Finanzen & Abrechnung

AfA (Absetzung für Abnutzung)

Auch bekannt als: Abschreibung

Steuerliche Abschreibung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über die Nutzungsdauer.

# AfA (Absetzung für Abnutzung): Definition, Sätze und Berechnung bei Immobilien

Die Absetzung für Abnutzung (AfA), umgangssprachlich Abschreibung, ist die steuerliche Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsguts über dessen Nutzungsdauer. Bei vermieteten Immobilien können Eigentümer so jedes Jahr einen festen Prozentsatz des Gebäudewerts als Werbungskosten von der Steuer absetzen - Rechtsgrundlage ist § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG).

Das Wichtigste in Kürze

- Die AfA verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes steuerlich über die Nutzungsdauer (§ 7 EStG).

- Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil - der Grundstückswert nutzt sich nicht ab und ist von der AfA ausgeschlossen.

- Die regulären linearen AfA-Sätze für Wohngebäude: 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022, 2 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.1924, 2,5 % bei Fertigstellung vor dem 1.1.1925.

- Die AfA gibt es nur bei Vermietung oder betrieblicher Nutzung - selbstgenutzte Immobilien können nicht abgeschrieben werden.

- Die AfA gilt nach § 7 Abs. 5b EStG ausdrücklich auch für Eigentumswohnungen.

Was ist die Absetzung für Abnutzung (AfA)?

Die AfA ist das steuerrechtliche Instrument, mit dem der Wertverlust von Wirtschaftsgütern berücksichtigt wird. Der Gedanke dahinter: Ein Gebäude, eine Maschine oder ein Möbelstück nutzt sich durch Gebrauch und Zeitablauf ab. Statt die hohen Anschaffungskosten im Jahr des Kaufs komplett anzusetzen, werden sie über die typisierte Nutzungsdauer verteilt - Jahr für Jahr mindert ein Teilbetrag das zu versteuernde Einkommen.

Für private Immobilieneigentümer ist die AfA vor allem bei der Vermietung relevant: Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, setzt die AfA in der Anlage V der Steuererklärung als Werbungskosten an. Die AfA ist bei vermieteten Immobilien regelmäßig der größte einzelne Werbungskostenposten und damit ein zentraler Hebel für die Steuerersparnis.

Wie funktioniert die AfA? Prinzip und Berechnung

Der Regelfall ist die lineare AfA: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden durch die typisierte Nutzungsdauer geteilt, sodass jedes Jahr derselbe Betrag abgesetzt wird. Für Gebäude gibt das Gesetz die Sätze direkt vor.

Ein Rechenbeispiel: Sie kaufen eine vermietete Eigentumswohnung (Baujahr 2015) für 400.000 Euro. Auf das Grundstück entfallen laut Kaufpreisaufteilung 80.000 Euro, auf das Gebäude 320.000 Euro. Der AfA-Satz beträgt 2 %. Die jährliche AfA liegt damit bei 6.400 Euro (2 % von 320.000 Euro) - diesen Betrag setzen Sie jedes Jahr als Werbungskosten an. Im Jahr des Kaufs wird die AfA zeitanteilig ab dem Monat des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten berechnet.

Zwei Punkte sind dabei entscheidend: Abgeschrieben wird immer nur der Gebäudeanteil, denn Grund und Boden nutzen sich steuerlich nicht ab. Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude (Kaufpreisaufteilung) sollte deshalb möglichst schon im notariellen Kaufvertrag sachgerecht festgehalten werden. Und: Der Abschreibungszeitraum beginnt für jeden Käufer neu - auch wenn der Vorbesitzer das Gebäude bereits abgeschrieben hat.

Welche AfA-Sätze gelten für Immobilien?

Die linearen AfA-Sätze für Gebäude, die Wohnzwecken dienen und nicht zu einem Betriebsvermögen gehören, sind in § 7 Abs. 4 EStG festgelegt:

Fertigstellung des Gebäudes	AfA-Satz pro Jahr	Rechnerische Dauer
nach dem 31.12.2022	3 %	rund 33 Jahre
nach dem 31.12.1924	2 %	50 Jahre
vor dem 1.1.1925	2,5 %	40 Jahre

Maßgeblich ist die Fertigstellung des Gebäudes, nicht der Zeitpunkt Ihres Kaufs: Wer 2026 einen Altbau von 1980 erwirbt, schreibt mit 2 % ab. Kann eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen werden (etwa durch ein Gutachten), lässt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ausnahmsweise eine entsprechend höhere AfA zu - die Anforderungen der Finanzverwaltung an diesen Nachweis sind allerdings hoch.

