § 28 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung)
• Wohnungseigentumsgesetz im Volltext (u. a. § 8, § 12, § 16, § 25 WEG)