Virtuelle Eigentümerversammlung

Virtuelle Eigentümerversammlung: Voraussetzungen, Beschluss und Übergangsregeln nach § 23 Abs. 1a WEG

Eine virtuelle Eigentümerversammlung ist eine Wohnungseigentümerversammlung, die vollständig ohne physische Präsenz der Eigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet, in der Regel als Videokonferenz. Zulässig ist sie seit dem 17. Oktober 2024 nach § 23 Abs. 1a WEG, wenn die Wohnungseigentümer dies mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen für einen Zeitraum von längstens drei Jahren beschließen.

Das Wichtigste in Kürze

- Die rein virtuelle Eigentümerversammlung ist seit dem 17. Oktober 2024 gesetzlich zulässig (§ 23 Abs. 1a WEG); vorher war nur die hybride Versammlung möglich.

- Der Grundlagenbeschluss erfordert mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen und gilt für längstens drei Jahre ab Beschlussfassung.

- Die virtuelle Versammlung muss hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.

- Wer den Beschluss vor dem 1. Januar 2028 fasst, muss nach § 48 Abs. 6 WEG bis einschließlich 2028 mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung abhalten, es sei denn, die Eigentümer verzichten einstimmig darauf.

- Ein Verstoß gegen diese Präsenzpflicht macht die virtuell gefassten Beschlüsse weder nichtig noch anfechtbar.

Was ist eine virtuelle Eigentümerversammlung?

Eine virtuelle Eigentümerversammlung ist eine Versammlung der Wohnungseigentümer, bei der niemand an einem physischen Versammlungsort anwesend ist. Alle Teilnehmer, auch der Verwalter als Versammlungsleiter, sind ausschließlich über elektronische Kommunikationsmittel zugeschaltet. Das Gesetz definiert sie in § 23 Abs. 1a Satz 1 WEG als Versammlung "ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort".

Die virtuelle Versammlung ist eine echte Eigentümerversammlung mit allen Rechten und Pflichten: Es gelten die Einberufungsregeln des § 24 WEG, die Beschlussregeln des § 25 WEG und die Protokollpflicht. Sie ist nicht mit dem Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG zu verwechseln, bei dem gar keine Versammlung stattfindet.

Seit wann ist die rein virtuelle Versammlung zulässig?

Seit dem 17. Oktober 2024. An diesem Tag trat das Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen vom 10. Oktober 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 306) in Kraft, das § 23 Abs. 1a und § 48 Abs. 6 in das WEG eingefügt hat. Dasselbe Gesetz hat den Anspruch auf Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke) in § 20 Abs. 2 WEG aufgenommen.

Vor dieser Änderung war eine reine Online-Versammlung nicht zulässig. Die WEG-Reform 2020 hatte in § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG lediglich die hybride Versammlung ermöglicht, bei der eine Präsenzversammlung stattfindet und einzelne Eigentümer online zugeschaltet werden. Rein virtuelle Versammlungen, die während der Corona-Pandemie teilweise abgehalten wurden, hatten keine gesetzliche Grundlage. Das Wohnungseigentumsgesetz wurde seitdem nicht mehr geändert; für 2027 hat der Gesetzgeber eine Evaluation der Reformen angekündigt.

Präsenz, hybrid oder virtuell: Worin unterscheiden sich die drei Formate?

Das WEG kennt seit Oktober 2024 drei Versammlungsformate, die nebeneinander stehen. Der Unterschied liegt in der Rechtsgrundlage, der erforderlichen Mehrheit und der Befristung.

Die Präsenzversammlung bleibt der gesetzliche Regelfall. Ohne Beschluss über ein anderes Format muss der Verwalter zur Präsenzversammlung einladen.

Was ist eine hybride Eigentümerversammlung?

Eine hybride Eigentümerversammlung ist eine Präsenzversammlung, an der Wohnungseigentümer auch ohne Anwesenheit am Versammlungsort teilnehmen und ihre Rechte ganz oder teilweise elektronisch ausüben können. Grundlage ist § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG, eingeführt durch die WEG-Reform 2020.

