Ortsübliche Vergleichsmiete
Übliche Miete für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde, maßgeblich für Mieterhöhungen.
Ortsübliche Vergleichsmiete: Definition, Ermittlung und Bedeutung für Vermieter
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Mietpreis, der in einer Gemeinde in den letzten sechs Jahren für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung vereinbart oder geändert wurde (§ 558 Abs. 2 BGB). Sie ist die zentrale Rechengröße des Mietrechts: Ohne sie lässt sich weder eine Mieterhöhung im Bestand begründen noch die Mietpreisbremse bei der Neuvermietung einhalten.
Das Wichtigste in Kürze
- Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die gesetzliche Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis (§ 558 Abs. 1 BGB).
- Maßgeblich sind die üblichen Entgelte der letzten sechs Jahre für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde - Bestandsmieten, die länger unverändert sind, fließen nicht ein.
- Zur Ermittlung stehen vier Wege offen: Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB).
- Seit dem Mietspiegelreformgesetz müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB).
- Bei Neuvermietung in Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB).
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die Legaldefinition steht in § 558 Abs. 2 BGB: Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind.
Zwei Punkte dieser Definition werden in der Praxis gern übersehen:
Der Sechs-Jahres-Zeitraum: In die Vergleichsmiete fließen nur Mieten ein, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. Eine Bestandsmiete, die seit zehn Jahren unverändert ist, zählt nicht mit. Die Vergleichsmiete liegt deshalb systematisch über dem Durchschnitt aller gezahlten Mieten - sie bildet den jüngeren Marktausschnitt ab. Der Zeitraum wurde 2020 von vier auf sechs Jahre verlängert, was den Anstieg der Vergleichsmieten dämpft.
Die Vergleichsmerkmale: Verglichen wird nicht irgendein Wohnraum, sondern Wohnraum ähnlicher Art (z. B. Etagenwohnung vs. Einfamilienhaus), Größe, Ausstattung, Beschaffenheit (baulicher Zustand) und Lage. Seit der Mietrechtsreform zählt ausdrücklich auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit dazu - eine sanierte Wohnung mit neuer Heizung spielt in einer anderen Liga als der unsanierte Altbau nebenan.
Die Vergleichsmiete ist dabei stets eine Nettokaltmiete. Betriebskosten gehören nicht hinein und müssen bei Brutto- oder Teilinklusivmieten herausgerechnet werden.
Warum ist die Vergleichsmiete für Vermieter wichtig?
Die ortsübliche Vergleichsmiete taucht an drei entscheidenden Stellen auf:
- Mieterhöhung im Bestand: Sie ist die absolute Obergrenze jeder Erhöhung nach § 558 BGB. Zusätzlich begrenzt die Kappungsgrenze den Anstieg auf 20 Prozent (in bestimmten Gebieten 15 Prozent) innerhalb von drei Jahren - maßgeblich bleibt aber immer die Vergleichsmiete als Deckel.
- Neuvermietung mit Mietpreisbremse: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Neuvertragsmiete die Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB). Der Gesetzgeber hat die Mietpreisbremse im Juli 2025 bis Ende 2029 verlängert.
- Mietpreisüberhöhung: Liegt die Miete deutlich über der Vergleichsmiete, kann in Einzelfällen der Tatbestand der Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz im Raum stehen.
Wer die Vergleichsmiete seiner Wohnung nicht kennt, kalkuliert im Blindflug - sowohl bei der Erhöhung als auch bei der Neuvermietung.
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?
§ 558a Abs. 2 BGB nennt vier Wege, die zugleich als Begründungsmittel für eine Mieterhöhung dienen:
| Methode | Eignung | Aufwand/Kosten | Beweiskraft |
|---|---|---|---|
| Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB) | Standard, wo vorhanden | Gering, meist kostenlos oder wenige Euro | Einfacher Mietspiegel: Indizwirkung; qualifizierter: gesetzliche Vermutung |
| Mietdatenbank (§ 558e BGB) | Selten verfügbar | Gering | Indizwirkung |
| Sachverständigengutachten | Wenn kein (brauchbarer) Mietspiegel existiert | Hoch (mehrere hundert Euro) | Hoch, muss begründet sein; Gutachter muss öffentlich bestellt und vereidigt sein |
| Drei Vergleichswohnungen | Kleine Gemeinden ohne Mietspiegel | Gering, aber Recherche nötig | Genügt formal; im Prozess oft angreifbar |
Ein Detail mit Praxisrelevanz: Existiert ein qualifizierter Mietspiegel mit Angaben zu Ihrer Wohnung, müssen Sie dessen Werte im Mieterhöhungsverlangen auch dann mitteilen, wenn Sie die Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützen (§ 558a Abs. 3 BGB).
Welche Rolle spielt der Mietspiegel?
Der Mietspiegel ist das mit Abstand wichtigste Instrument zur Ermittlung der Vergleichsmiete. Das Gesetz unterscheidet zwei Varianten:
| Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) | Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) | |
|---|---|---|
| Erstellung | Übersicht der Vergleichsmieten, von Behörde oder Interessenvertretern erstellt oder anerkannt | Nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und anerkannt |
| Aktualisierung | Soll im Abstand von zwei Jahren angepasst werden | Muss alle zwei Jahre angepasst, nach vier Jahren neu erstellt werden |
| Rechtswirkung | Indiz für die Vergleichsmiete | Gesetzliche Vermutung, dass die Werte die Vergleichsmiete wiedergeben |
Seit dem Mietspiegelreformgesetz gilt außerdem: Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen und zu veröffentlichen (§ 558c Abs. 4 BGB). Die Pflicht ist zum 1. Juli 2022 in Kraft getreten. In kleineren Gemeinden bleibt der Mietspiegel freiwillig - hier weichen Vermieter auf Vergleichswohnungen oder Gutachten aus. Ist kein aktueller Mietspiegel vorhanden, darf zur Begründung übrigens auch ein veralteter Mietspiegel oder der einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen werden (§ 558a Abs. 4 BGB).
