Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen - Definition, Klauseln und Fristen im Mietrecht

Schönheitsreparaturen sind dekorative Renovierungsarbeiten, mit denen die üblichen Gebrauchsspuren des Wohnens beseitigt werden - vor allem das Tapezieren, Kalken oder Streichen von Wänden und Decken, das Streichen der Heizkörper, Innentüren sowie der Innenseiten von Fenstern und Außentüren. Ob der Mieter oder der Vermieter sie durchführen muss, hängt allein davon ab, ob der Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält.

Das Wichtigste in Kürze

• Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist grundsätzlich der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig; die Pflicht kann aber per Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden.
• Wer eine unrenovierte Wohnung ohne angemessenen Ausgleich übernommen hat, muss nach der BGH-Rechtsprechung vom 18.3.2015 (VIII ZR 185/14) weder während der Mietzeit noch beim Auszug renovieren.
• Starre Fristenklauseln, Endrenovierungsklauseln, Quotenklauseln und Farbvorgaben für die Mietzeit sind unwirksam - dann entfällt die Renovierungspflicht des Mieters komplett.
• Die üblichen Orientierungsfristen liegen bei etwa 3 bis 5 Jahren für Küche und Bad, 5 bis 8 Jahren für Wohnräume und 7 bis 10 Jahren für Nebenräume - aber nur als "weiche" Richtwerte.
• Ansprüche des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verjähren bereits sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung.

Was zählt zu Schönheitsreparaturen - und was nicht?

Zu den Schönheitsreparaturen zählen nur oberflächliche, dekorative Arbeiten, die mit Farbe, Lack, Spachtelmasse oder Tapete erledigt werden können. Maßgeblich ist die Definition aus § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), auf die auch der Bundesgerichtshof zurückgreift.

Wichtig ist die Abgrenzung zu zwei Nachbarbegriffen: Instandhaltung und Instandsetzung betreffen die Substanz und Funktion der Wohnung und bleiben immer Sache des Vermieters - etwa die defekte Heizung oder das undichte Rohr. Kleinreparaturen wiederum betreffen Bagatellschäden an Gegenständen des täglichen Zugriffs (z. B. Wasserhahn) und folgen eigenen Regeln.

Wer muss Schönheitsreparaturen durchführen?

Die direkte Antwort: Ohne besondere Vereinbarung der Vermieter. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet ihn, die Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten - dazu gehören auch die Schönheitsreparaturen.

Diese gesetzliche Regel ist allerdings abdingbar. In der Praxis enthalten fast alle Mietverträge eine Klausel, die die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzt. Eine schlichte Formulierung wie "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" hat der BGH grundsätzlich gebilligt (Urteil vom 14.7.2004, VIII ZR 339/03). Der Teufel steckt jedoch im Detail: Ein erheblicher Teil der verwendeten Klauseln ist nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam - und dann gilt wieder das Gesetz, also die Vermieterpflicht.

Wann sind Klauseln im Mietvertrag unwirksam?

Eine Formularklausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen ist insbesondere in diesen Fällen unwirksam:

• Starre Fristen: Formulierungen wie "Der Mieter renoviert Küche und Bad alle drei Jahre" ohne abschwächende Zusätze ("in der Regel", "im Allgemeinen") benachteiligen den Mieter unangemessen, weil der tatsächliche Zustand keine Rolle spielt (u. a. BGH, 5.4.2006, VIII ZR 178/05).
• Endrenovierungsklauseln: Die Pflicht, beim Auszug unabhängig von der Wohndauer zu renovieren, ist unwirksam (BGH, 12.9.2007, VIII ZR 316/06).
• Quotenklauseln: Anteilige Renovierungskosten bei vorzeitigem Auszug ("nach einem Jahr 20 Prozent der Kosten") hat der BGH am 18.3.2015 generell gekippt (VIII ZR 242/13).
• Farbvorgaben für die Mietzeit: Wer dem Mieter während des laufenden Mietverhältnisses bestimmte Farben oder Tapeten diktiert, macht die gesamte Klausel unwirksam (BGH, 18.6.2008, VIII ZR 224/07). Auch die Pflicht, "weiß gestrichen" zurückzugeben, ist unzulässig; verlangt werden dürfen nur neutrale Farbtöne (BGH, 14.12.2010, VIII ZR 198/10).
• Fachhandwerkerklauseln: Der Mieter darf selbst renovieren, solange die Ausführung fachgerecht in mittlerer Art und Güte erfolgt; eine Malerfirma muss er nicht beauftragen (BGH, 9.6.2010, VIII ZR 294/09).

Die Rechtsfolge ist immer dieselbe: Ist die Klausel unwirksam, muss der Mieter gar nicht renovieren - auch nicht "ein bisschen".

Welche Fristen gelten für Schönheitsreparaturen?

