Heizperiode

Heizperiode - Zeitraum, Temperaturen und Pflichten für Vermieter

Die Heizperiode ist der Zeitraum, in dem Vermieter die Heizungsanlage betriebsbereit halten und bestimmte Mindesttemperaturen in der Mietwohnung gewährleisten müssen. Eine gesetzliche Festlegung gibt es nicht; nach ständiger Rechtsprechung gilt üblicherweise die Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Heizperiode dauert in Deutschland üblicherweise vom 1. Oktober bis zum 30. April, sofern der Mietvertrag nichts anderes regelt.
• Es existiert keine gesetzliche Vorschrift zur Heizperiode; die Pflicht des Vermieters folgt aus seiner Erhaltungspflicht nach § 535 BGB.
• Während der Heizperiode müssen in Wohnräumen tagsüber Temperaturen von 20 bis 22 Grad Celsius erreichbar sein.
• Auch außerhalb der Heizperiode muss der Vermieter heizen, wenn die Außentemperatur mehrere Tage unter 12 Grad liegt oder die Raumtemperatur unter 18 Grad fällt.
• Wird die Wohnung nicht ausreichend warm, liegt ein Mietmangel vor: Dem Vermieter drohen Mietminderung und Schadensersatzansprüche.

Was ist die Heizperiode und wo ist sie geregelt?

Die Heizperiode bezeichnet den Zeitraum der kalten Jahreszeit, in dem eine zentrale Heizungsanlage in Betrieb sein muss, damit Mieter ihre Wohnung auf angemessene Temperaturen heizen können. Der Begriff stammt aus der Heizungstechnik, seine praktische Bedeutung entfaltet er aber vor allem im Mietrecht.

Überraschend für viele: Eine gesetzliche Regelung zur Dauer der Heizperiode gibt es in Deutschland nicht. Weder das BGB noch eine Verordnung legen fest, von wann bis wann geheizt werden muss. Maßgeblich ist in erster Linie der Mietvertrag. Viele Formularmietverträge enthalten eine ausdrückliche Klausel zur Heizperiode. Fehlt eine solche Vereinbarung, greift die Rechtsprechung: Als übliche Heizperiode gilt die Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April (u. a. KG Berlin, ZMR 2008, 790; AG Dortmund, ZMR 2015, 453).

Die rechtliche Grundlage der Heizpflicht ist die Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB: Der Vermieter muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Eine im Winter nicht beheizbare Wohnung ist zum Wohnen schlicht nicht geeignet.

Von wann bis wann geht die Heizperiode?

Die Heizperiode beginnt am 1. Oktober und endet am 30. April des Folgejahres. Dieser Zeitraum hat sich in der Rechtsprechung als Standard etabliert und wird in den meisten Mietverträgen übernommen.

Wichtig für Vermieter mit Zentralheizung: Betriebsbereit bedeutet nicht, dass die Anlage durchgehend auf Volllast läuft. Sie muss aber so eingestellt sein, dass Mieter die geschuldeten Temperaturen jederzeit erreichen können. Eine zu starke Nachtabsenkung oder ein verspätetes Hochfahren der Anlage im Oktober kann bereits einen Mangel begründen.

Endet die Heizperiode am 31. März oder am 30. April?

Für Vermieter und Mieter gilt der 30. April - der ebenfalls kursierende 31. März stammt aus einer anderen, rein technischen Betrachtung. Beide Daten sind also kein Widerspruch, sie gehören nur zu verschiedenen Welten.

In der Heizungs- und Energietechnik wird als Heizperiode häufig das Winterhalbjahr vom 1. Oktober bis zum 31. März angesetzt. Diese Konvention dient statistischen Zwecken, etwa der Zählung von Heiztagen oder der Auslegung von Heizanlagen. Eine Rechtspflicht für Vermieter lässt sich daraus nicht ableiten.

Dabei ist Vorsicht mit einer weit verbreiteten Falschangabe geboten: In vielen Quellen - ausgehend von einem unbelegten Wikipedia-Eintrag - heißt es, das Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) definiere die Heizperiode als Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 31. März. Eine solche Begriffsbestimmung enthält das EnWG nicht; das Gesetz regelt die leitungsgebundene Energieversorgung und trifft keine Aussagen zu Heizzeiten oder Heizpflichten. Wer sich als Vermieter auf ein früheres Ende der Heizperiode am 31. März berufen wollte, stünde vor Gericht auf verlorenem Posten: Maßgeblich sind der Mietvertrag und die mietrechtliche Rechtsprechung mit dem 30. April als Endtermin.

Welche Temperaturen muss der Vermieter gewährleisten?

Während der Heizperiode müssen Mieter ihre Wohnräume tagsüber auf mindestens 20 bis 22 Grad Celsius heizen können. Die Rechtsprechung differenziert dabei nach Raum und Tageszeit:

Zwei Hinweise zur Einordnung: Die genauen Werte sind nicht gesetzlich fixiert, sondern von der Rechtsprechung im Einzelfall entwickelt worden; je nach Gericht variieren sie leicht. Für die Nachtstunden halten einzelne Gerichte auch eine Absenkung auf 16 bis 17 Grad für zulässig. Wer als Vermieter tagsüber 20 bis 22 Grad in den Wohnräumen ermöglicht, bewegt sich auf der sicheren Seite.

Wann muss auch außerhalb der Heizperiode geheizt werden?

Die Heizpflicht endet nicht automatisch am 30. April. Bei einem Kälteeinbruch muss der Vermieter die Heizung auch im Mai oder September in Betrieb nehmen. Die Rechtsprechung stellt dabei auf zwei Kriterien ab: Sinkt die Außentemperatur an mehreren aufeinanderfolgenden Tagen (in der Regel drei) unter 12 Grad Celsius oder fällt die Raumtemperatur in der Wohnung unter 18 Grad und ist keine Wetterbesserung absehbar, muss geheizt werden können.

Für Vermieter heißt das praktisch: Die Zentralheizung sollte im Sommer nie vollständig deaktiviert, sondern nur in den Sommerbetrieb versetzt werden. So lässt sie sich bei einem Wettersturz kurzfristig wieder hochfahren.

Müssen Mieter während der Heizperiode heizen?

Eine allgemeine Heizpflicht des Mieters gibt es nicht. Mieter dürfen es in ihrer Wohnung so kalt halten, wie sie möchten. Sie trifft jedoch eine Obhutspflicht: Durch das Nichtheizen dürfen keine Schäden an der Mietsache entstehen, etwa eingefrorene Wasserleitungen oder Schimmel durch Feuchtigkeit. Verletzt der Mieter diese Pflicht, haftet er für die Folgeschäden (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2007, Az. 63 S 359/06).

Für Vermieter ist diese Unterscheidung wichtig: Sie können vom Mieter kein aktives Heizen verlangen, wohl aber ein Verhalten, das Frost- und Feuchtigkeitsschäden vermeidet. Ein entsprechender Hinweis in der Hausordnung oder im Übergabeprotokoll schafft Klarheit.

Was droht Vermietern bei einer zu kalten Wohnung?

Erreicht die Wohnung während der Heizperiode die geschuldeten Temperaturen nicht, liegt ein Mietmangel vor. Der Mieter kann die Miete nach [§ 536 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536.html) mindern, und zwar ohne dass es auf ein Verschulden des Vermieters ankommt. Bei einem Komplettausfall der Heizung im Winter erkennen Gerichte Minderungsquoten bis zu 100 Prozent an; bei nur teilweise zu niedrigen Temperaturen fallen die Quoten entsprechend geringer aus.

Daneben kommen Schadensersatzansprüche nach § 536a BGB in Betracht, etwa wenn der Vermieter eine gemeldete Störung nicht zeitnah beheben lässt und dem Mieter dadurch Kosten entstehen. Bei einem Heizungsausfall gilt deshalb: Störung dokumentieren, Notdienst beauftragen und den Mieter über die Schritte informieren. Das reduziert sowohl die Minderungsdauer als auch das Haftungsrisiko.

Welche Rolle spielt die Heizperiode in der Heizkostenabrechnung?

