Mietkaution

Mietkaution - Definition, Höhe, Anlage und Rückzahlung

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter dem Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses stellt, um Ansprüche aus dem Mietvertrag abzusichern - etwa offene Mieten, Nebenkostennachzahlungen oder Schäden an der Wohnung. Sie darf nach § 551 BGB höchstens drei Nettokaltmieten betragen und muss vom Vermieter getrennt von seinem eigenen Vermögen angelegt werden.

Das Wichtigste in Kürze

- Die Mietkaution ist nur geschuldet, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde - eine gesetzliche Pflicht zur Kautionszahlung gibt es nicht.

- Die Obergrenze liegt bei drei Nettokaltmieten; Betriebskostenvorauszahlungen und Pauschalen bleiben bei der Berechnung außen vor (§ 551 Abs. 1 BGB).

- Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Abs. 2 BGB).

- Der Vermieter muss die Kaution insolvenzfest und getrennt von seinem Vermögen anlegen; die Zinserträge stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB).

- Nach dem Auszug hat der Vermieter eine angemessene Prüffrist - die Rechtsprechung billigt ihm dafür in der Regel bis zu sechs Monate zu.

Was ist eine Mietkaution?

Die Mietkaution (im Gesetz "Mietsicherheit" genannt) sichert den Vermieter für den Fall ab, dass der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht erfüllt. Typische Fälle sind ausstehende Mietzahlungen, zu erwartende Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung oder vom Mieter verursachte Schäden an der Mietsache. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch fällt dagegen nicht darunter.

Eine Kaution ist keine gesetzliche Pflicht, sondern muss im Mietvertrag vereinbart werden. Fehlt eine solche Vereinbarung, schuldet der Mieter keine Sicherheitsleistung. In der Praxis ist die Kautionsvereinbarung allerdings der Regelfall - kaum ein Vermieter verzichtet auf diese Absicherung.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die Mietkaution darf höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen. Das regelt § 551 Abs. 1 BGB ausdrücklich: Als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten bleiben bei der Berechnung außen vor. Eine anderslautende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam.

Ein Rechenbeispiel: Beträgt die Nettokaltmiete 800 Euro und die Warmmiete 1.050 Euro, darf die Kaution maximal 2.400 Euro betragen - nicht 3.150 Euro. Bei Inklusiv- oder Warmmieten muss der Betriebskostenanteil herausgerechnet werden.

Der Mieter ist nach § 551 Abs. 2 BGB berechtigt, eine Geldkaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Dieses Ratenrecht kann der Vermieter vertraglich nicht ausschließen.

Zahlt der Mieter die vereinbarte Kaution nicht, kann das ernste Folgen haben: Ist er mit einem Betrag in Höhe von zwei Nettokaltmieten in Verzug, berechtigt das den Vermieter zur fristlosen Kündigung (§ 569 Abs. 2a BGB).

Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?

Der Vermieter muss eine ihm überlassene Geldkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen - bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Vertragsparteien können auch eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen gilt: Die Anlage muss insolvenzfest sein, und die Erträge stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Nur bei Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen entfällt die Verzinsungspflicht.

Der Vermieter wird damit rechtlich zum Treuhänder. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die getrennte Anlage gewährleisten soll, dass der Mieter seine Kaution auch bei einer Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält (BGH, Beschluss vom 09.06.2015, Az. VIII ZR 324/14). Ein gewöhnliches Privat- oder Geschäftskonto genügt diesen Anforderungen nicht. Wer mehrere Wohnungen vermietet, darf ein Sammelkonto nutzen - allerdings nur als gekennzeichnetes Treuhandkonto mit buchhalterisch klarer Zuordnung der einzelnen Kautionen und Zinsen.

Der Mieter kann vom Vermieter einen Nachweis über die ordnungsgemäße, insolvenzfeste Anlage verlangen. Verweigert der Vermieter diesen Nachweis, darf der Mieter nach herrschender Auffassung Mietzahlungen bis zur Höhe der Kaution zurückbehalten.

Welche Formen der Mietkaution gibt es?

Die Barkaution ist der Klassiker, aber eben nicht die einzige Möglichkeit. Die folgende Tabelle zeigt die gängigen Formen im Vergleich:

Wichtig zu wissen: Der Vermieter muss eine Bürgschaft oder Versicherung anstelle der Barkaution nicht akzeptieren - die Kautionsform ist Verhandlungssache. Die Obergrenze von drei Nettokaltmieten gilt im Grundsatz für alle Formen gleichermaßen. Eine Ausnahme lässt die Rechtsprechung zu, wenn ein Dritter die zusätzliche Sicherheit freiwillig und unaufgefordert anbietet, etwa Eltern für ihr studierendes Kind.

