Indexmiete

Indexmiete - Definition, Berechnung und Regeln nach § 557b BGB

Die Indexmiete ist eine Mietform, bei der die Entwicklung der Kaltmiete vertraglich an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt wird. Steigt der Index, kann der Vermieter die Miete entsprechend anheben - sinkt er, kann der Mieter eine Senkung verlangen; geregelt ist die Indexmiete in § 557b BGB.

Das Wichtigste in Kürze

• Bei der Indexmiete richtet sich die Mietentwicklung nach dem Verbraucherpreisindex (VPI) für Deutschland, nicht nach dem örtlichen Mietspiegel.
• Die Indexvereinbarung muss schriftlich getroffen werden; die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b BGB).
• Die Miete steigt nicht automatisch: Der Vermieter muss die Anpassung in Textform erklären und dabei die Indexänderung sowie die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag angeben. Die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang.
• Für die einzelnen Indexerhöhungen gelten weder Kappungsgrenze noch Mietpreisbremse - die Mietpreisbremse greift nur bei der Ausgangsmiete.
• Mieterhöhungen wegen Modernisierung sind während der Indexmiete weitgehend ausgeschlossen; Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete komplett.

Was ist eine Indexmiete?

Bei einer Indexmiete vereinbaren Vermieter und Mieter im Mietvertrag, dass sich die Nettokaltmiete im gleichen Verhältnis verändert wie die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Maßstab ist ausschließlich der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI), den das Statistische Bundesamt monatlich veröffentlicht. Andere Indizes oder regionale Preisindizes sind für Wohnraum nicht zulässig.

Die Indexmiete ist neben der Staffelmiete die einzige zulässige Form einer Mietpreisänderungsklausel im Wohnraummietrecht. Sie betrifft nur die Kaltmiete - die Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten können unabhängig davon angepasst werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.

Rechtliche Grundlagen: Was regelt § 557b BGB?

Die zentralen Spielregeln stehen in § 557b BGB:

• Schriftform: Die Indexvereinbarung muss schriftlich getroffen werden - üblicherweise als Klausel im Mietvertrag, möglich ist aber auch eine spätere Ergänzung mit Zustimmung beider Seiten.
• Jahresfrist: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Häufiger als einmal in zwölf Monaten kann sie nicht angepasst werden.
• Textform der Anpassung: Die Änderung wird erst wirksam, wenn sie in Textform (Brief oder E-Mail genügt) erklärt wird - unter Angabe der eingetretenen Indexänderung und der neuen Miete bzw. der Erhöhung als konkreter Geldbetrag. Die Miete passt sich also nicht automatisch an; ohne Erklärung bleibt alles beim Alten.
• Gesperrte Erhöhungswege: Während der Indexmiete sind Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ausgeschlossen. Modernisierungserhöhungen sind nur zulässig, wenn der Vermieter die baulichen Maßnahmen nicht zu vertreten hat - etwa bei gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen.
• Symmetrie: Der Index bestimmt die Miete in beide Richtungen. Sinkt der VPI, kann der Mieter eine entsprechende Herabsetzung verlangen. Eine Klausel, die nur Erhöhungen zulässt, ist nach der Rechtsprechung unwirksam (so etwa LG Berlin, Urteil vom 20.06.2024, Az. 67 S 83/24).
• Mieterschutz: Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters, die von § 557b BGB abweichen, sind unwirksam.

Der Bundesgerichtshof hat die formellen Anforderungen an die Klausel übrigens niedrig gehängt: Weder das Basisjahr des Index noch die Wartefrist müssen im Vertrag genannt werden (BGH, Urteil vom 26.05.2021, Az. VIII ZR 42/20). Versteckte oder überraschende Klauseln - bspw. ein bloßer Paragrafenverweis unter "Sonstiges" - können dagegen unwirksam sein.

Wie wird die Indexmiete berechnet?

Die Erhöhung entspricht der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindex zwischen zwei Zeitpunkten - dem Indexstand bei Vertragsbeginn (oder der letzten Anpassung) und dem aktuellen Indexstand. Die Formel lautet:

(neuer Indexstand ÷ alter Indexstand) × 100 - 100 = Veränderung in Prozent

Ein eigenständiges Rechenbeispiel: Die Ausgangsmiete beträgt 800 Euro kalt. Beim Einzug stand der VPI bei 110,0 Punkten, zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung bei 115,5 Punkten. Die Rechnung: (115,5 ÷ 110,0) × 100 - 100 = 5,0 Prozent. Die neue Kaltmiete beträgt damit 840 Euro. Wichtig: Ein Anstieg um 5,5 Indexpunkte bedeutet eben nicht automatisch 5,5 Prozent - maßgeblich ist immer die prozentuale Veränderung.

Geht die Erhöhungserklärung dem Mieter bspw. im März zu, ist die neue Miete ab dem 1. Mai zu zahlen - dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang. Eine rückwirkende Erhöhung ist ausgeschlossen. Verzichtet der Vermieter mehrere Jahre auf Anpassungen, kann er die aufgelaufene Indexsteigerung später aber in einem Schritt nachholen.

