BREEAM: Zertifizierung, Stufen & Kosten - Leitfaden für Verwalter

BREEAM: Was das Nachhaltigkeitszertifikat für Immobilienverwalter bedeutet

Das Wichtigste in Kürze

• BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) ist das älteste und international am weitesten verbreitete Zertifizierungssystem für nachhaltige Gebäude; es wurde 1990 vom britischen Building Research Establishment (BRE) entwickelt.
• Bewertet werden Gebäude anhand gewichteter Nachhaltigkeitskategorien wie Energie, Wasser, Materialien, Gesundheit und Wohlbefinden, Transport sowie Landnutzung und Ökologie.
• Das Ergebnis wird auf einer Punkteskala von 0 bis 100 ermittelt und in Exzellenzgrade von "Akzeptabel" (nur im Bestand) bis "Herausragend" (Outstanding) übersetzt.
• Für Verwalter und Bestandshalter ist vor allem die Bestandszertifizierung (BREEAM In-Use) relevant: Sie bewertet in Teil 1 das Gebäude und in Teil 2 den Betrieb - und das Zertifikat gilt jeweils drei Jahre.
• BREEAM ist neben DGNB und LEED eines der drei marktprägenden Systeme in Deutschland und spielt eine wachsende Rolle für ESG-Reporting, Finanzierung und Vermarktung von Immobilien.

Warum landet BREEAM plötzlich auf dem Tisch der Hausverwaltung?

Noch vor wenigen Jahren war Gebäudezertifizierung ein Thema für Projektentwickler und institutionelle Investoren. Das hat sich geändert: Eigentümer fragen nach ESG-konformen Nachweisen, Banken knüpfen Konditionen an Nachhaltigkeitskriterien, und gewerbliche Mieter verlangen zertifizierte Flächen für ihre eigene Nachhaltigkeitsberichterstattung. Und wer sitzt an den Betriebsdaten, Verbräuchen und Wartungsunterlagen, die für all das gebraucht werden? Richtig - die Verwaltung.

Für Verwalter ist BREEAM deshalb weniger eine Zertifizierungs- als eine Datenfrage: Ohne belastbare Verbrauchs-, Flächen- und Instandhaltungsdaten aus der Verwaltung läuft kein Audit. Grund genug, das System einmal von Grund auf zu verstehen. Bringen wir also Licht ins Dunkel der Kürzel, Kategorien und Sterne.

Was ist BREEAM?

BREEAM steht für Building Research Establishment Environmental Assessment Method. Es handelt sich um ein Bewertungs- und Zertifizierungssystem für die Nachhaltigkeit von Gebäuden, das 1990 vom britischen Forschungsinstitut Building Research Establishment (BRE) veröffentlicht wurde - und damit das älteste System seiner Art ist. Zugleich gilt es als das international am weitesten verbreitete Nachhaltigkeitszertifikat für die gebaute Umwelt.

Bewertet werden ökologische und soziokulturelle Aspekte über den Lebenszyklus eines Gebäudes hinweg - von der Planung über Bau und Sanierung bis zum laufenden Betrieb. Seit einer umfassenden Novellierung im Jahr 2008 betrachtet BREEAM ausdrücklich den gesamten Lebenszyklus und arbeitet mit einer regelmäßig angepassten Gewichtung der einzelnen Umweltwirkungen. Im deutschsprachigen Raum wird das System über eine eigene D-A-CH-Organisation betreut; Zertifizierungsstellen wie der TÜV SÜD stellen die Zertifikate aus.

Wie funktioniert die BREEAM-Bewertung?

Das Prinzip ist im Grunde ein gewichtetes Punktesystem. Ein lizenzierter, unabhängiger Auditor bewertet das Gebäude anhand anerkannter Kriterien in mehreren Kategorien, darunter:

• Management
• Energie
• Wasser
• Gesundheit und Wohlbefinden
• Transport (Anbindung und Mobilität)
• Materialien
• Abfall
• Landnutzung und Ökologie
• Verschmutzung
• Innovation

Jede Kategorie hat eine prozentuale Gewichtung am Gesamtergebnis, die ihre Bedeutung widerspiegelt und regelmäßig überarbeitet wird. Aus den erreichten Punkten und den Gewichtungen ergibt sich ein Gesamtscore auf einer Skala von 0 bis 100, der einem Exzellenzgrad zugeordnet wird:

Die Prüfung erfolgt durch lizenzierte Auditoren, die Qualitätssicherung und Zertifikatsausstellung durch die BREEAM-Organisation bzw. akkreditierte Zertifizierungsstellen. Für die Verwaltung praktisch relevant: Die Nachweise stützen sich auf konkrete Dokumente - Energieausweise, Verbrauchsdaten, Wartungsverträge, Flächenaufstellungen, Betriebskonzepte.