Der Beschluss über die hybride Teilnahme erfordert nur die einfache Mehrheit und ist nicht befristet. Die Eigentümer können festlegen, welche Rechte online ausgeübt werden dürfen, etwa nur das Stimmrecht oder auch Rede- und Antragsrecht. Nach der Rechtsprechung muss der Beschluss keine technischen Details enthalten; die Umsetzung obliegt dem Verwalter. Der Verwalter und mindestens die Versammlungsleitung sind bei der hybriden Versammlung vor Ort. Eine Pflicht, hybride Teilnahme anzubieten, besteht ohne Beschluss nicht.

Welche Mehrheit braucht der Beschluss über virtuelle Versammlungen?

Der Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG erfordert mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen. Maßgeblich sind nur Ja- und Nein-Stimmen; Enthaltungen zählen nicht mit. Ein Quorum, also eine Mindestbeteiligung, verlangt das Gesetz nicht. Da die Versammlung seit der WEG-Reform 2020 unabhängig von der Zahl der vertretenen Stimmen beschlussfähig ist, kann der Beschluss theoretisch auch von wenigen anwesenden Eigentümern gefasst werden.

Welches Stimmrechtsprinzip gilt, richtet sich nach der Gemeinschaftsordnung. Fehlt eine Regelung, gilt nach § 25 Abs. 2 WEG das Kopfprinzip.

Der Beschluss kann zwei Varianten haben: Die Versammlung "findet" virtuell statt (zwingend) oder sie "kann" virtuell stattfinden (Ermächtigung des Verwalters, je Versammlung zu entscheiden). Beide Varianten sind nach dem Wortlaut zulässig. Die Ermächtigungsvariante ist in der Praxis flexibler, weil sie die Rückkehr zur Präsenz ohne neuen Beschluss erlaubt.

Die Befristung auf längstens drei Jahre ab Beschlussfassung ist zwingend. Ein unbefristeter Beschluss ist nicht nichtig, wirkt aber nur für drei Jahre. Danach muss die Gemeinschaft erneut mit Dreiviertelmehrheit beschließen. Der Gesetzgeber begründet die Befristung damit, dass Erwerber nicht dauerhaft an eine Entscheidung gebunden sein sollen, die vor ihrem Einzug getroffen wurde.

Muss trotzdem einmal im Jahr eine Präsenzversammlung stattfinden?

Bis einschließlich 2028 grundsätzlich ja, sofern der Beschluss vor dem 1. Januar 2028 gefasst wurde. Die Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 6 WEG ist in vier Punkten präzise zu lesen:

1. Sie greift nur, wenn der Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG vor dem 1. Januar 2028 gefasst wird.
2. Sie verpflichtet bis einschließlich des Jahres 2028 zu mindestens einer Präsenzversammlung pro Jahr.
3. Die Eigentümer können auf die Präsenzversammlung verzichten, allerdings nur durch einstimmigen Beschluss.
4. Ein Verstoß gegen die Präsenzpflicht führt nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der virtuell gefassten Beschlüsse.

Der letzte Punkt ist für Eigentümer wichtig: Wer eine Präsenzversammlung vermisst, kann daraus keinen Anfechtungsgrund gegen die virtuell gefassten Beschlüsse ableiten. Er kann aber die Einberufung einer Präsenzversammlung verlangen und diesen Anspruch notfalls gerichtlich durchsetzen.

Beschlüsse, die auf einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer beruhen und schon vor der Gesetzesänderung galten, werden von der Übergangsregel nicht erfasst.

Welche technischen und organisatorischen Anforderungen gelten?

