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Neues Mietgesetz 2026: Das ändert sich für Hausverwaltungen
Das Bundeskabinett hat eine Reform des Mietrechts beschlossen. Was bei Kurzzeitvermietung, Möblierungszuschlag, Indexmieten und Schonfristzahlung geplant ist - und was Hausverwaltungen jetzt vorbereiten sollten.
Von Mario · Veröffentlicht am (aktualisiert am )
Neues Mietgesetz beschlossen: Was auf Hausverwaltungen und Vermieter zukommt
Das Bundeskabinett hat einen Gesetzentwurf zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts beschlossen. Im Kern geht es um vier Bereiche: Kurzzeitvermietungen, möblierte Wohnungen, Indexmieten und den Umgang mit Mietrückständen. Für Hausverwaltungen lohnt sich schon jetzt ein genauer Blick - auch wenn das Gesetz noch nicht in Kraft ist.
Zunächst wichtig: Noch gilt nichts davon
Ein Kabinettsbeschluss ist kein verabschiedetes Gesetz. Der Entwurf muss erst das parlamentarische Verfahren durchlaufen, Bundestag und Bundesrat können einzelne Punkte noch verändern. Bestehende Verträge müssen also nicht überstürzt angepasst werden. Wer allerdings aktuell neue Mietverträge aufsetzt - insbesondere möblierte, befristete oder indexierte -, sollte die geplanten Regelungen bereits mitdenken. Denn was heute vertraglich vereinbart wird, kann morgen an neuen Maßstäben gemessen werden.
Der Entwurf knüpft an die bereits verlängerte Mietpreisbremse an, die bis Ende 2029 fortgelten soll. Erklärtes Ziel der Bundesregierung ist es, Lücken im sozialen Mietrecht zu schließen - konkret: Vertragsmodelle einzudämmen, mit denen Schutzvorschriften bislang umgangen werden konnten.
Kurzzeitvermietung: Klare zeitliche Obergrenzen
Bislang war rechtlich oft unscharf, wann eine Vermietung "nur zum vorübergehenden Gebrauch" vorliegt und wann ein reguläres Wohnraummietverhältnis mit vollem Mieterschutz. Diese Grauzone will der Gesetzgeber schließen.
Vorgesehen ist eine feste Grenze: Eine Kurzzeitvermietung soll grundsätzlich höchstens sechs Monate dauern dürfen. Eine einmalige Verlängerung auf bis zu acht Monate soll möglich sein, wenn sich nach Mietbeginn ein unvorhergesehen längerer Bedarf ergibt - etwa bei einem verlängerten Projekteinsatz des Mieters.
Wird die Grenze überschritten, sollen die üblichen Mieterschutzvorschriften greifen, einschließlich der Mietpreisbremse. Für die Verwaltungspraxis bedeutet das: Befristete Verträge zum vorübergehenden Gebrauch sollten künftig sauber begründet und dokumentiert werden. Wer solche Verträge routinemäßig aneinanderreiht, um Kündigungsschutz und Mietpreisbremse zu vermeiden, wird damit voraussichtlich nicht mehr durchkommen.
Möblierte Wohnungen: Der Möblierungszuschlag muss auf den Tisch
Der zweite Schwerpunkt betrifft möblierten Wohnraum. Gerade in Ballungsräumen werden möblierte Wohnungen häufig deutlich über dem Niveau vergleichbarer unmöblierter Objekte angeboten - für Mieter war bisher kaum nachvollziehbar, welcher Anteil der Miete auf die Möblierung entfällt.
Der Entwurf sieht hier drei zentrale Neuerungen vor:
Gesonderter Ausweis: Der Möblierungszuschlag soll im Mietvertrag künftig getrennt von der Nettokaltmiete ausgewiesen werden.
Orientierung am Zeitwert: Der Zuschlag soll sich am Zeitwert der Möbel orientieren und angemessen sein. Ein pauschaler Aufschlag ohne Bezug zur tatsächlichen Ausstattung wäre damit angreifbar.
Vereinfachte Pauschale: Bei voll möblierten Wohnungen soll alternativ eine Pauschale von bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete als vereinfachte Berechnung zulässig sein.
Die Sanktion hat es in sich: Wird der Zuschlag nicht ausgewiesen, soll die Wohnung bei der Prüfung der zulässigen Miethöhe so behandelt werden, als wäre sie unmöbliert vermietet. Der Möblierungszuschlag fiele bei der Bewertung dann schlicht weg. Hausverwaltungen, die möblierte Objekte betreuen, sollten ihre Vertragsmuster und die Dokumentation der Ausstattung (Inventarlisten, Anschaffungsbelege, Zeitwertberechnung) frühzeitig auf diesen Stand bringen.
Indexmieten: Kappung bei starker Inflation
Indexmietverträge koppeln die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex. In den Jahren hoher Inflation hat das zu erheblichen Mietsprüngen geführt - und Indexmieten politisch in den Fokus gerückt.
Der Entwurf sieht für angespannte Wohnungsmärkte eine Dämpfung vor: Jährliche Indexsteigerungen oberhalb von drei Prozent sollen nur noch zur Hälfte mieterhöhend berücksichtigt werden dürfen. Ein Rechenbeispiel: Steigt der Index in einem Jahr um fünf Prozent, wären drei Prozent voll und die überschießenden zwei Prozent nur zur Hälfte ansetzbar - die zulässige Erhöhung läge also bei vier Prozent.
