Eigenbedarfskündigung
Auch bekannt als: Kündigung wegen Eigenbedarf
Ordentliche Kündigung des Vermieters, weil er die Wohnung für sich oder Angehörige benötigt.
Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen und Sperrfrist
Eine Eigenbedarfskündigung ist die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter, weil er die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Rechtsgrundlage ist § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB; der Bedarf muss ernsthaft, konkret und nachvollziehbar sein.
Das Wichtigste in Kürze
- Eigenbedarf ist ein gesetzlich anerkanntes berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und erlaubt die ordentliche Kündigung trotz Mieterschutz.
- Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Mietdauer und beträgt 3, 6 oder 9 Monate (§ 573c BGB).
- Berechtigt sind der Vermieter selbst, Familienangehörige und Haushaltsangehörige; juristische Personen wie eine GmbH können keinen Eigenbedarf geltend machen.
- Nach der Umwandlung einer Mietwohnung in Wohnungseigentum und deren Verkauf gilt für den Erwerber eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren, die per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein kann (§ 577a BGB).
- Der Mieter kann der Kündigung bei besonderer Härte widersprechen (§ 574 BGB); vorgetäuschter Eigenbedarf löst Schadensersatzansprüche aus.
Was ist eine Eigenbedarfskündigung?
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark: Der Vermieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an dessen Beendigung hat. Der praktisch wichtigste Fall dieses berechtigten Interesses ist der Eigenbedarf. Er liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Der Eigenbedarf muss ernsthaft bestehen, konkret begründet werden und zeitnah umgesetzt werden; ein vager Zukunftswunsch genügt nicht. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB). Außerdem kann nur eine natürliche Person Eigenbedarf anmelden; eine GmbH oder Stiftung scheidet als Bedarfsträger aus. Bei einer vermieteten Wohnung, die gekauft wurde, kann der Erwerber die Kündigung erst nach seiner Eintragung im Grundbuch aussprechen.
Für wen darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden?
Berechtigt sind drei Gruppen: der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und die Angehörigen seines Haushalts (etwa eine Pflegekraft). Bei entfernteren Verwandten verlangt die Rechtsprechung teilweise den Nachweis einer besonderen persönlichen Bindung. Die folgende Übersicht fasst die von den Gerichten entwickelten Grundsätze zusammen:
| Personengruppe | Eigenbedarf möglich | Besondere Bindung nachzuweisen |
|---|---|---|
| Vermieter selbst, Ehe- und eingetragene Lebenspartner | ja | nein |
| Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern | ja | nein |
| Geschwister, Nichten und Neffen | ja | nein |
| Schwiegereltern und Schwiegerkinder (bei bestehender Ehe) | ja | nein |
| Cousins, Cousinen, Großnichten, Großneffen | ja | ja |
| Onkel, Tante, Schwager, Schwägerin, Stiefverwandte | im Einzelfall | umstritten |
| Geschiedene Ehepartner, Ex-Schwiegereltern | nein | - |
| Haushaltsangehörige (z. B. Pflegekraft) | ja | Haushaltszugehörigkeit |
Welche Gründe erkennen Gerichte an?
Der Vermieter muss darlegen, warum er gerade diese Wohnung für die genannte Person benötigt. Von den Gerichten anerkannt sind unter anderem: der Einzug nach Renteneintritt, der Platzbedarf wegen Familienzuwachs, die Wohnung für das studierende Kind am Studienort, die altersgerechte Verkleinerung oder eine deutliche Verkürzung des Arbeitswegs.
Unzulässig ist der Eigenbedarf dagegen typischerweise, wenn die Wohnung nur kurzzeitig als Übergangslösung dienen soll, wenn sie den tatsächlichen Bedürfnissen offensichtlich nicht entspricht (weit überhöhter Wohnbedarf) oder wenn dem Vermieter eine vergleichbare freie Alternativwohnung im eigenen Bestand zur Verfügung steht. Entfällt der Eigenbedarf nach Ausspruch der Kündigung, aber vor dem Auszug des Mieters, muss der Vermieter dies unverzüglich mitteilen; der Mieter darf dann bleiben.
