Nettokaltmiete

Nettokaltmiete - Definition, Berechnung und Unterschied zur Bruttokaltmiete

Die Nettokaltmiete ist der Betrag, der ausschließlich für die Überlassung und Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses gezahlt wird - ohne jegliche Betriebs- und Nebenkosten. Sie wird auch Grundmiete oder "Entgelt für die Gebrauchsüberlassung" genannt und bildet die rechtliche Basis für Mieterhöhungen, Mietspiegel und die ortsübliche Vergleichsmiete.

Das Wichtigste in Kürze

- Die Nettokaltmiete enthält weder kalte noch warme Betriebskosten - sie vergütet allein die Nutzung des Wohnraums.

- Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis dürfen nur auf Grundlage der Nettokaltmiete begründet werden, nicht auf Basis der Bruttokaltmiete.

- Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB begrenzt Erhöhungen der Nettokaltmiete auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten auf 15 Prozent.

- In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Nettokaltmiete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; die Regelung wurde bis Ende 2029 verlängert.

- Für Wohnungseigentümer gilt: Die Nettokaltmiete ist eine Einnahmegröße des Vermieters und hat nichts mit dem Hausgeld zu tun, das an die Eigentümergemeinschaft fließt.

Was zählt zur Nettokaltmiete - und was nicht?

Zur Nettokaltmiete zählt ausschließlich der Preis für die reine Nutzung der Wohnung oder des Hauses. Alles andere kommt obendrauf. Nicht enthalten sind insbesondere:

• kalte Betriebskosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllabfuhr, Hausmeister, Gartenpflege oder Schornsteinfeger
• warme Betriebskosten wie Heizung und Warmwasser
• individuell abgeschlossene Verträge des Mieters, z. B. Strom, Internet und Telefon
• Zuschläge, etwa für Möblierung oder Untervermietung

Welche Kosten der Vermieter überhaupt als Betriebskosten auf Mieter umlegen darf, regelt abschließend die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Sonderleistungen wie ein separat angemieteter Stellplatz oder eine Garage gehören nur dann zur Nettokaltmiete, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich als Teil der Grundmiete ausweist.

Nettokaltmiete, Bruttokaltmiete, Warmmiete: Was ist der Unterschied?

Der Unterschied zwischen den drei Mietbegriffen liegt allein darin, welche Betriebskosten jeweils eingerechnet sind. Die folgende Übersicht bringt Licht ins Dunkel:

In der Praxis wird meist die Nettokaltmiete plus eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung vereinbart. Über die Vorauszahlungen rechnet der Vermieter dann einmal jährlich in der Betriebskostenabrechnung ab.

Warum ist die Nettokaltmiete rechtlich so wichtig?

Die Nettokaltmiete ist die zentrale Bezugsgröße des deutschen Mietpreisrechts. Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB darf nur auf Grundlage der Nettokaltmiete begründet werden. Auch der Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete abbildet, arbeitet mit Nettokaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche.

Dabei gelten zwei Grenzen, die unabhängig voneinander einzuhalten sind:

1. Ortsübliche Vergleichsmiete als absolute Obergrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Nettokaltmiete höchstens auf das Niveau vergleichbarer Wohnungen am Ort angehoben werden (§ 558 BGB).
2. Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Nettokaltmiete um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Bundesländer die Grenze per Verordnung auf 15 Prozent absenken (§ 558 Abs. 3 BGB).

Bei der Neu- und Wiedervermietung greift in vielen Städten zusätzlich die Mietpreisbremse: Dort darf die Nettokaltmiete zu Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB). Der Gesetzgeber hat die Mietpreisbremse im Juli 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Ob sie für eine konkrete Wohnung gilt, hängt von der jeweiligen Landesverordnung ab. Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) oder gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) folgen eigenen Regeln und bleiben bei der Kappungsgrenze außen vor.

Seit der Mietrechtsreform von 2001 ist es zudem Standard, die Nettokaltmiete im Mietvertrag gesondert auszuweisen. Das schafft die nötige Transparenz - denn ohne separat ausgewiesene Nettokaltmiete lässt sich eine Mieterhöhung kaum sauber begründen.

Nettokaltmiete aus Eigentümersicht: Abgrenzung zum Hausgeld

Für Sie als Wohnungseigentümer ist die Nettokaltmiete vor allem eine Ertragsgröße: Sie ist der Betrag, der Ihnen als Vermieter tatsächlich zufließt, bevor Ihre eigenen Kosten abgehen. Hier lohnt sich eine saubere Abgrenzung, die in vielen Ratgebern stiefmütterlich behandelt wird:

Das Hausgeld, das Sie monatlich an Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen, ist nicht mit der Nettokaltmiete zu verwechseln. Das Hausgeld enthält neben umlagefähigen Betriebskosten auch nicht umlagefähige Positionen wie Verwaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Diese nicht umlagefähigen Anteile müssen Sie aus der Nettokaltmiete bestreiten. Wer die Rendite einer vermieteten Eigentumswohnung kalkuliert, rechnet deshalb im Grunde so: Nettokaltmiete minus nicht umlagefähige Hausgeld-Anteile minus Rücklagen für Instandhaltung des Sondereigentums.

Was hat die Nettokaltmiete mit der Grundsteuer zu tun?

Im Bundesmodell der Grundsteuer spielt die Nettokaltmiete eine Rolle bei der Bewertung von Wohngrundstücken: Der sogenannte Rohertrag wird auf Basis einer vom Gesetzgeber statistisch festgelegten Nettokaltmiete ermittelt, abhängig von Lage und Mietniveaustufe der Gemeinde. Maßgeblich ist also nicht die tatsächlich vereinbarte Miete, sondern ein pauschalierter Wert. Das Statistische Bundesamt nutzt die Nettokaltmiete außerdem als zentrale Größe der amtlichen Wohnkostenstatistik (Destatis-Glossar).

FAQ: Häufige Fragen zur Nettokaltmiete

Was zählt zur Nettokaltmiete?

Zur Nettokaltmiete zählt nur das Entgelt für die reine Nutzung der Wohnung oder des Hauses. Betriebskosten, Heizkosten, Strom sowie Zuschläge für Möblierung oder Untervermietung gehören nicht dazu.

Ist die Nettokaltmiete mit oder ohne Betriebskosten?

Die Nettokaltmiete ist immer ohne Betriebskosten - weder kalte Betriebskosten (z. B. Grundsteuer, Müllabfuhr) noch warme Betriebskosten (Heizung, Warmwasser) sind enthalten.

Was ist der Unterschied zwischen Nettokaltmiete und Bruttokaltmiete?

Die Bruttokaltmiete umfasst zusätzlich zur Nettokaltmiete die kalten Betriebskosten. Heiz- und Warmwasserkosten sind erst in der Warmmiete enthalten.

Wie wird die Nettokaltmiete berechnet?

Der Vermieter legt die Nettokaltmiete grundsätzlich frei fest und orientiert sich dabei üblicherweise an Lage, Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung der Wohnung sowie am örtlichen Mietspiegel (Nettokaltmiete pro Quadratmeter mal Wohnfläche). Rechtliche Grenzen setzen die ortsübliche Vergleichsmiete, die Kappungsgrenze und ggfs. die Mietpreisbremse.

Darf eine Mieterhöhung auf Basis der Bruttokaltmiete erfolgen?

Nein. Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB wird mit der Nettokaltmiete begründet und mit den Nettokaltmieten vergleichbarer Wohnungen verglichen.

Quellen:

• § 558 BGB - Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• § 556d BGB - Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse)
• Statistisches Bundesamt, Glossar "Nettokaltmiete"