Wie viel können Sie abschreiben?
Ermitteln Sie den abschreibbaren Gebäudeanteil Ihrer vermieteten Immobilie, die jährliche AfA nach § 7 EStG, den Restwert nach Ihrem Betrachtungszeitraum und die daraus geschätzte Steuerersparnis.
Reiner Kaufpreis laut Kaufvertrag – ohne Kaufnebenkosten.
Anteil des Gebäudes am Gesamtwert – nur dieser ist abschreibbar. Der Bodenanteil (20,0 %) zählt nicht zur AfA.
Für die Berechnung von kumulierter AfA und Restwert (Buchwert).
352.000 €
80,0 % der Anschaffungskosten
7.040 €
2,0 % pro Jahr
281.600 €
Gebäude-Buchwert
2.957 €
29.568 € in 10 J.
So setzen sich die Zahlen zusammen
- Kaufpreis400.000 €
- + Kaufnebenkosten (10,0 %)40.000 €
- Anschaffungskosten gesamt440.000 €
- davon Gebäudeanteil (80,0 %)352.000 €
- davon Bodenanteil (nicht abschreibbar)88.000 €
- AfA-Satz / Nutzungsdauer2,0 % / 50 J.
- Jährliche AfA7.040 €
- Kumulierte AfA nach 10 Jahren− 70.400 €
Alle Werte sind unverbindliche Schätzungen auf Basis Ihrer Eingaben. Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil, nicht das Grundstück; die Aufteilung sollte sich am Kaufvertrag oder einem Gutachten orientieren (Faustregel häufig 70–80 % Gebäude). Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) werden hier anteilig auf Gebäude und Boden verteilt und erhöhen so die AfA-Basis. Die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt bei Wohngebäuden je nach Fertigstellung 2 %, 2,5 % oder 3 % pro Jahr. Im Jahr der Anschaffung wird die AfA monatsgenau (zeitanteilig) angesetzt – das ist hier nicht berücksichtigt. Die Steuerersparnis ist eine grobe Schätzung (jährliche AfA × Grenzsteuersatz) und ersetzt keine steuerliche Beratung. Es besteht keine Gewähr für die Richtigkeit.
Die wichtigsten Begriffe erklärt
Gebäudeanteil
Nur das Gebäude nutzt sich ab und ist abschreibbar – der Grund und Boden nicht. Die Aufteilung richtet sich nach Kaufvertrag oder Gutachten (oft 70–80 %).
Abschreibung (AfA)
Absetzung für Abnutzung: der jährliche Prozentsatz, mit dem die Anschaffungskosten des Gebäudes steuerlich geltend gemacht werden – meist 2 %, 2,5 % oder 3 %.
Jährliche AfA
Der Betrag, den Sie pro Jahr als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen und so Ihre Steuerlast senken.
Restwert
Der Buchwert des Gebäudes nach Abzug der bereits geltend gemachten AfA – zeigt, wie viel Abschreibungsvolumen noch übrig ist.
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