Das Gesetz stellt nur eine Anforderung: Die virtuelle Versammlung muss nach § 23 Abs. 1a Satz 2 WEG "hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein". Technische Details hat der Gesetzgeber bewusst nicht geregelt, sondern der Praxis und der Rechtsprechung überlassen. Aus dem Vergleichbarkeitsgebot ergeben sich folgende Mindestanforderungen:

• Bild und Ton in Echtzeit. Die Teilnehmer müssen einander hören und in der Regel auch sehen können. Eine reine Telefonkonferenz oder ein Chat genügen nicht.
• Rede-, Antrags- und Fragerecht. Jeder Eigentümer muss sich zu Wort melden, Anträge stellen und Fragen stellen können, wie in einer Präsenzversammlung.
• Stimmabgabe und Auszählung. Die Abstimmung muss eindeutig, nachvollziehbar und dem gewählten Stimmrechtsprinzip entsprechend erfolgen, etwa über eine Abstimmungsfunktion oder namentliche Stimmabgabe.
• Identifikation der Teilnehmer. Der Verwalter muss feststellen können, wer teilnimmt und stimmberechtigt ist. Personalisierte Zugangsdaten und eine Anwesenheitsliste sind üblich.
• Nichtöffentlichkeit. Die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich. Zugangsdaten dürfen nicht weitergegeben werden; Dritte im Raum des Teilnehmers sind ein Problem, das der Verwalter zumindest durch Hinweise adressieren sollte.
• Datenschutz. Bild, Ton und Name sind personenbezogene Daten. Die verwendete Plattform muss datenschutzkonform betrieben werden; eine Aufzeichnung der Versammlung ist ohne Zustimmung aller Teilnehmer unzulässig.
• Einberufung und Protokoll. Die Einladung erfolgt in Textform mit einer Frist von in der Regel drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG) und enthält die Zugangsdaten. Die Niederschrift nach § 24 Abs. 6 WEG ist auch bei virtueller Versammlung zu unterschreiben, was organisatorisch im Nachgang geschieht.

Was passiert bei technischen Störungen?

Technische Störungen sind das größte Anfechtungsrisiko der virtuellen Versammlung. Kann ein Eigentümer wegen einer Störung, die im Verantwortungsbereich der Gemeinschaft oder des Verwalters liegt, nicht teilnehmen oder nicht abstimmen, sind die in dieser Zeit gefassten Beschlüsse anfechtbar. Liegt die Störung dagegen in der Sphäre des Eigentümers, etwa ein Ausfall seines eigenen Internetanschlusses, trägt er das Risiko selbst.

Eine gefestigte Rechtsprechung zu diesen Fragen gibt es noch nicht. Verwalter sollten deshalb Störungen protokollieren, die Versammlung bei größeren Ausfällen unterbrechen und im Zweifel Beschlüsse auf einen späteren Tagesordnungspunkt verschieben. Eine Ersatzregelung im Grundlagenbeschluss, etwa die Ermächtigung des Verwalters zur Vertagung bei Störungen, schafft zusätzliche Sicherheit.

Was kostet eine virtuelle Eigentümerversammlung?

Die Kosten hängen von der eingesetzten Technik ab. Einfache Videokonferenzlösungen verursachen Lizenzkosten im niedrigen zweistelligen Eurobereich pro Monat. Spezialisierte Plattformen für Eigentümerversammlungen mit integrierter Abstimmungs- und Protokollfunktion liegen je nach Anbieter bei einem Betrag pro Versammlung oder pro Einheit. Dem stehen eingesparte Kosten für Raummiete und Anfahrt gegenüber. Ob sich das rechnet, hängt von der Größe der Gemeinschaft und davon ab, ob die Verwaltung die Technik ohnehin für mehrere Anlagen vorhält.

Wie sieht ein Beschluss zur virtuellen Versammlung aus?

Ein Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG sollte Format, Zeitraum und Ermächtigung klar benennen. Eine Formulierung, die den gesetzlichen Wortlaut aufgreift:

"Die Wohnungseigentümer beschließen mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen, dass Eigentümerversammlungen im Zeitraum bis zum [Datum, höchstens drei Jahre ab Beschlussfassung] auch als virtuelle Wohnungseigentümerversammlung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfinden können. Der Verwalter wird ermächtigt, für jede Versammlung das Format festzulegen und eine Videokonferenzlösung einzusetzen, die den Teilnehmern Rede-, Antrags- und Stimmrecht in einer mit der Präsenzversammlung vergleichbaren Weise ermöglicht. Bis einschließlich 2028 findet mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung statt."

