Recht & Verträge

Ordnungsgemäße Verwaltung

WEG-Maßstab dafür, welche Maßnahmen dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer entsprechen.

Ordnungsgemäße Verwaltung - Definition und Bedeutung in der WEG

Die ordnungsgemäße Verwaltung (im Gesetz: "ordnungsmäßige Verwaltung") bezeichnet im Wohnungseigentumsrecht eine Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 18 Abs. 2 WEG einen einklagbaren Anspruch darauf - Beschlüsse, die dagegen verstoßen, sind anfechtbar.

Das Wichtigste in Kürze

- Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft eine ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftseigentums verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG).

- Maßstab ist das Interesse der Gesamtheit der Eigentümer nach billigem Ermessen - also das, was eine vernünftige Eigentümergemeinschaft in derselben Lage tun würde.

- § 19 Abs. 2 WEG nennt Beispiele: Hausordnung, Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, Versicherung zum Neuwert, angemessene Erhaltungsrücklage, Kostenvorschüsse nach Wirtschaftsplan und die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

- Beschlüsse, die ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, können innerhalb eines Monats per Anfechtungsklage angegriffen werden.

- Seit der WEG-Reform 2020 ist die ordnungsgemäße Verwaltung in den §§ 18 und 19 WEG geregelt; zuvor stand sie in § 21 WEG a. F. Auch im Erbrecht (§ 2038 BGB) gibt es den Begriff.

Was bedeutet ordnungsgemäße Verwaltung nach dem WEG?

Eine klare gesetzliche Definition sucht man vergeblich - das Wohnungseigentumsgesetz umschreibt den Begriff nur. Nach § 18 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung und Benutzung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht - und darüber hinaus den Vereinbarungen und Beschlüssen der Gemeinschaft.

Doch was heißt "billiges Ermessen"? Gemeint ist ein Entscheidungsspielraum, der sich an der konkreten Situation und an dem orientiert, was in vergleichbaren Fällen üblich und vernünftig ist. In der Rechtsprechung haben sich dafür griffige Kriterien herausgebildet. Eine Maßnahme entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie vernünftig, wirtschaftlich und für die Gemeinschaft nützlich ist und die Eigentümer nicht ohne sachlichen Grund ungleich behandelt. Persönliche Vorlieben einzelner Eigentümer sind eben nicht der Maßstab - entscheidend ist die objektive Sicht der Gemeinschaft.

Ein kurzer Blick zurück: Bis zur WEG-Reform 2020 (in Kraft seit dem 1. Dezember 2020) war die ordnungsgemäße Verwaltung in § 21 WEG alter Fassung geregelt. Wer heute noch auf "§ 21 WEG" stößt, liest also in der Regel veraltete Literatur - die aktuellen Regelungen finden sich in den §§ 18 und 19 WEG.

Welche Maßnahmen gehören zur ordnungsgemäßen Verwaltung?

§ 19 Abs. 2 WEG zählt beispielhaft ("insbesondere") auf, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung gehört:

Maßnahme nach § 19 Abs. 2 WEG	Was bedeutet das konkret?
Aufstellung einer Hausordnung	Regeln für das Zusammenleben, z. B. Ruhezeiten und Nutzung der Gemeinschaftsflächen
Ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums	Instandhaltung und Instandsetzung von Dach, Fassade, Leitungen, Treppenhaus und Co.
Angemessene Versicherung	Gebäudeversicherung zum Neuwert sowie Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage	Finanzielles Polster für künftige Erhaltungsmaßnahmen, um Sonderumlagen zu vermeiden
Festsetzung von Vorschüssen	Hausgeld-Vorschüsse auf Basis des Wirtschaftsplans (§ 28 WEG)
Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 26a WEG)	Ausnahme: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer ist Verwalter und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt die Zertifizierung

Die Liste ist nicht abschließend. Auch die rechtzeitige Einberufung der Eigentümerversammlung, transparente Jahresabrechnungen oder das Einholen von Vergleichsangeboten vor größeren Auftragsvergaben gehören nach allgemeiner Auffassung dazu. Gerade bei größeren Erhaltungsmaßnahmen gilt: Mehrere Angebote einholen und die Entscheidung nachvollziehbar dokumentieren - das ist der Kern wirtschaftlichen Verwaltungshandelns.

