Lohnt sich die Modernisierung?
Ermitteln Sie in wenigen Sekunden Investitionskosten, mögliche Mieterhöhung nach § 559 BGB, Amortisationsdauer und die vereinfachten steuerlichen Auswirkungen Ihrer geplanten Maßnahme.
Gesamtkosten der Maßnahme, z. B. Dämmung, neue Fenster, Heizung oder Aufzug.
Der Teil der Kosten, der ohnehin als Reparatur/Instandhaltung angefallen wäre. Er ist nicht umlagefähig, aber sofort steuerlich absetzbar.
z. B. KfW-/BAFA-Zuschüsse. Drittmittel werden nach § 559a BGB von der umlagefähigen Basis abgezogen.
Ausgangsmiete: 8,00 € / m² – daraus ergibt sich die Kappungsgrenze von 3 €/m² in 6 Jahren.
Seit 2019 dürfen jährlich 8 % der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden (§ 559 BGB). Die AfA für Gebäude beträgt in der Regel 2 % (Baujahr ab 1925) bzw. 2,5 % (davor).
233,33 €
neue Kaltmiete: 873,33 € / Monat
17,9 Jahre
Eigenanteil 50.000 €
Investition & Mieterhöhung
Steuerliche Auswirkungen (vereinfacht)
Alle Werte sind unverbindliche Schätzungen auf Basis Ihrer Eingaben. Die Modernisierungsmieterhöhung richtet sich nach § 559 BGB (8 % der umgelegten Kosten pro Jahr); ersparte Instandhaltung und Drittmittel nach § 559a BGB mindern die umlagefähige Basis. Es gilt die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB (max. 3 €/m² bzw. 2 €/m² in sechs Jahren). Die steuerliche Darstellung ist stark vereinfacht: Ob Kosten als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand oder als über die AfA abzuschreibende Herstellungskosten gelten, hängt vom Einzelfall ab (u. a. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, „anschaffungsnahe Herstellungskosten"). Dieser Rechner ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
So funktioniert die Modernisierungsumlage
Investition & Erhaltungsanteil
Umlagefähig ist nur der modernisierungsbedingte Teil. Ersparte Instandhaltung (Erhaltungsaufwand) und Fördermittel werden vorher abgezogen (§ 559, § 559a BGB).
8 % pro Jahr auf die Miete
Seit 2019 dürfen jährlich 8 % der umgelegten Kosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden – begrenzt durch die Kappungsgrenze von 3 €/m² bzw. 2 €/m² in sechs Jahren.
Steuer & Amortisation
Erhaltungsaufwand ist sofort absetzbar, Herstellungskosten werden über die AfA abgeschrieben. Zusammen mit der Mehreinnahme ergibt sich die Amortisationsdauer.
Modernisierung professionell umsetzen lassen
Eine erfahrene Hausverwaltung plant die Maßnahme, kündigt die Modernisierung rechtssicher an und setzt die Mieterhöhung nach § 559 BGB korrekt um.