Welche BREEAM-Varianten gibt es?

BREEAM ist kein einzelnes Zertifikat, sondern eine Systemfamilie für unterschiedliche Lebenszyklusphasen und Objekttypen:

• BREEAM Neubau: bewertet Planung und Errichtung neuer Gebäude - vom Büro über Handel bis zum Wohnungsbau.
• BREEAM Bestand (International: BREEAM In-Use): die für Verwalter wichtigste Variante. Sie ermöglicht Bestandshaltern, Betreibern und Nutzern, die Nachhaltigkeit vorhandener Gebäude zu bewerten - und zwar zweigeteilt: Teil 1 bewertet das Gebäude selbst (Substanz und Ausstattung), Teil 2 den Betrieb (Bewirtschaftung und Management). Beide Teile können einzeln oder gemeinsam zertifiziert werden.
• Varianten für Sanierung, Quartiere und Infrastruktur ergänzen die Familie je nach Projekttyp.

Für den Bestand gilt zudem eine zeitliche Begrenzung: Das Zertifikat für Teil 1 und Teil 2 verliert nach drei Jahren seine Gültigkeit und muss danach rezertifiziert werden. Genau das macht die Bestandszertifizierung zu einer Daueraufgabe der Bewirtschaftung - und eben nicht zu einem einmaligen Projekt.

BREEAM, DGNB oder LEED - welches System für welchen Zweck?

Jetzt stellt sich die Frage, die in fast jedem Eigentümergespräch fällt: Warum eigentlich BREEAM und nicht DGNB oder LEED? Eine ehrliche Einordnung:

Eine pauschale Rangfolge gibt es nicht - die Wahl hängt vom Portfolio, den Investoren und dem Zweck ab. Für die schnelle, portfolioweite Bewertung von Bestandsgebäuden hat sich BREEAM In-Use international als eine Art Standardwerkzeug etabliert; im deutschen Neubau dominiert eher die DGNB. Nicht selten begegnen Verwaltern in gemischten Portfolios schlicht beide Systeme.

Was kostet eine BREEAM-Zertifizierung und wie läuft sie ab?

Der Ablauf folgt einem wiederkehrenden Muster: Registrierung des Projekts, Datensammlung und Vorbewertung (Pre-Assessment), Audit durch den lizenzierten Auditor, Qualitätssicherung und Zertifikatsausstellung. Bei Bestandsobjekten liegt der Aufwand vor allem in der Datenbeschaffung - und damit zu einem guten Teil bei der Verwaltung: Verbrauchsdaten, Wartungs- und Prüfnachweise, Mietflächenaufstellungen, Betriebskonzepte.

Zu den Kosten gehören drei Blöcke: die Systemgebühren, das Honorar des Auditors und die internen Aufwände für Datenaufbereitung und gegebenenfalls Maßnahmen am Objekt. Zur Größenordnung der reinen Zertifizierungsgebühren im Bestand nennt die BREEAM-D-A-CH-Gebührenordnung beispielsweise für Wohngebäude 1.600 Euro je Teil (Gebäude bzw. Betrieb) und für gemischt genutzte Objekte 3.600 Euro je Teil, jeweils zuzüglich Gebühren pro Wohneinheit. Die Auditorenhonorare kommen hinzu und variieren nach Objektgröße und Datenlage - hier führt an individuellen Angeboten kein Weg vorbei. Wer scheinbar präzise Pauschalzahlen verspricht, dem sollten Sie mit gesunder Skepsis begegnen.

Marios Tipp: Wenn in Ihrem Bestand eine BREEAM-Zertifizierung ansteht, beginnen Sie mit einer schlichten Dokumenteninventur, bevor irgendjemand einen Auditor beauftragt: Liegen Energieausweise, Verbrauchsdaten der letzten Jahre, Wartungsverträge und Prüfprotokolle vollständig und digital vor? Nach meiner Erfahrung entscheidet die Qualität dieser Unterlagen mehr über Aufwand und Ergebnis des Audits als jede bauliche Einzelmaßnahme. Eine gepflegte digitale Objektakte ist die halbe Zertifizierung - und nebenbei ein Verkaufsargument für Ihre Verwaltungsleistung.

Lohnt sich BREEAM für Bestandshalter?