Die Anbietpflicht: freie Alternativwohnung im selben Haus
Ein in der Praxis oft übersehener Punkt: Wird während der laufenden Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung des Vermieters im selben Haus oder in derselben Wohnanlage frei, muss der Vermieter sie dem gekündigten Mieter zur Anmietung anbieten. Verletzt er diese Anbietpflicht, macht das die Kündigung nach neuerer Rechtsprechung zwar nicht automatisch unwirksam, kann aber Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen. Wer mehrere Einheiten im selben Objekt besitzt, sollte Leerstände während der Kündigungsfrist deshalb sorgfältig dokumentieren und im Zweifel aktiv anbieten.
Welche Kündigungsfristen gelten bei Eigenbedarf?
Die Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung. Es gelten daher die gestaffelten Fristen des § 573c Abs. 1 BGB, abhängig davon, wie lange dem Mieter die Wohnung bereits überlassen ist:
| Mietdauer (seit Überlassung) | Kündigungsfrist |
|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate |
| mehr als 5 bis 8 Jahre | 6 Monate |
| mehr als 8 Jahre | 9 Monate |
Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit dieser Monat für die Frist mitzählt. Maßgeblich für die Staffel ist der Zeitpunkt der Überlassung der Wohnung, nicht das Datum der Vertragsunterschrift. Ein Beispiel: Wohnt der Mieter seit sieben Jahren in der Wohnung und geht ihm die Kündigung am 2. Werktag des Aprils zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des Oktobers.
Sperrfrist: Eigenbedarf nach Umwandlung und Kauf
Ein häufiger Streitpunkt ist die Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf einer Wohnung. Hier ist zu unterscheiden:
Kauf einer bereits bestehenden Eigentumswohnung: Der Erwerber tritt in das Mietverhältnis ein und kann nach Grundbucheintragung mit den regulären Fristen wegen Eigenbedarfs kündigen.
Kauf nach Umwandlung: Wurde die Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, greift die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB. Der Erwerber kann sich frühestens drei Jahre nach der Veräußerung auf Eigenbedarf berufen; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verlängern Landesverordnungen diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre (etwa in Berlin, München und weiteren Großstädten). Welche Sperrfrist konkret gilt, ergibt sich aus der jeweils aktuellen Verordnung des Bundeslandes und sollte vor der Kündigung geprüft werden.
Welche formalen Anforderungen gelten für das Kündigungsschreiben?
Die Kündigung muss schriftlich auf Papier erfolgen, eigenhändig unterschrieben sein und von allen Vermietern stammen (§ 568 BGB). Inhaltlich verlangt § 573 Abs. 3 BGB die Angabe der Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben: Wer soll einziehen, in welchem Verhältnis steht die Person zum Vermieter und warum wird gerade diese Wohnung benötigt? Pauschale Formulierungen wie "wird für Familienangehörige benötigt" reichen nicht aus. Bei der späteren gerichtlichen Prüfung werden grundsätzlich nur die im Schreiben genannten Gründe berücksichtigt. Empfehlenswert ist zudem der Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters sowie eine nachweisbare Zustellung, etwa per Einwurf-Einschreiben oder Boten.
Widerspruch des Mieters: die Härtefallklausel
Der Mieter kann der Eigenbedarfskündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder Haushaltsangehörige eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB). In der Rechtsprechung anerkannte Härtegründe sind etwa hohes Alter in Verbindung mit tiefer Verwurzelung, schwere Erkrankung oder eine fortgeschrittene Schwangerschaft. Hohe Umzugskosten oder ein Schulwechsel des Kindes genügen dagegen regelmäßig nicht. Kommt es zum Prozess, wägt das Gericht die Interessen beider Seiten im Einzelfall ab; der Ausgang solcher Verfahren ist offen und die Verfahrensdauer kann erheblich sein.
Abgrenzung zu verwandten Kündigungstatbeständen
Erleichterte Kündigung nach [§ 573a BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573a.html): Bewohnt der Vermieter selbst ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (klassisch: Zweifamilienhaus oder Einliegerwohnung), kann er ohne berechtigtes Interesse kündigen. Der Preis dafür: Die Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate, und die Kündigung muss angeben, dass sie auf § 573a BGB gestützt wird.
Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB): Hier will der Vermieter die Immobilie wirtschaftlich angemessen verwerten (z. B. Abriss und Neubau) und würde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleiden. Die Hürden sind deutlich höher als beim Eigenbedarf.
Fristlose Kündigung: Sie setzt einen wichtigen Grund wie erheblichen Zahlungsverzug voraus und hat mit Eigenbedarf nichts zu tun.
Vorgetäuschter Eigenbedarf: erhebliche Risiken für Vermieter
Wer Eigenbedarf nur vorschiebt, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden oder teurer neu zu vermieten, riskiert viel. Stellt sich der Eigenbedarf als vorgetäuscht heraus, kann der ehemalige Mieter Schadensersatz verlangen, insbesondere Umzugskosten, Maklerkosten, Anwaltskosten und eine etwaige Mietdifferenz für die neue Wohnung. Zieht der Vermieter nach dem Auszug des Mieters nicht wie angekündigt ein, trägt er im Streitfall die Darlegungslast, warum der Bedarf nachträglich entfallen ist. Eine ehrliche, gut dokumentierte Bedarfsplanung ist deshalb nicht nur rechtlich geboten, sondern schützt den Vermieter auch wirtschaftlich.
Alternative zur Kündigung: der Mietaufhebungsvertrag
Nicht immer ist die einseitige Kündigung der schnellste Weg. Beim Mietaufhebungsvertrag vereinbaren Vermieter und Mieter die Beendigung des Mietverhältnisses einvernehmlich, häufig gegen eine Abstandszahlung oder eine großzügige Auszugsfrist. Der Vorteil für den Vermieter: kein Prozessrisiko, kein Härtefall-Widerspruch, planbarer Übergabetermin. Der Vorteil für den Mieter: finanzieller Ausgleich und Zeit für die Wohnungssuche. Gerade wenn der Eigenbedarf rechtlich angreifbar erscheint oder das Verhältnis zum Mieter gut ist, kann diese Lösung für beide Seiten wirtschaftlicher sein als ein monatelanger Rechtsstreit.
Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung
Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Wenn er die Wohnung ernsthaft und nachvollziehbar für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige als Wohnung benötigt. Der Bedarf muss konkret sein, zeitnah umgesetzt werden und im Kündigungsschreiben begründet werden.
Wie schnell müssen Mieter bei Eigenbedarf ausziehen?
Erst nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist: 3 Monate bei bis zu 5 Jahren Mietdauer, 6 Monate bei mehr als 5 bis 8 Jahren, 9 Monate ab mehr als 8 Jahren. Ein früherer Auszug ist nur einvernehmlich möglich, etwa über einen Mietaufhebungsvertrag.
Was muss der Vermieter bei Eigenbedarf nachweisen?
Er muss den Nutzungswillen und die Bedarfsperson konkret benennen und die Gründe nachvollziehbar darlegen. Im Streitfall prüft das Gericht die Ernsthaftigkeit; bloße Behauptungen ohne greifbaren Hintergrund halten einer Prüfung selten stand.
Wie lange ist die Sperrfrist bei Eigenbedarf?
Nach der Umwandlung einer vermieteten Wohnung in Wohnungseigentum und deren Verkauf beträgt die Sperrfrist für den Erwerber mindestens drei Jahre. Die Bundesländer können sie in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern.
Kann der Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen?
Ja, bei besonderer Härte nach § 574 BGB, etwa wegen hohen Alters, schwerer Krankheit oder Schwangerschaft. Das Gericht wägt dann die Interessen von Mieter und Vermieter ab und kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen.
Was droht bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?
Der Mieter kann Schadensersatz für sämtliche kündigungsbedingten Kosten verlangen, etwa Umzugs-, Makler- und Anwaltskosten. War die Wohnung beim Auffliegen der Täuschung noch frei, kann der Mieter unter Umständen sogar wieder einziehen.
Quellen
Autor: Mario
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