Feste gesetzliche Fristen gibt es nicht; fällig werden Schönheitsreparaturen, wenn objektiv Renovierungsbedarf besteht. Als Orientierung haben sich in Rechtsprechung und Vertragspraxis flexible Fristenpläne etabliert: rund drei bis fünf Jahre für Küchen, Bäder und Duschen, fünf bis acht Jahre für Wohn- und Schlafräume sowie Flure und sieben bis zehn Jahre für Nebenräume. Für Mietverträge ab dem Jahr 2008 werden dabei überwiegend die längeren Intervalle angesetzt. Entscheidend bleibt: Diese Fristen sind Richtwerte, keine Automatismen - ein Raucherhaushalt kann früher renovierungsbedürftig sein, ein selten genutztes Gästezimmer deutlich später.

Was gilt bei Auszug aus der Wohnung?

Beim Auszug entscheidet der Zustand der Wohnung bei Einzug. Wer die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen hat und dafür keinen angemessenen Ausgleich (etwa mietfreie Zeit in Höhe der Renovierungskosten) erhalten hat, muss nach der Rechtsprechungswende des BGH vom 18.3.2015 (VIII ZR 185/14) überhaupt nicht renovieren - egal, was im Mietvertrag steht. Maßgeblich ist der Gesamteindruck: Vermittelt die Wohnung bei Übergabe den Eindruck einer renovierten Wohnung, dürfen allenfalls unerhebliche Gebrauchsspuren vorhanden sein.

Zwei Punkte werden dabei gern übersehen. Erstens trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass die Wohnung bei Einzug unrenoviert war - das hat der BGH zuletzt Anfang 2024 bestätigt. Ein detailliertes Übergabeprotokoll und Fotos vom Einzugstag sind deshalb für beide Seiten bares Geld wert. Zweitens hat der BGH am 8.7.2020 (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) entschieden: Verschlechtert sich der Zustand einer unrenoviert übernommenen Wohnung wesentlich, kann der Mieter vom Vermieter zwar eine Renovierung verlangen, muss sich dann aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen - schließlich stünde er danach besser da als bei Einzug.

Und noch ein Sonderfall: Wer die Wohnung mit ausgefallenen, kräftigen Farbanstrichen zurückgibt, kann sich schadensersatzpflichtig machen, wenn er sie in neutralen Tönen übernommen hat (BGH, 6.11.2013, VIII ZR 416/12).

Welche Ansprüche hat der Vermieter - und wie schnell verjähren sie?

Ist der Mieter wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichtet und kommt er ihnen nicht nach, kann der Vermieter im laufenden Mietverhältnis nach Fristsetzung einen Kostenvorschuss verlangen, nach Mietende Schadensersatz (§§ 280, 281 BGB) - allerdings nur nach angemessener Nachfrist mit konkreter Benennung der Arbeiten. Die Ansprüche des Vermieters verjähren gemäß § 548 BGB bereits sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung - eine im Vergleich zur regulären Verjährung sehr kurze Frist. Umgekehrt gilt dieselbe Frist für Mieter, die aufgrund einer unwirksamen Klausel irrtümlich renoviert haben und ihre Aufwendungen zurückfordern wollen.

FAQ: Häufige Fragen zu Schönheitsreparaturen

Welche Schönheitsreparaturen muss ein Mieter machen?

Nur diejenigen, zu denen ihn eine wirksame Mietvertragsklausel verpflichtet - typischerweise Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken, Streichen von Heizkörpern, Innentüren und Innenseiten der Fenster. Ist die Klausel unwirksam oder wurde die Wohnung unrenoviert ohne Ausgleich übernommen, muss der Mieter gar nicht renovieren.

Was zählt nicht zu Schönheitsreparaturen?

Alle Arbeiten an der Substanz: Parkett abschleifen, Bodenbeläge erneuern, Außenanstriche, Reparaturen an Fenstern, Heizung oder Leitungen. Diese bleiben Sache des Vermieters bzw. fallen unter Instandhaltung und Instandsetzung.

Muss ich beim Auszug die Wände streichen?

Nur, wenn eine wirksame Klausel Sie verpflichtet, die Wohnung renoviert übernommen wurde und tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Eine pauschale Pflicht, bei jedem Auszug zu streichen, ist unwirksam. Kräftige, ausgefallene Wandfarben sollten Sie allerdings in neutrale Töne zurückführen, sonst droht Schadensersatz.

Welche Schönheitsreparaturen sind nach 5 Jahren erforderlich?

Nach den üblichen Orientierungsfristen sind nach etwa fünf Jahren typischerweise Wohn- und Schlafräume sowie Flure "dran", Küche und Bad oft schon früher. Verbindlich ist das nicht - es kommt auf den tatsächlichen Zustand an.

Was passiert, wenn die Klausel im Mietvertrag unwirksam ist?

Dann gilt die gesetzliche Regel des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter muss renovieren. Der Mieter darf die Wohnung unrenoviert zurückgeben. Bei unrenoviert übernommenen Wohnungen kommt eine Renovierung durch den Vermieter mit hälftiger Kostenbeteiligung des Mieters in Betracht.

Quellen

• § 535 BGB - Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), u. a. §§ 280, 281, 548
• BGH-Entscheidungen (Aktenzeichen im Text), abrufbar über die Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofs