Mietspiegel

Mietspiegel: Definition, Arten und Bedeutung für Vermieter

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Gemeinde, die von der zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt wird (§ 558c BGB). Für Vermieter ist er das wichtigste Begründungsmittel, um eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete rechtssicher durchzusetzen.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab und dient Vermietern als gesetzlich anerkanntes Begründungsmittel für Mieterhöhungen nach § 558 BGB.
• Das Gesetz unterscheidet den einfachen Mietspiegel (§ 558c BGB) und den qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB); nur der qualifizierte entfaltet eine gesetzliche Vermutungswirkung.
• Seit der Mietspiegelreform sind Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen.
• In die ortsübliche Vergleichsmiete fließen nur Mieten ein, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden.
• Existiert kein Mietspiegel, können Vermieter eine Mieterhöhung auch mit drei Vergleichswohnungen, einem Sachverständigengutachten oder einer Mietdatenbank begründen.

Was ist ein Mietspiegel?

Ein Mietspiegel ist nach § 558c Abs. 1 BGB eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Er weist für typisierte Wohnungskategorien Durchschnittsmieten und Mietspannen aus, meist als Nettokaltmiete je Quadratmeter.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dabei der zentrale Rechtsbegriff: Sie wird nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Es zählen also nicht alle Bestandsmieten, sondern nur Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu abgeschlossen oder angepasst wurden. Dieser Betrachtungszeitraum wurde zum 1. Januar 2020 von vier auf sechs Jahre verlängert - ein Detail, das in vielen älteren Ratgebern noch falsch steht.

Für Sie als Vermieter hat der Mietspiegel im Grunde zwei Funktionen: Er ist Ihr wichtigstes Begründungsmittel für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis und zugleich ein Orientierungswert bei der Neuvermietung, etwa wenn in Ihrer Stadt die Mietpreisbremse gilt.

Welche Pflicht zur Erstellung besteht?

Seit dem Mietspiegelreformgesetz sind Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen (§ 558c Abs. 4 Satz 2 BGB). Die Pflicht gilt seit dem 1. Juli 2022; für einen einfachen Mietspiegel galt eine Frist bis zum 1. Januar 2023, für einen qualifizierten Mietspiegel bis zum 1. Januar 2024. Kleinere Gemeinden sollen einen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und der Aufwand vertretbar ist - eine Pflicht besteht für sie aber nicht. Deshalb gibt es nach wie vor viele Orte ohne eigenen Mietspiegel.

Die fachlichen Anforderungen an qualifizierte Mietspiegel konkretisiert seit 2021 die Mietspiegelverordnung des Bundes. Sie regelt unter anderem, nach welchen wissenschaftlichen Standards Daten erhoben und dokumentiert werden müssen.

Einfacher und qualifizierter Mietspiegel im Vergleich

Der entscheidende Unterschied liegt in der Beweiskraft: Nur beim qualifizierten Mietspiegel wird gesetzlich vermutet, dass die ausgewiesenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Ein einfacher Mietspiegel ist dagegen lediglich ein Indiz, das im Streitfall vom Gericht frei gewürdigt wird.

Der letzte Punkt wird in der Praxis gern übersehen: Liegt für Ihre Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel mit Angaben für Ihre Wohnung vor, müssen Sie dessen Werte im Mieterhöhungsverlangen selbst dann angeben, wenn Sie die Erhöhung bspw. mit Vergleichswohnungen begründen. Fehlt diese Angabe, ist das Erhöhungsverlangen formell unwirksam.

Wie nutzen Vermieter den Mietspiegel für eine Mieterhöhung?

Vermieter nutzen den Mietspiegel, um ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB zu begründen: Sie ordnen die Wohnung anhand von Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in das passende Mietspiegelfeld ein und leiten daraus die geforderte Miete ab. Dabei gelten drei zentrale Grenzen:

1. Wartefrist: Die Miete muss zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein; das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden.
2. Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Landesverordnung um höchstens 15 Prozent.
3. Obergrenze Vergleichsmiete: Die geforderte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Weist der Mietspiegel Spannen aus, genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt - den obersten Spannenwert können Sie aber nur mit entsprechend guten Wohnwertmerkmalen begründen.

Natürlich braucht die Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters. Stimmt er nicht innerhalb der Überlegungsfrist von zwei Monaten zu, bleibt Ihnen die Zustimmungsklage. Vor Gericht ist der qualifizierte Mietspiegel dann durchaus Ihr stärkstes Beweismittel - oder Ihr Limit, wenn Sie mehr verlangt haben, als er hergibt.

Ist der Mietspiegel verbindlich?

