Mieterselbstauskunft

Mieterselbstauskunft: Definition, zulässige Fragen und Rechtslage

Die Mieterselbstauskunft ist ein Fragebogen, mit dem Mietinteressenten einem Vermieter vor Abschluss des Mietvertrags Angaben zu ihrer Person und ihren wirtschaftlichen Verhältnissen machen. Sie dient dem Vermieter dazu, die Zahlungsfähigkeit und Eignung von Bewerbern einzuschätzen, ist rechtlich aber freiwillig.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Mieterselbstauskunft ist gesetzlich nicht vorgeschrieben; in der Praxis ist sie bei den meisten Wohnungsvergaben jedoch üblicher Bestandteil der Bewerbung.
• Welche Fragen zulässig sind, richtet sich nach dem Zeitpunkt der Abfrage: Vor der Besichtigung dürfen nur Kontaktdaten erhoben werden, erst in der engeren Auswahl auch Angaben zu Einkommen, Beruf und Haushalt.
• Unzulässig sind stets Fragen zu Familienplanung, Religion, Parteizugehörigkeit, Krankheiten oder der Mitgliedschaft in einem Mieterverein - auf solche Fragen dürfen Bewerber folgenlos falsch antworten.
• Falsche Angaben auf zulässige Fragen berechtigen den Vermieter zur Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB und ggfs. zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB.
• Die erhobenen Daten unterliegen der DSGVO: Sie dürfen nur für die Wohnungsvergabe verwendet werden und sind bei einer Absage zu löschen.

Was ist eine Mieterselbstauskunft und wozu dient sie?

Die Mieterselbstauskunft ist ein standardisierter Fragebogen im Wohnungsbewerbungsprozess. Mietinteressenten geben darin Auskunft über ihre Identität, ihre berufliche Situation, ihr Einkommen und die geplante Nutzung der Wohnung - etwa die Zahl der einziehenden Personen oder vorhandene Haustiere.

Für Vermieter erfüllt die Selbstauskunft eine Auswahlfunktion: Sie ermöglicht es, aus mehreren Bewerbern diejenigen zu identifizieren, die die Miete voraussichtlich zuverlässig zahlen können und zum Mietobjekt passen. Für Bewerber ist sie umgekehrt ein Instrument, um sich auf angespannten Wohnungsmärkten von Mitbewerbern abzuheben. Einen gesetzlich vorgeschriebenen Aufbau gibt es nicht; die Grenzen des Inhalts ergeben sich aus Datenschutzrecht, dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) und dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht.

Ist die Mieterselbstauskunft Pflicht?

Nein, eine gesetzliche Pflicht zur Abgabe einer Mieterselbstauskunft besteht nicht. Mietinteressenten können die Auskunft verweigern - Vermieter dürfen sich dann allerdings für andere Bewerber entscheiden, die die gewünschten Angaben machen. Faktisch ist die Selbstauskunft daher bei nahezu allen professionellen Wohnungsvergaben Standard.

Wichtig für Vermieter: Die Angaben müssen vom Interessenten selbst stammen. Eine eigenmächtige Abfrage bei Dritten, etwa eine direkte Bonitätsanfrage des Vermieters bei der SCHUFA über einen Bewerber, ist unzulässig. Zulässig ist es hingegen, vom Bewerber die Vorlage einer selbst eingeholten Bonitätsauskunft zu verlangen.

Welche Fragen dürfen Vermieter stellen?

Der zulässige Frageumfang wächst mit dem Stadium des Bewerbungsprozesses - man kann von einem Stufenmodell sprechen:

Stufe 1 - vor der Besichtigung: Zulässig sind nur Angaben, die für die Terminorganisation nötig sind: Name, Anschrift und Kontaktdaten. Fragen zum Einkommen sind in diesem frühen Stadium noch nicht gerechtfertigt.

Stufe 2 - engere Auswahl nach der Besichtigung: Jetzt besteht ein berechtigtes Interesse an weitergehenden Informationen. Zulässig sind Fragen zur Zahl der einziehenden Personen, zu Haustieren, zu Beruf, Arbeitgeber und Nettoeinkommen sowie zu mietrelevanten Bonitätsrisiken wie laufenden Insolvenzverfahren oder bestehenden Mietschulden.

Stufe 3 - vor Vertragsschluss: Nun dürfen Nachweise verlangt werden, etwa Gehaltsabrechnungen, eine vom Bewerber eingeholte Bonitätsauskunft oder eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters.

Die folgende Tabelle stellt zulässige und unzulässige Fragen gegenüber:

Als Faustregel gilt: Zulässig ist nur, was einen unmittelbaren Bezug zur Zahlungsfähigkeit des Bewerbers oder zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung hat. Unzulässige Fragen verletzen das Persönlichkeitsrecht des Bewerbers und können gegen das AGG verstoßen.

Welche Rolle spielen Datenschutz und DSGVO?

Die Mieterselbstauskunft erhebt personenbezogene Daten und fällt damit vollständig unter die Datenschutz-Grundverordnung. Rechtsgrundlage der Datenverarbeitung ist Art. 6 Abs. 1 DSGVO: Die Verarbeitung muss entweder auf einer Einwilligung beruhen, für die Vertragsanbahnung erforderlich sein oder einem berechtigten Interesse des Vermieters dienen - und sie muss stets auf das erforderliche Maß beschränkt bleiben.

Daraus folgen konkrete Pflichten für Vermieter:

• Zweckbindung: Die Daten dürfen ausschließlich für die Entscheidung über die Wohnungsvergabe verwendet werden.
• Löschpflicht: Kommt kein Mietvertrag zustande, sind die Daten des abgelehnten Bewerbers zu löschen bzw. zu vernichten. Bei Vertragsschluss dürfen die Angaben gespeichert bleiben, solange sie für das Mietverhältnis relevant sind.
• Informationspflicht: Der Bewerber ist nach Art. 13 DSGVO darüber zu informieren, wer seine Daten zu welchem Zweck verarbeitet.
• Bußgeldrisiko: Wer unzulässige Fragen stellt oder Daten zweckwidrig verwendet, riskiert datenschutzrechtliche Sanktionen.

Was gehört in eine rechtssichere Mieterselbstauskunft?

Ein rechtssicheres Formular beschränkt sich auf zulässige Fragen und ist klar strukturiert. Bewährte Bausteine sind:

Für Vermieter empfiehlt es sich, geprüfte Vorlagen etablierter Eigentümerverbände oder Immobilienportale zu verwenden, statt eigene Fragebögen frei zu formulieren - so lassen sich unzulässige Fragen und das damit verbundene Bußgeldrisiko vermeiden.

Zur Form: Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben. Die Selbstauskunft kann handschriftlich auf Papier, als ausfüllbares PDF oder über ein Online-Formular eines Immobilienportals abgegeben werden. Bei digitaler Übermittlung gelten die Datenschutzpflichten unverändert - Vermieter sollten insbesondere darauf achten, per E-Mail erhaltene Selbstauskünfte nicht dauerhaft im Postfach zu belassen, sondern sie nach der Vergabeentscheidung ordnungsgemäß zu löschen.

Was passiert bei falschen Angaben?

Hier ist zu unterscheiden, worauf sich die falsche Angabe bezieht.

Falsche Angaben auf zulässige Fragen: Täuscht ein Bewerber etwa über sein Einkommen oder verschweigt er bestehende Mietschulden, kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB anfechten - nach herrschender Auffassung auch noch nach Überlassung der Wohnung. Daneben kommt eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB in Betracht, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist.

Falsche Angaben auf unzulässige Fragen: Hier gilt nach gefestigter Rechtsprechung das sogenannte Recht zur Lüge. Wer auf eine unzulässige Frage - etwa nach einer Schwangerschaft - wahrheitswidrig antwortet, muss keine rechtlichen Konsequenzen fürchten. Der Vermieter kann aus einer solchen Falschangabe weder ein Anfechtungs- noch ein Kündigungsrecht ableiten, denn die Frage hätte gar nicht gestellt werden dürfen.

Für Vermieter bedeutet das im Umkehrschluss: Nur ein Formular ohne unzulässige Fragen verschafft im Ernstfall belastbare Rechte gegen täuschende Mieter.

Abgrenzung: Mieterselbstauskunft, Bonitätsauskunft und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Die Mieterselbstauskunft wird häufig mit verwandten Dokumenten verwechselt, erfüllt aber eine eigene Funktion. Die Selbstauskunft enthält Eigenangaben des Bewerbers und ist nicht durch Dritte bestätigt. Die Bonitätsauskunft - etwa eine SCHUFA-Auskunft - ist dagegen eine Fremdauskunft einer Auskunftei über das Zahlungsverhalten; sie wird vom Bewerber selbst eingeholt und dem Vermieter vorgelegt. Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung wiederum ist eine Bestätigung des bisherigen Vermieters, dass keine Mietrückstände bestehen. In der Praxis ergänzen sich die drei Dokumente: Die Selbstauskunft liefert das Gesamtbild, Bonitätsauskunft und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung dienen als externe Belege.

Häufige Fragen zur Mieterselbstauskunft

Was muss alles in einer Mieterselbstauskunft stehen?

Übliche Inhalte sind Angaben zur Person (Name, Geburtsdatum, Anschrift), zur beruflichen Situation (Beruf, Arbeitgeber, Beschäftigungsverhältnis), zum Nettoeinkommen, zur Zahl der einziehenden Personen und zu Haustieren sowie Erklärungen zu Insolvenzverfahren und Mietschulden. Dazu kommen eine Wahrheitserklärung mit Unterschrift und ein Datenschutzhinweis nach Art. 13 DSGVO.

Muss ich als Mieter eine Selbstauskunft ausfüllen?

Nein, eine rechtliche Pflicht besteht nicht. Ohne Selbstauskunft sinken auf umkämpften Wohnungsmärkten allerdings die Chancen erheblich, da Vermieter in der Regel Bewerber bevorzugen, die vollständige Angaben machen.

Darf der Vermieter eine SCHUFA-Auskunft verlangen?

Der Vermieter darf verlangen, dass der Bewerber selbst eine Bonitätsauskunft einholt und vorlegt - üblicherweise erst in der engeren Auswahl bzw. vor Vertragsschluss. Eine direkte Abfrage des Vermieters bei der Auskunftei über den Bewerber ist ohne dessen Mitwirkung unzulässig.

Was passiert, wenn ich in der Selbstauskunft lüge?

Das hängt von der Frage ab: Falsche Angaben auf zulässige Fragen (z. B. zum Einkommen) können zur Anfechtung des Mietvertrags nach § 123 BGB und zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB führen. Auf unzulässige Fragen (z. B. nach Schwangerschaft oder Religion) darf dagegen folgenlos falsch geantwortet werden.

Wie lange darf der Vermieter die Daten speichern?

Nur so lange, wie es der Zweck erfordert: Bei einer Absage sind die Daten des Bewerbers zu löschen. Kommt der Mietvertrag zustande, dürfen die Angaben für die Dauer des Mietverhältnisses gespeichert bleiben, soweit sie dafür relevant sind.

Quellenverzeichnis

• § 123 BGB - Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung (dejure.org)
• § 543 BGB - Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (gesetze-im-internet.de)
• Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), insbesondere Art. 5, 6, 13 und 17