Die Heizperiode hat auch eine abrechnungstechnische Seite, die viele Ratgeber übersehen. Zieht ein Mieter mitten im Abrechnungszeitraum aus, müssen die Heizkosten zwischen Vor- und Nachmieter aufgeteilt werden. Nach § 9b der Heizkostenverordnung geschieht das für die nicht per Zwischenablesung erfassten Kosten anhand der Gradtagszahlen: Diese bilden ab, wie sich der Heizbedarf über das Jahr verteilt, und gewichten die Wintermonate entsprechend stärker als die Sommermonate. Wer als Vermieter die Abrechnung selbst erstellt, sollte diesen Verteilungsmaßstab kennen, um Einwendungen des Mieters sauber begegnen zu können.

Gibt es regionale Unterschiede bei der Heizperiode?

Nein, eine regional unterschiedliche gesetzliche Heizperiode gibt es nicht; Suchanfragen wie "Heizperiode Berlin" oder "Heizperiode Bayern" führen zum selben Ergebnis. Der Zeitraum 1. Oktober bis 30. April gilt bundesweit als Richtschnur. Unterschiede können sich nur aus dem individuellen Mietvertrag ergeben. In klimatisch rauen Lagen kann die Heizpflicht wegen der Kälteeinbruch-Regel faktisch früher beginnen und später enden.

Abgrenzung: Heizperiode, Heizsaison und GEG-Pflichten

Die Begriffe Heizperiode und Heizsaison werden synonym verwendet. Davon zu unterscheiden sind die Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG): Das sogenannte Heizungsgesetz regelt, welche Heizungsanlagen eingebaut und betrieben werden dürfen, sagt aber nichts darüber aus, wann und wie warm ein Vermieter heizen muss. Ebenfalls abzugrenzen ist die Betriebskostenabrechnung: Die Kosten des Heizbetriebs während der Heizperiode legt der Vermieter nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig auf die Mieter um.

FAQ zur Heizperiode

Wann ist die gesetzliche Heizperiode?

Eine gesetzliche Heizperiode gibt es nicht. Nach der Rechtsprechung gilt üblicherweise der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April, sofern der Mietvertrag keine abweichende Regelung enthält.

Wann muss der Vermieter die Heizung anstellen?

Spätestens zum 1. Oktober muss die Heizungsanlage betriebsbereit sein. Bei einem Kälteeinbruch davor muss der Vermieter die Heizung früher in Betrieb nehmen, wenn die Außentemperatur mehrere Tage unter 12 Grad liegt oder die Raumtemperatur unter 18 Grad fällt.

Sind 18 Grad in der Wohnung zu kalt?

Tagsüber ja: In Wohnräumen müssen während der Heizperiode 20 bis 22 Grad erreichbar sein. Nachts gelten 18 Grad als ausreichend. Dauerhaft nur 18 Grad am Tag begründen einen Mietmangel und berechtigen zur Mietminderung.

Sind 20 Grad in der Wohnung zu kalt?

Mietrechtlich nein: 20 Grad markieren die Untergrenze dessen, was der Vermieter tagsüber in Wohnräumen schuldet. Wer als Mieter 20 Grad erreicht, hat in der Regel keinen Mangel. Erst wenn die Temperatur dauerhaft und messbar darunter bleibt, kommt eine Mietminderung in Betracht.

Bei welcher Außentemperatur muss die Heizung an?

Als Faustregel der Rechtsprechung gilt: Liegt die Außentemperatur an etwa drei aufeinanderfolgenden Tagen unter 12 Grad Celsius, muss die Heizung auch außerhalb der Heizperiode in Betrieb genommen werden.

Dürfen Vermieter die Heizung nachts komplett abstellen?

Nein. Auch nachts müssen etwa 18 Grad in der Wohnung erreichbar bleiben. Eine Nachtabsenkung der Anlage ist zulässig, eine vollständige Abschaltung nicht.

Quellenverzeichnis

• § 535 BGB - Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (gesetze-im-internet.de)
• § 536 BGB - Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (gesetze-im-internet.de)
• § 536a BGB - Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters (gesetze-im-internet.de)
• Heizkostenverordnung (gesetze-im-internet.de)
• Energiewirtschaftsgesetz - EnWG (gesetze-im-internet.de)