Die nüchterne Antwort: Es kommt darauf an, wer fragt. Die üblichen Argumente für eine Zertifizierung sind belastbar - ein anerkannter, extern geprüfter Nachhaltigkeitsnachweis für ESG-Reporting und Taxonomie-Diskussionen, bessere Vermarktbarkeit gegenüber institutionellen Käufern und gewerblichen Mietern, oft günstigere Finanzierungsgespräche und ein strukturierter Blick auf Einsparpotenziale im Betrieb.

Ehrlicherweise gehört aber auch das auf den Tisch: Ein Zertifikat senkt für sich genommen keinen einzigen Verbrauch. Es dokumentiert den Status und schafft Vergleichbarkeit - die eigentliche Arbeit sind die Maßnahmen dahinter. Für kleine Wohnungseigentümergemeinschaften ohne institutionellen Hintergrund steht der Aufwand derzeit selten im Verhältnis zum Nutzen; für gewerbliche Portfolios, Fonds und größere Wohnungsbestände ist die Bestandszertifizierung dagegen zunehmend Marktstandard. Als Verwalter sollten Sie die Systematik in beiden Fällen kennen - spätestens, wenn der erste Eigentümer danach fragt.

FAQ: Häufige Fragen zu BREEAM

Für was steht BREEAM?

BREEAM steht für Building Research Establishment Environmental Assessment Method - ein 1990 in Großbritannien entwickeltes Bewertungs- und Zertifizierungssystem für die Nachhaltigkeit von Gebäuden.

Was bedeutet "BREEAM Good" oder "BREEAM Very Good"?

Das sind Exzellenzgrade der BREEAM-Skala. Aus dem Punktergebnis (0 bis 100) ergibt sich eine von bis zu sechs Stufen: Akzeptabel (nur im Bestand), Befriedigend, Gut, Sehr gut, Exzellent und Herausragend. "Very Good" ist in der Praxis eine häufige Zielmarke für Bestandsobjekte.

Was kostet eine BREEAM-Zertifizierung?

Die Systemgebühren im Bestand beginnen laut BREEAM-D-A-CH-Gebührenordnung bei 1.600 Euro je Teil für Wohngebäude; hinzu kommen Auditorenhonorare und interne Aufwände für Datenaufbereitung und Maßnahmen. Die Gesamtkosten hängen stark von Objektgröße und Datenlage ab.

Wie lange ist ein BREEAM-Zertifikat gültig?

Das Bestandszertifikat (Teil 1 Gebäude und Teil 2 Betrieb) verliert nach drei Jahren seine Gültigkeit und muss für einen fortlaufenden Nachweis rezertifiziert werden.

Worin unterscheidet sich BREEAM von DGNB und LEED?

Alle drei sind Gebäudezertifizierungssysteme. BREEAM ist das älteste und international verbreitetste System mit starkem Bestandsfokus, die deutsche DGNB bewertet besonders ganzheitlich inklusive ökonomischer Qualität und dominiert den deutschen Neubau, das US-amerikanische LEED ist vor allem bei international geprägten Nutzern und Investoren verbreitet.

Welche Rolle spielt der Verwalter bei einer BREEAM-Zertifizierung?

Eine zentrale: Die Verwaltung liefert die Datenbasis - Verbrauchswerte, Wartungs- und Prüfnachweise, Flächen- und Objektunterlagen - und setzt viele der bewerteten Betriebsprozesse (Teil 2) im Alltag um.

Fazit: Kein Papiertiger, aber auch kein Selbstläufer

BREEAM ist gekommen, um zu bleiben - dafür sorgen ESG-Regulatorik, Investoren und der Wettbewerb um gute Mieter. Ich bin der Meinung, dass Verwalter das Thema nicht fürchten, sondern besetzen sollten: Wer seine Objektdaten sauber führt und die Systematik von Kategorien, Punkteskala und Exzellenzgraden versteht, kann Eigentümer kompetent beraten und macht die eigene Verwaltung zum unverzichtbaren Partner im Zertifizierungsprozess. Das Zertifikat selbst ist dabei letztlich nur das Etikett - der eigentliche Wert entsteht in einem strukturierten, datenbasierten Gebäudebetrieb.

Quellen:

• BREEAM (internationale Systemseite des BRE)
• BREEAM D-A-CH, Systeminformationen und Bestandszertifizierung
• BREEAM D-A-CH, Zertifizierungsgebühren Bestand
• TÜV SÜD, Ausstellung von Zertifikaten nach BREEAM (Gültigkeit)