Welche Grenzen gelten bei der Indexmiete?

Hier liegt der wesentliche Unterschied zur normalen Vergleichsmieten-Erhöhung: Für die laufenden Indexanpassungen gelten weder die Kappungsgrenze noch die Mietpreisbremse. Die Miete kann also theoretisch in dem Tempo steigen, in dem die Inflation steigt - in den Jahren 2022 und 2023 waren das zeitweise deutlich mehr, als Mieten am Markt zulegten.

Nur die Ausgangsmiete unterliegt in Gebieten mit Mietpreisbremse den §§ 556d ff. BGB und darf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 557b Abs. 4 BGB).

Ein Blick auf die aktuelle Rechtslage gehört an dieser Stelle dazu: Das Bundesjustizministerium hat im Februar 2026 im Rahmen der geplanten Mietrechtsreform einen Referentenentwurf vorgelegt, der Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten auf 3,5 Prozent pro Jahr deckeln soll - auch für bestehende Verträge. Beschlossen ist das noch nicht; Mieter und Vermieter mit Indexverträgen sollten die Gesetzgebung aber im Blick behalten.

Indexmiete oder Staffelmiete - wo liegt der Unterschied?

Vor- und Nachteile der Indexmiete

Für Mieter spricht: Bei niedriger Inflation bleibt die Miete stabil, selbst wenn die Marktmieten davonziehen; normale Modernisierungsumlagen sind ausgeschlossen; sinkt der Index, kann die Miete sogar fallen. Dagegen spricht: In Hochinflationsphasen trifft es Mieter doppelt - steigende Lebenshaltungskosten und steigende Miete zugleich, ohne schützende Kappungsgrenze.

Für Vermieter spricht: Die Mieteinnahmen sind gegen Kaufkraftverlust abgesichert, Erhöhungen sind ohne Zustimmung des Mieters und ohne Mietspiegel-Begründung durchsetzbar - im Grunde genügt ein formgerechtes Schreiben mit korrekter Berechnung. Dagegen spricht: In Phasen niedriger Inflation bei stark steigenden Marktmieten bleibt die Indexmiete hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete zurück, und der Weg dorthin ist versperrt.

Häufige Fragen zur Indexmiete

Was bedeutet Indexmiete für den Mieter?

Die Kaltmiete entwickelt sich parallel zur Inflation. Der Mieter profitiert von ausgeschlossenen Vergleichsmieten- und Modernisierungserhöhungen, trägt aber das Inflationsrisiko ohne Kappungsgrenze. Jede Erhöhung muss schriftlich bzw. in Textform angekündigt werden und lässt sich mit der Formel aus dem VPI nachrechnen.

Wie hoch darf die Indexmiete steigen?

So stark, wie der Verbraucherpreisindex seit der letzten Anpassung gestiegen ist - eine gesetzliche Obergrenze für die einzelnen Erhöhungen gibt es derzeit nicht. Ein Referentenentwurf von Februar 2026 sieht allerdings eine Deckelung auf 3,5 Prozent jährlich in angespannten Wohnungsmärkten vor; er ist noch nicht in Kraft.

Ist ein Indexmietvertrag gut für den Mieter?

Das hängt letztlich von der Preisentwicklung ab. Bei moderater Inflation und stark steigenden Marktmieten fährt der Mieter mit der Indexmiete oft günstiger; bei hoher Inflation wird sie schnell teurer als eine reguläre Vergleichsmieten-Erhöhung mit Kappungsgrenze. Eine pauschale Antwort wäre unehrlich.

Kann die Indexmiete auch sinken?

Ja. Sinkt der Verbraucherpreisindex, kann der Mieter in Textform eine entsprechende Herabsetzung der Miete verlangen. Automatisch sinkt die Miete allerdings ebenso wenig, wie sie automatisch steigt.

Muss ich einer Indexmieterhöhung zustimmen?

Nein - anders als bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist keine Zustimmung des Mieters erforderlich. Eine formgerechte, korrekt berechnete Erklärung wird von selbst wirksam. Prüfen sollte man sie trotzdem: Jahresfrist eingehalten? Indexstände korrekt? Erhöhung als Geldbetrag angegeben?

Fazit

Die Indexmiete ist im Grunde eine Wette auf die Inflationsentwicklung - mit klaren Regeln, aber offenem Ausgang für beide Seiten. Ich bin der Meinung, dass sie für Vermieter vor allem ein Instrument der Planbarkeit und der einfachen Durchsetzung ist, während Mieter die fehlende Kappungsgrenze nie unterschätzen sollten. Wer einen Indexmietvertrag unterschreibt oder anbietet, sollte die Klausel sauber formulieren, jede Anpassung nachrechnen und die geplante gesetzliche Deckelung im Auge behalten.

Quellen

• § 557b BGB - Indexmiete
• Verbraucherpreisindex, Statistisches Bundesamt
• BGH, Urteil vom 26.05.2021, Az. VIII ZR 42/20; LG Berlin, Urteil vom 20.06.2024, Az. 67 S 83/24