Wann darf der Vermieter auf die Kaution zugreifen?

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter nur auf die Kaution zugreifen, wenn seine Forderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist. Wegen streitiger Forderungen darf der Vermieter die Kaution im laufenden Mietverhältnis nicht in Anspruch nehmen - eine gegenteilige Vertragsklausel ist unwirksam (BGH, Urteil vom 07.05.2014, Az. VIII ZR 234/13). Das gilt bspw. dann, wenn der Mieter die Miete wegen eines Mangels mindert und der Vermieter die Minderung für unberechtigt hält.

Hat der Vermieter die Kaution berechtigt in Anspruch genommen, darf er vom Mieter verlangen, sie wieder auf die ursprüngliche Höhe aufzufüllen.

Rückzahlung nach Auszug: Fristen und Einbehalt

Die Kaution wird nicht automatisch mit der Wohnungsrückgabe fällig. Dem Vermieter steht zunächst eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist zu, um festzustellen, ob ihm noch Ansprüche gegen den Mieter zustehen. Die Rechtsprechung billigt dem Vermieter hierfür in der Regel bis zu sechs Monate zu - orientiert an der Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters aus § 548 BGB. Im Einzelfall, etwa bei komplexen Schadensfragen, kann die Frist auch länger ausfallen.

Steht die Betriebskostenabrechnung für den letzten Abrechnungszeitraum noch aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung einbehalten, wenn mit einer Nachforderung zu rechnen ist (BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05). Der Rest ist auszuzahlen - einschließlich der aufgelaufenen Zinsen.

Rechtliche Grundlagen

Die zentrale Vorschrift ist § 551 BGB ("Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten"). Sie regelt Höchstbetrag, Ratenzahlungsrecht, Anlagepflicht und Verzinsung. Die Prüffrist nach Mietende leitet die Rechtsprechung aus der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 BGB ab. Die fristlose Kündigung bei Kautionsverzug ist in § 569 Abs. 2a BGB geregelt. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Abgrenzung zu verwandten Begriffen

Die Begriffe rund um die Mietsicherheit werden im Alltag oft vermischt. "Mietsicherheit" ist der gesetzliche Oberbegriff für alle Sicherungsformen; die "Mietkaution" ist im Sprachgebrauch meist die Barkaution. Die "Bürgschaft" ist keine hinterlegte Geldsumme, sondern das Zahlungsversprechen eines Dritten. Bei Genossenschaftswohnungen treten häufig Genossenschaftsanteile an die Stelle der Kaution - sie sind rechtlich eine Beteiligung an der Genossenschaft und keine Mietsicherheit im Sinne des § 551 BGB. Von der Kaution zu unterscheiden ist schließlich die verbotene Abstandszahlung, also ein Entgelt allein für das Freimachen der Wohnung.

Häufige Fragen zur Mietkaution

Wie hoch ist die gesetzliche Mietkaution?

Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Betriebskosten zählen nicht mit. Eine höhere vertragliche Vereinbarung ist insoweit unwirksam.

Ist der Vermieter verpflichtet, die Mietkaution anzulegen?

Ja. Eine Geldkaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters insolvenzfest angelegt werden, mindestens zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution nach dem Auszug behalten?

In der Regel bis zu sechs Monate als Prüffrist. Ein angemessener Teilbetrag darf darüber hinaus bis zur letzten Betriebskostenabrechnung einbehalten werden, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

Kann die Mietkaution in Raten gezahlt werden?

Ja. Der Mieter hat das gesetzliche Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Was passiert, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?

Gerät der Mieter mit einem Betrag in Höhe von zwei Nettokaltmieten in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen (§ 569 Abs. 2a BGB).

Quellen

• § 551 BGB - Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
• § 535 BGB - Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
• BGH, Beschluss vom 09.06.2015, Az. VIII ZR 324/14 (Treuhandcharakter der Kaution)
• BGH, Urteil vom 07.05.2014, Az. VIII ZR 234/13 (kein Kautionszugriff bei streitigen Forderungen)
• BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05 (Einbehalt für Betriebskostenabrechnung)