Räumungsklage

Räumungsklage: Definition, Ablauf, Dauer und Kosten

Eine Räumungsklage ist ein gerichtliches Verfahren, mit dem ein Vermieter die Räumung und Herausgabe einer vermieteten Wohnung durchsetzt, wenn der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht auszieht. Sie wird beim zuständigen Amtsgericht eingereicht und endet im Erfolgsfall mit einem Räumungstitel, den der Gerichtsvollzieher vollstrecken kann.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Räumungsklage setzt eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses und den Ablauf der Kündigungs- bzw. Räumungsfrist voraus.
• Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnung; ein Anwaltszwang besteht dort nicht, anwaltliche Vertretung ist aber dringend zu empfehlen.
• Ein Räumungsverfahren dauert in der Regel 6 bis 12 Monate, in komplexen Fällen auch länger.
• Die Kosten richten sich nach dem Streitwert (Jahresnettokaltmiete); bei einer durchschnittlichen Wohnung sind 1.500 bis 2.500 Euro und mehr realistisch, die der Vermieter zunächst vorstrecken muss.
• Eigenmächtige Räumungen durch den Vermieter (Schloss austauschen, Sachen entfernen) sind verboten; vollstrecken darf ausschließlich der Gerichtsvollzieher.

Was ist eine Räumungsklage?

Die Räumungsklage ist das rechtliche Mittel des Vermieters, um einen gekündigten Mieter aus der Wohnung zu bekommen, wenn dieser nicht freiwillig auszieht. Sie ist die letzte Eskalationsstufe im Mietverhältnis. Der häufigste Auslöser ist Zahlungsverzug, aber auch nach einer Eigenbedarfskündigung oder wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens kann eine Räumungsklage notwendig werden.

Ohne Räumungstitel darf ein Vermieter niemals selbst räumen. Wer eigenmächtig Schlösser austauscht oder Möbel des Mieters entfernt, begeht verbotene Eigenmacht und macht sich schadensersatzpflichtig. Der Weg führt daher immer über das Gericht: erst Kündigung, dann Klage, dann Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher.

Welche Voraussetzungen müssen für eine Räumungsklage erfüllt sein?

Eine Räumungsklage ist zulässig, wenn drei Bedingungen zusammenkommen: eine wirksame Kündigung, der Ablauf der maßgeblichen Frist und der fehlende Auszug des Mieters.

Wirksame Kündigung: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und dem Mieter nachweisbar zugehen. Eine fristlose Kündigung ist insbesondere bei einem Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten möglich (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Für eine ordentliche Kündigung braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB, etwa Eigenbedarf, und muss die Fristen des § 573c BGB einhalten.

Fristablauf: Die Kündigungsfrist bzw. eine gesetzte Räumungsfrist muss erfolglos verstrichen sein. Bei fristloser Kündigung wird dem Mieter in der Praxis häufig eine kurze Frist von etwa zwei Wochen zur Räumung gesetzt; gesetzlich vorgeschrieben ist eine solche Frist allerdings nicht.

Kein Auszug: Der Mieter nutzt die Wohnung weiter, obwohl das Mietverhältnis beendet ist. Hat der Mieter der Kündigung unter Berufung auf einen Härtefall widersprochen (§ 574 BGB), nimmt das Gericht im Räumungsprozess eine Interessenabwägung vor.

Wie läuft eine Räumungsklage ab?

Der Ablauf folgt einem festen Schema von der Klageeinreichung bis zum Urteil. Die folgende Tabelle zeigt die fünf Schritte mit typischer Dauer:

Reagiert der Mieter auf die Klage gar nicht, kann das Verfahren durch ein Versäumnisurteil deutlich schneller enden. Verteidigt er sich, prüft das Gericht den Fall vollständig, was die Dauer erheblich verlängert.

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Ein Räumungsverfahren dauert vom Einreichen der Klage bis zum vollstreckbaren Urteil in der Regel 6 bis 12 Monate. Die tatsächliche Dauer hängt vom Einzelfall und der Auslastung des Gerichts ab. Rechnet man die anschließende Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher hinzu, können vom Ausspruch der Kündigung bis zur tatsächlich leeren Wohnung durchaus ein bis anderthalb Jahre vergehen. Gewährt das Gericht dem Mieter im Urteil zusätzlich eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO, verlängert sich der Zeitraum um meist ein bis drei weitere Monate.

Was kostet eine Räumungsklage?

Die Kosten einer Räumungsklage richten sich nach dem Streitwert. Der Streitwert entspricht bei Wohnraum in der Regel der Jahresnettokaltmiete, also dem Zwölffachen der monatlichen Kaltmiete. Daraus ergeben sich Gerichts- und Anwaltskosten; hinzu kommen später die Kosten der Zwangsvollstreckung.

Insgesamt bewegen sich die Kosten für eine durchschnittliche Wohnung schnell im Bereich von 1.500 bis 2.500 Euro und mehr. Der Vermieter muss sämtliche Kosten zunächst vorstrecken. Zwar trägt die unterlegene Partei die Verfahrenskosten, doch bei einem zahlungsunfähigen Mieter läuft der Erstattungsanspruch in der Praxis häufig ins Leere. Die genannten Beträge sind Richtwerte; die exakte Höhe ergibt sich aus den jeweils aktuellen Gebührentabellen.

Zwangsräumung: klassische Räumung oder Berliner Räumung?