Der Mietspiegel ist keine verbindliche Preisvorschrift, sondern ein Begründungs- und Beweismittel. Er legt keine Höchstmieten fest und ist nach der Rechtsprechung auch kein Verwaltungsakt, gegen den Vermieter oder Mieter auf dem Verwaltungsrechtsweg vorgehen könnten. Bei der Neuvermietung dürfen Sie grundsätzlich frei kalkulieren - es sei denn, in Ihrer Stadt gilt die Mietpreisbremse: Dann darf die Neuvertragsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete, die regelmäßig über den Mietspiegel ermittelt wird, höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Im Mieterhöhungsverfahren entfaltet der qualifizierte Mietspiegel seine Vermutungswirkung nur, wenn die Aktualisierungsfristen eingehalten sind. Und selbst dann bleibt die Vermutung widerlegbar, etwa wenn die wissenschaftliche Erstellung substantiiert angegriffen wird. In der Vergangenheit haben einzelne Gerichte Mietspiegeln die Qualifizierung abgesprochen; das bleibt aber die Ausnahme.

Was gilt, wenn kein Mietspiegel existiert?

Gibt es für Ihre Gemeinde keinen Mietspiegel, können Sie eine Mieterhöhung nach § 558a BGB auch anders begründen: mit einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem begründeten Sachverständigengutachten oder der Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen mit deren Mieten. Zulässig ist im Grunde auch der Rückgriff auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde. In der Praxis sind die drei Vergleichswohnungen der häufigste Weg - sie dürfen übrigens auch aus Ihrem eigenen Bestand stammen.

Mietspiegel der größten deutschen Städte

Die folgende Übersicht zeigt beispielhaft, wo Sie die Mietspiegel großer Städte finden. Maßgeblich ist immer die aktuelle Fassung der jeweiligen Stadt; die Dokumente werden in der Regel alle zwei Jahre fortgeschrieben.

Für kleinere Orte lohnt der Blick auf die Website der Gemeindeverwaltung oder eine Nachfrage beim örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein.

Abgrenzung: Mietspiegel, Vergleichsmiete und Mietpreisbremse

Diese drei Begriffe werden häufig vermengt, bezeichnen aber Unterschiedliches. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der gesetzliche Maßstab für Mieterhöhungen im Bestand (§ 558 BGB). Der Mietspiegel ist eines von mehreren Instrumenten, um diese Vergleichsmiete zu ermitteln und nachzuweisen. Die Mietpreisbremse wiederum betrifft ausschließlich die Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und knüpft mit ihrer 10-Prozent-Grenze an die ortsübliche Vergleichsmiete an. Der Mietspiegel ist damit letztlich das Bindeglied: Er liefert die Zahlenbasis für beide Regelungsbereiche.

Häufige Fragen zum Mietspiegel

Was ist der Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel?

Ein einfacher Mietspiegel ist eine anerkannte Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete ohne besondere wissenschaftliche Anforderungen. Ein qualifizierter Mietspiegel muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein, alle zwei Jahre angepasst und nach vier Jahren neu erstellt werden. Nur für ihn gilt die gesetzliche Vermutung, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wiedergeben.

Wie oft wird ein Mietspiegel aktualisiert?

Einfache Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Qualifizierte Mietspiegel müssen alle zwei Jahre angepasst und spätestens nach vier Jahren komplett neu erstellt werden (§ 558d Abs. 2 BGB).

Ist jede Gemeinde verpflichtet, einen Mietspiegel zu haben?

Nein. Verpflichtet sind nur Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern. Kleinere Gemeinden sollen einen Mietspiegel erstellen, wenn ein Bedürfnis besteht und der Aufwand vertretbar ist, müssen es aber nicht.

Darf die Miete über dem Mietspiegel liegen?

Bei der Neuvermietung grundsätzlich ja, sofern keine Mietpreisbremse gilt und die Grenzen zur Mietpreisüberhöhung nicht überschritten werden. Bei einer Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis bildet die ortsübliche Vergleichsmiete dagegen die Obergrenze; innerhalb einer ausgewiesenen Mietspanne ist die Einordnung anhand der konkreten Wohnwertmerkmale zu begründen.

Was kann ich als Vermieter tun, wenn es keinen Mietspiegel gibt?

Sie können die Mieterhöhung mit mindestens drei vergleichbaren Wohnungen, einem Sachverständigengutachten oder einer Mietdatenbank begründen. Auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde kommt als Begründungsmittel in Betracht.

Quellenverzeichnis

• § 558c BGB - Mietspiegel; Verordnungsermächtigung (gesetze-im-internet.de)
• § 558 BGB - Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (dejure.org)
• § 558a BGB - Form und Begründung der Mieterhöhung (dejure.org)
• § 558d BGB - Qualifizierter Mietspiegel (dejure.org)
• Berliner Mieterverein: Info 20 - Mieterhöhungen nach § 558 BGB