Rechenbeispiel: Von der Mietspiegel-Tabelle zur Vergleichsmiete
Sehen wir uns die Ermittlung an einem typischen Ablauf an:
- Grundwert ablesen: Der Mietspiegel weist für die Wohnungsgröße und das Baujahr einen Basiswert aus - etwa 9,20 Euro pro Quadratmeter nettokalt.
- Lage einordnen: Viele Mietspiegel unterscheiden Wohnlagen (z. B. einfach, mittel, gut). Für die gute Lage kommt beispielsweise ein Zuschlag von 0,60 Euro hinzu.
- Zu- und Abschläge prüfen: Ausstattungsmerkmale wie modernes Bad, Einbauküche, Balkon oder energetischer Zustand ergeben weitere Zu- oder Abschläge - je nach Mietspiegel als Einzelposten oder Punktesystem. Angenommen: plus 0,40 Euro.
- Spanne beachten: Mietspiegel weisen häufig Spannen aus. Liegt die verlangte Miete innerhalb der Spanne, genügt das für die Begründung (§ 558a Abs. 4 BGB); Abweichungen vom Mittelwert sollten Sie sachlich begründen können.
- Ergebnis: 9,20 + 0,60 + 0,40 = 10,20 Euro pro Quadratmeter. Bei 70 Quadratmetern ergibt das eine Vergleichsmiete von 714 Euro nettokalt.
Zur Erhöhung selbst: Die so ermittelte Vergleichsmiete ist die Obergrenze - ob und wie schnell Sie sie erreichen, bestimmen zusätzlich Wartefrist und Kappungsgrenze des § 558 BGB.
Abgrenzung: Vergleichsmiete, Mietspiegel und Marktmiete
Drei Begriffe, die oft durcheinandergeraten:
- Ortsübliche Vergleichsmiete: Der gesetzlich definierte Referenzwert aus den Vertragsabschlüssen und Änderungen der letzten sechs Jahre. Sie ist eine Rechtsgröße, kein Marktpreis.
- Mietspiegel: Das Instrument, mit dem die Vergleichsmiete dargestellt und nachgewiesen wird - eine Datensammlung, keine behördliche Preisfestsetzung.
- Marktmiete: Der Preis, der bei Neuvermietung aktuell am Markt erzielbar wäre. Sie liegt in gefragten Lagen regelmäßig über der Vergleichsmiete, weil diese durch den Sechs-Jahres-Zeitraum geglättet wird.
Für Vermieter folgt daraus: Die Marktmiete mag verlockend sein - rechtlich bindend ist im Bestand die Vergleichsmiete, bei Neuvermietung in Mietpreisbremsen-Gebieten die Vergleichsmiete plus 10 Prozent.
Häufige Fragen zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Wie berechne ich die ortsübliche Vergleichsmiete?
Am einfachsten über den Mietspiegel Ihrer Gemeinde: Grundwert für Größe und Baujahr ablesen, Lagezuschlag und Ausstattungsmerkmale einrechnen, Spanne beachten. Gibt es keinen Mietspiegel, bleiben Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder die Orientierung an mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.
Was ist der Unterschied zwischen Mietspiegel und Vergleichsmiete?
Die Vergleichsmiete ist der gesetzlich definierte Wert (§ 558 Abs. 2 BGB), der Mietspiegel ist das Werkzeug, das diesen Wert für eine Gemeinde abbildet. Der Mietspiegel weist die Vergleichsmieten tabellarisch nach Wohnungsmerkmalen aus - er ist also die Übersicht, nicht der Rechtsbegriff selbst.
Ist die ortsübliche Vergleichsmiete kostenlos einsehbar?
Meist ja. Mietspiegel sind zu veröffentlichen (§ 558c Abs. 4 BGB); die meisten Städte stellen sie kostenlos online bereit, teils mit Online-Rechnern. Einzelne Gemeinden verlangen für die Druckfassung eine geringe Schutzgebühr.
Darf die Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen?
Im laufenden Mietverhältnis dürfen Sie per Mieterhöhung nach § 558 BGB nur bis zur Vergleichsmiete erhöhen. Bei der Neuvermietung ist ohne Mietpreisbremse grundsätzlich mehr möglich; in Gebieten mit Mietpreisbremse gilt die Grenze von Vergleichsmiete plus 10 Prozent. Deutliche Überschreitungen können zudem als Mietpreisüberhöhung unzulässig sein.
Gilt die Vergleichsmiete auch für möblierte Wohnungen und Neubauten?
Grundsätzlich ja, allerdings mit Besonderheiten: Für Möblierung wird üblicherweise ein Zuschlag angesetzt, den Mietspiegel meist nicht abbilden. Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen - die Vergleichsmiete bleibt aber für spätere Mieterhöhungen im Bestand relevant.
Quellenverzeichnis
Autor: Mario
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