Grafik zeigt den Jahreszyklus einer ordnungsgemäßen WEG-Verwaltung von der Aufstellung des Wirtschaftsplans über die Eigentümerversammlung bis zur Jahresabrechnung

Was passiert bei Verstößen gegen die ordnungsgemäße Verwaltung?

Der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung ist kein zahnloser Tiger. Verstößt ein Beschluss der Eigentümerversammlung gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, kann jeder Eigentümer ihn mit der Anfechtungsklage angreifen - die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 WEG). Bleibt die Gemeinschaft untätig, obwohl eine Maßnahme zwingend erforderlich ist, kann ein einzelner Eigentümer sein Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung notfalls per Beschlussersetzungsklage durchsetzen.

Die Gerichte haben die Grenzen in zahlreichen Einzelfällen konkretisiert. Zwei Beispiele aus der Rechtsprechung:

Kreditaufnahme nur als Ausnahme: Der Beschluss über ein hohes, langfristiges Darlehen der Gemeinschaft kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen - aber nur ausnahmsweise und nur, wenn die Eigentümer zuvor über das Risiko der Nachschusspflicht aufgeklärt wurden (BGH, Urteil vom 25.09.2015, Az. V ZR 244/14).
Keine Beiratsentlastung bei möglichen Ansprüchen: Kommen Schadensersatzansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht, widerspricht dessen Entlastung der ordnungsgemäßen Verwaltung (BGH, Urteil vom 04.12.2009, Az. V ZR 44/09).

Wo genau die Grenze verläuft, ist letztlich immer eine Frage des Einzelfalls - hier hilft im Streitfall nur der Gang zum Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Ordnungsgemäße Verwaltung in der Erbengemeinschaft

Der Begriff begegnet Ihnen nicht nur im Wohnungseigentumsrecht. Auch in der Erbengemeinschaft steht die Verwaltung des Nachlasses den Erben gemeinschaftlich zu: Nach § 2038 BGB ist jeder Miterbe verpflichtet, an Maßnahmen mitzuwirken, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Nachlasses erforderlich sind. Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung können die Erben mit Stimmenmehrheit beschließen; wesentliche Veränderungen des Nachlasses sind davon nicht gedeckt. Gehört eine Immobilie zum Nachlass, überschneiden sich beide Welten schnell - etwa wenn die Erbengemeinschaft als Wohnungseigentümerin in der Eigentümerversammlung abstimmen muss.

FAQ: Häufige Fragen zur ordnungsgemäßen Verwaltung

Was heißt ordnungsgemäße Verwaltung?

Ordnungsgemäße Verwaltung bedeutet, dass das gemeinschaftliche Eigentum so verwaltet und benutzt wird, wie es dem Interesse aller Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht - also vernünftig, wirtschaftlich und ohne sachwidrige Benachteiligung Einzelner.

Was sind Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung?

Zu den Maßnahmen zählen nach § 19 Abs. 2 WEG insbesondere die Aufstellung einer Hausordnung, die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, die Gebäudeversicherung zum Neuwert, die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, Hausgeld-Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan und die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Wer entscheidet, was ordnungsgemäße Verwaltung ist?

Zunächst die Eigentümer selbst: Sie beschließen in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit über Maßnahmen der Verwaltung und Benutzung, soweit keine Vereinbarung besteht. Im Streitfall prüfen die Gerichte, ob ein Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Was kann ich tun, wenn ein Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht?

Sie können den Beschluss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung mit der Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht angreifen. Notwendige, aber verweigerte Maßnahmen lassen sich per Beschlussersetzungsklage durchsetzen.

Heißt es "ordnungsgemäße" oder "ordnungsmäßige" Verwaltung?

Das Gesetz spricht von "ordnungsmäßiger" Verwaltung, im allgemeinen Sprachgebrauch hat sich "ordnungsgemäße Verwaltung" durchgesetzt. Gemeint ist dasselbe.

Quellen:

Autor: Mario