Liegt der Räumungstitel vor und zieht der Mieter dennoch nicht aus, beauftragt der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsvollstreckung (§ 885 ZPO). Dabei gibt es zwei Varianten:

Klassische Räumung: Der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter aus dem Besitz, lässt das gesamte Inventar durch eine Spedition abtransportieren und einlagern. Das ist gründlich, aber teuer; der Vermieter muss hohe Vorschüsse leisten.

Berliner Räumung (beschränkter Vollstreckungsauftrag): Der Vermieter beschränkt den Auftrag auf die reine Besitzverschaffung. Der Gerichtsvollzieher tauscht die Schlösser aus und übergibt die Wohnung; die Gegenstände des Mieters verbleiben zunächst darin. Diese Variante ist seit dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 ausdrücklich in § 885a ZPO geregelt und deutlich günstiger, verlagert aber die Pflichten im Umgang mit den zurückgelassenen Sachen (Dokumentation, Verwahrung, ggf. Verwertung) auf den Vermieter.

Kann der Mieter die Räumung noch abwenden?

Ja, in bestimmten Konstellationen. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird die Kündigung unwirksam, wenn der Mieter spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage den gesamten Rückstand begleicht oder sich eine öffentliche Stelle (z. B. das Jobcenter) zur Zahlung verpflichtet, sogenannte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Das gilt allerdings nicht, wenn bereits in den letzten zwei Jahren eine fristlose Kündigung auf diesem Weg abgewendet wurde.

Wichtig aus Vermietersicht: Die Schonfristzahlung heilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung, nicht eine daneben hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung (zuletzt etwa BGH, Urteil vom 23.10.2024, Az. VIII ZR 106/23). Vermieter kündigen bei Zahlungsverzug deshalb regelmäßig fristlos und hilfsweise ordentlich. Hinweis: Zu einer möglichen Ausweitung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung läuft derzeit ein Gesetzgebungsverfahren; dieser Beitrag gibt die aktuell geltende Rechtslage wieder.

Daneben kann eine Räumung an einem gerichtlich anerkannten Härtefall scheitern, etwa bei schwerer Krankheit. Das Gericht wägt dann die Interessen beider Seiten ab.

Abgrenzung: Räumungsklage, Zwangsräumung und einstweilige Verfügung

Die Begriffe werden oft vermischt, bezeichnen aber verschiedene Dinge. Die Räumungsklage ist das Erkenntnisverfahren vor Gericht, an dessen Ende der Räumungstitel steht. Die Zwangsräumung ist die anschließende Vollstreckung dieses Titels durch den Gerichtsvollzieher. Eine einstweilige Verfügung auf Räumung von Wohnraum ist nur in engen Ausnahmefällen möglich, etwa bei verbotener Eigenmacht oder konkreter Gefahr für Leib und Leben (§ 940a ZPO); sie ersetzt die Räumungsklage im Normalfall nicht.

Häufige Fragen zur Räumungsklage

Wie läuft eine Räumungsklage ab?

Der Vermieter reicht nach wirksamer Kündigung und Fristablauf Klage beim Amtsgericht ein und zahlt den Gerichtskostenvorschuss. Das Gericht stellt die Klage dem Mieter zu, verhandelt bei Widerspruch mündlich und erlässt im Erfolgsfall ein Räumungsurteil. Zieht der Mieter danach nicht aus, vollstreckt der Gerichtsvollzieher.

Wie lange dauert es von der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung?

In der Regel vergehen 6 bis 12 Monate bis zum Urteil, in strittigen Fällen auch länger. Zusammen mit einer gerichtlich gewährten Räumungsfrist und dem Termin des Gerichtsvollziehers ist vom Klageeinreichen bis zur tatsächlichen Räumung häufig mit bis zu einem Jahr oder mehr zu rechnen.

Wer trägt die Kosten einer Räumungsklage?

Grundsätzlich die unterlegene Partei, also bei erfolgreicher Klage der Mieter. Der Vermieter muss Gerichtskostenvorschuss, Anwaltskosten und Vollstreckungskosten aber zunächst vorstrecken. Ist der Mieter zahlungsunfähig, bleibt der Vermieter wirtschaftlich oft auf den Kosten sitzen, auch wenn ihm ein Erstattungsanspruch zusteht.

Was passiert mit dem Mieter nach der Räumungsklage?

Verliert der Mieter den Prozess, muss er die Wohnung bis zum Ende einer eventuell gewährten Räumungsfrist verlassen. Tut er das nicht, setzt ihn der Gerichtsvollzieher aus dem Besitz. Für die Unterbringung ist im Notfall die Kommune zuständig; der Gerichtsvollzieher informiert bei drohender Obdachlosigkeit regelmäßig das zuständige Amt.

Kann der Vermieter die Wohnung einfach selbst räumen?

Nein. Ohne vollstreckbaren Räumungstitel und Gerichtsvollzieher ist jede eigenmächtige Räumung verbotene Eigenmacht. Der Vermieter riskiert Schadensersatzansprüche des Mieters, selbst wenn die Kündigung berechtigt war.

Quellen

• § 543 BGB - Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
• § 568 BGB - Form und Inhalt der Kündigung
• § 573 BGB - Ordentliche Kündigung des Vermieters
• § 573c BGB - Fristen der ordentlichen Kündigung
• § 574 BGB - Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
• § 721 ZPO - Räumungsfrist
• § 885 ZPO - Herausgabe von Grundstücken oder Schiffen
• § 885a ZPO - Beschränkter Vollstreckungsauftrag (dejure.org)
• VDIV: Schonfristzahlungen und Kündigungen (BGH, Urteil vom 23.10.2024, VIII ZR 106/23)