Zwei Hinweise zur Beschlussfassung: Der Beschluss über das hybride Format (einfache Mehrheit) und der Beschluss über das virtuelle Format (Dreiviertelmehrheit) sollten als getrennte Tagesordnungspunkte behandelt werden, weil die Auszählung unterschiedlichen Regeln folgt. Und ein Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG hebt einen bestehenden Hybrid-Beschluss nicht automatisch auf; das Verhältnis beider Beschlüsse sollte im Wortlaut geklärt werden.

Welche Rechte hat ein Eigentümer, der nicht virtuell teilnehmen will?

Der Dreiviertelbeschluss bindet auch die Eigentümer, die dagegen gestimmt haben. Wer das Format ablehnt, hat drei Möglichkeiten: Er kann den Grundlagenbeschluss innerhalb eines Monats nach § 45 WEG anfechten, wenn er die Voraussetzungen des § 23 Abs. 1a WEG nicht für erfüllt hält, etwa weil die Vergleichbarkeit mit einer Präsenzversammlung nicht gewährleistet ist. Er kann bis 2028 auf der jährlichen Präsenzversammlung nach § 48 Abs. 6 WEG bestehen. Und er kann sich in der virtuellen Versammlung durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen, sofern die Gemeinschaftsordnung dies nicht einschränkt. Eine Rückkehr zur Präsenzversammlung können die Eigentümer jederzeit mit einfacher Mehrheit beschließen.

Abgrenzung: Umlaufbeschluss, Vertreterversammlung und Vollmacht

Die virtuelle Versammlung ist eine Versammlung mit Aussprache und Abstimmung in Echtzeit. Der Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG kommt ohne Versammlung zustande und erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer in Textform. Die Vertreterversammlung, bei der nur der Verwalter mit Vollmachten der Eigentümer zusammentritt, ist keine eigene Versammlungsform, sondern eine Präsenzversammlung, an der die Eigentümer per Vollmacht teilnehmen. Alle drei Instrumente können nebeneinander genutzt werden.

Häufige Fragen zur virtuellen Eigentümerversammlung

Ist eine virtuelle Eigentümerversammlung erlaubt?

Ja, seit dem 17. Oktober 2024. Nach § 23 Abs. 1a WEG können die Eigentümer mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass Versammlungen für längstens drei Jahre rein virtuell stattfinden.

Was ist eine hybride Eigentümerversammlung?

Eine Präsenzversammlung, an der Eigentümer zusätzlich online teilnehmen und ihre Rechte elektronisch ausüben können (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Sie erfordert nur die einfache Mehrheit und ist nicht befristet.

Ist eine jährliche Präsenzversammlung trotz virtuellem Beschluss Pflicht?

Bis einschließlich 2028 ja, wenn der Beschluss vor dem 1. Januar 2028 gefasst wurde und die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten (§ 48 Abs. 6 WEG). Ein Verstoß macht virtuell gefasste Beschlüsse aber nicht angreifbar.

Wie hoch sind die Kosten für eine digitale Eigentümerversammlung?

Sie hängen von der Plattform ab: von geringen monatlichen Lizenzkosten einer Videokonferenzlösung bis zu Gebühren pro Versammlung oder Einheit bei spezialisierten Anbietern. Eingespart werden Raummiete und Anfahrt.

Kann ein Eigentümer die Online-Teilnahme verlangen?

Ohne Beschluss nicht. Weder die hybride noch die virtuelle Teilnahme ist ein gesetzlicher Anspruch des einzelnen Eigentümers; beide setzen einen Beschluss der Gemeinschaft voraus.

Ist eine jährliche Eigentümerversammlung Pflicht?

Ja. Nach § 24 Abs. 1 WEG muss der Verwalter die Versammlung mindestens einmal im Jahr einberufen, unabhängig vom Format.

Quellenverzeichnis

• § 23 WEG - Wohnungseigentümerversammlung (Gesetzestext)
• § 24 WEG - Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (Gesetzestext)
• § 48 WEG - Übergangsvorschriften (Gesetzestext)
• Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen vom 10. Oktober 2024, BGBl. 2024 I Nr. 306
• Wohnen im Eigentum e. V.: Das Wohnungseigentumsgesetz (Änderungen 2024 und geplante Evaluation 2027)