[BILD: Balkendiagramm der AfA-Sätze nach Fertigstellungsjahr (vor 1925: 2,5 %, ab 1925: 2 %, ab 2023: 3 %) | ALT: Diagramm der linearen AfA-Sätze für Wohngebäude nach Fertigstellungsjahr gemäß Paragraf 7 Absatz 4 EStG]

Wann gibt es keine AfA?

Die AfA setzt voraus, dass mit dem Gebäude Einkünfte erzielt werden. Daraus folgen zwei wichtige Ausschlüsse: Selbstgenutzte Immobilien können nicht abgeschrieben werden - die AfA gibt es nur bei Vermietung oder betrieblicher Nutzung. Und der Grundstücksanteil bleibt in jedem Fall außen vor. Wird eine zunächst vermietete Wohnung später selbst bezogen, endet die AfA mit dem Ende der Vermietung.

Sonderformen der AfA im Überblick

Neben der linearen Gebäude-AfA kennt das Steuerrecht einige Sonderformen, die für Immobilieneigentümer relevant sein können: die zeitlich befristete degressive AfA für neu gebaute Wohngebäude (§ 7 Abs. 5a EStG), die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG, gekoppelt an Effizienz- und Kostenkriterien) sowie erhöhte Absetzungen für Baudenkmäler und Gebäude in Sanierungsgebieten (§§ 7h, 7i EStG). Diese Sonderformen sind an enge Voraussetzungen geknüpft und ändern sich vergleichsweise häufig - vor der Inanspruchnahme empfiehlt sich der Blick in den aktuellen Gesetzesstand oder die Beratung durch eine Steuerkanzlei.

Abgrenzung: AfA und verwandte Begriffe

Abschreibung: Im Alltag werden AfA und Abschreibung synonym verwendet. Genau genommen ist die AfA der steuerrechtliche Begriff (EStG), während die Handelsbilanz von planmäßigen Abschreibungen spricht.

Erhaltungsaufwand: Kosten für Reparaturen und Instandhaltung einer vermieteten Immobilie sind kein Fall der AfA - sie können in der Regel sofort und in voller Höhe als Werbungskosten abgezogen werden. Nur nachträgliche Herstellungskosten (z. B. Anbauten oder wesentliche Verbesserungen) erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und werden über die Nutzungsdauer verteilt.

AfA-Tabellen: Für bewegliche Wirtschaftsgüter (etwa Einbauküche oder Möbel bei möblierter Vermietung) ergibt sich die Nutzungsdauer aus den amtlichen AfA-Tabellen des Bundesfinanzministeriums. Für Gebäude gelten dagegen die festen Prozentsätze des § 7 Abs. 4 EStG.

FAQ: Häufige Fragen zur AfA

Was bedeutet AfA (Absetzung für Abnutzung)?

AfA steht für Absetzung für Abnutzung und bezeichnet die steuerliche Abschreibung von Wirtschaftsgütern, deren Wert durch Nutzung oder Zeitablauf sinkt. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden dabei über die Nutzungsdauer verteilt als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgesetzt.

Wie berechnet man die AfA bei einer Immobilie?

Vom Kaufpreis wird zunächst der Grundstücksanteil abgezogen. Auf den verbleibenden Gebäudeanteil wird der gesetzliche AfA-Satz angewendet: je nach Fertigstellungsjahr 2 %, 2,5 % oder 3 % pro Jahr. Im Anschaffungsjahr wird zeitanteilig gerechnet.

Wann darf man die AfA absetzen?

Nur wenn die Immobilie der Einkünfteerzielung dient, also vermietet oder betrieblich genutzt wird. Bei Selbstnutzung ist keine AfA möglich.

Gilt die AfA auch für Eigentumswohnungen?

Ja. Nach § 7 Abs. 5b EStG gelten die Gebäude-AfA-Regeln ausdrücklich auch für Eigentumswohnungen und Teileigentum. Abgeschrieben wird der Gebäudeanteil des Kaufpreises inklusive des Anteils am Gemeinschaftseigentum.

Was regelt § 7 Abs. 4 EStG?

§ 7 Abs. 4 EStG legt die linearen AfA-Sätze für Gebäude fest - für Wohngebäude je nach Fertigstellung 3 %, 2 % oder 2,5 % pro Jahr - und erlaubt bei nachgewiesener kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer eine entsprechend höhere Abschreibung.

Beginnt die AfA beim Kauf einer gebrauchten Immobilie neu?

Ja. Jeder Erwerber schreibt auf Basis seiner eigenen Anschaffungskosten neu ab - unabhängig davon, wie lange der Vorbesitzer das Gebäude bereits abgeschrieben hat.

Quellen:

Autor: Mario