Für Verwaltungen mit Indexmietverträgen im Bestand heißt das: Die Anpassungsmechanik muss künftig zweistufig gerechnet werden, sofern das Objekt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Wer Indexanpassungen automatisiert über die Verwaltungssoftware abwickelt, sollte die Umsetzung rechtzeitig mit dem Softwareanbieter klären.
Schonfristzahlung: Nachzahlung soll auch die ordentliche Kündigung abwenden
Der vierte Punkt betrifft das Vorgehen bei Zahlungsverzug. Nach geltendem Recht kann eine vollständige Nachzahlung innerhalb der Schonfrist eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen unwirksam machen. Die parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung blieb davon bislang unberührt - in der Praxis der entscheidende Hebel für Vermieter, um sich trotz Nachzahlung vom Mietverhältnis zu lösen.
Genau hier setzt der Entwurf an: Künftig sollen Mieter auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs einmalig abwenden können, wenn sie die offenen Beträge rechtzeitig vollständig begleichen. Das "einmalig" ist dabei die wesentliche Einschränkung - wiederholte Rückstände sollen nicht beliebig geheilt werden können.
Für das Forderungsmanagement von Hausverwaltungen ändert sich damit die strategische Ausgangslage bei Zahlungsstörungen spürbar. Umso wichtiger werden ein konsequentes Mahnwesen, eine lückenlose Dokumentation der Rückstände und die frühzeitige Kommunikation mit säumigen Mietern.
Die geplanten Änderungen im Überblick
| Thema | Kern der Neuregelung | Was das für die Verwaltung heißt |
|---|---|---|
| Befristete Kurzzeitvermietung | Die Ausnahme "vorübergehender Gebrauch" soll klar begrenzt werden: in der Regel maximal sechs Monate, ausnahmsweise einmalig bis acht Monate. Danach greifen die üblichen Mieterschutzregeln. | Befristungen sauber begründen und dokumentieren. Aneinandergereihte Kurzzeitverträge zur Umgehung von Kündigungsschutz und Mietpreisbremse werden riskanter. |
| Möblierter Wohnraum | Der Möblierungsanteil soll im Vertrag sichtbar werden - orientiert am Zeitwert der Ausstattung oder als vereinfachte Pauschale von bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete. Fehlt der Ausweis, zählt die Wohnung bei der Miethöhe wie unmöbliert. | Vertragsmuster anpassen und Inventar mit Anschaffungsdaten bzw. Zeitwerten pflegen. Ohne nachvollziehbaren Zuschlag droht er bei der Prüfung wegzufallen. |
| Indexmietverträge | In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sollen starke Indexsprünge abgefedert werden: alles oberhalb von drei Prozent jährlich nur noch zur Hälfte. | Indexanpassungen zweistufig rechnen und prüfen, welche Bestandsobjekte in solchen Gebieten liegen. Automatisierte Erhöhungen in der Software rechtzeitig nachziehen. |
| Zahlungsverzug und Kündigung | Eine rechtzeitige, vollständige Schonfristzahlung soll künftig einmalig auch eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückstands stoppen - nicht nur die fristlose. | Mahnwesen und Rückstandsdokumentation gewinnen an Gewicht. Der bisherige Hebel "ordentliche Kündigung trotz Nachzahlung" wird spürbar schwächer. |
Was Hausverwaltungen jetzt konkret tun sollten
Auch wenn der endgültige Gesetzestext noch aussteht, lassen sich einige Weichen bereits stellen:
- Vertragsmuster prüfen: Muster für möblierte und befristete Vermietungen sollten auf den gesonderten Ausweis des Möblierungszuschlags und eine belastbare Befristungsbegründung vorbereitet werden.
- Inventar dokumentieren: Für möblierte Objekte empfiehlt sich schon jetzt eine saubere Inventarliste mit Anschaffungsdaten und Zeitwerten. Das erleichtert später den Nachweis eines angemessenen Zuschlags.
- Indexverträge im Bestand sichten: Welche Objekte liegen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt? Wo würden künftige Anpassungen unter die geplante Kappung fallen?
- Forderungsmanagement schärfen: Mit Blick auf die erweiterte Schonfristzahlung gewinnen frühes Mahnwesen und lückenlose Dokumentation von Zahlungsrückständen an Bedeutung.
- Gesetzgebungsverfahren verfolgen: Einzelne Punkte können sich im Bundestag noch ändern. Verbindlich ist erst die verkündete Fassung.
Fazit
Der Gesetzentwurf zielt weniger auf neue Verbote als auf mehr Transparenz und die Schließung bekannter Umgehungswege. Für professionell arbeitende Hausverwaltungen, die ihre Verträge sauber aufsetzen und Zuschläge nachvollziehbar kalkulieren, hält sich der Anpassungsaufwand in Grenzen - er verlagert sich vor allem in die Dokumentation. Kritisch wird es dort, wo Geschäftsmodelle auf Kurzzeitbefristungen oder intransparenten Möblierungsaufschlägen beruhen. Wer die Übergangszeit nutzt, um Vertragsmuster, Inventarlisten und das Mahnwesen auf den neuen Stand zu bringen, ist beim Inkrafttreten des Gesetzes auf der sicheren Seite.